수원지방법원 2025타경31260. 양평읍 공흥리 스톤헨지 1동 301호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 김수정의 주택임차권입니다. 김수정은 2022.11.02 임대차계약, 2022.11.08 확정일자, 2022.12.01 주민등록·점유개시 후 2024.12.20 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.05.21 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 남는 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 신건 가정에서는 매각대금 171,000,000원 중 집행비용 3,194,000원을 제외한 뒤 임차인 김수정에게 보증금 160,000,000원이 전액 배당되고, 경매개시결정 채권에 7,806,000원이 배당되는 구조입니다. 그래서 현재 회차의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아지면 임차인의 미배당액이 매수인 인수로 전환되므로, 유찰가만 보고 ‘싸졌다’고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31260 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 22-27 주건축물 1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 양평군 양평읍 백운길 162 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용 · 4층 건물 내 3층301호 |
| 전용 | 59.765㎡ |
| 소유자 | 에스지물산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 166,890,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 2017년 신탁등기는 2019.12.20 말소됐고, 현대캐터링시스템의 전세권 145,000,000원도 2022.12.01 해지로 말소됐습니다. 2024.12.13 서울보증보험 140,000,000원 가압류와 2025.03.27 성남중앙신용협동조합 532,000,000원 가압류 역시 2026년 각각 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.12.20 등기된 김수정의 주택임차권과 2025.05.21 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 주택의 전부 | 2022.12.01 | 2022.11.08 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
김수정은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사 가능한 상태입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 같은 김수정이 2025.05.21 강제경매개시결정의 채권자로도 기재돼 있어, 임차인과 경매신청채권자의 관계가 겹칩니다.
③ 회차별 인수 위험 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 171,000,000원 | 159,084,958원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,800,000원 | 166,890,958원 | 25,915,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 109,440,000원 | 166,890,958원 | 52,892,160원 |
이 물건은 대항력 인수형의 특성을 그대로 보여줍니다. 현재 신건에서는 보증금이 전액 배당돼 인수가 없지만, 1회·2회 유찰로 매각가가 낮아지면 그만큼 임차보증금 미배당 인수가 커집니다. 따라서 136,800,000원이나 109,440,000원이라는 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 김수정 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김수정 | 166,890,958원 | 7,806,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 경매개시결정 채권에는 7,806,000원이 배당되고, 해당 채권의 미배당액은 159,084,958원입니다.
⑤ 가격·환금성 메모
스톤헨지(101,102동)는 16세대, 2017.03.23 준공으로 확인됩니다. 본건 전용은 59.765㎡입니다. 동일 단지의 구체적인 실거래 가격을 근거로 현재 최저가 171,000,000원의 고저를 판단할 수 있는 수치는 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점을 주지 않습니다.
특히 이 물건은 1회·2회 유찰 시 최저가격이 내려가는 동시에 대항력 임차인의 미배당 인수가 발생하는 구조입니다. 따라서 시세 비교가 확보되기 전에는 최저가 자체보다 낙찰가와 인수액을 함께 보는 것이 우선입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양평소방서 북동측 인근. 공동주택·전원주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 3층301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LPG개별난방설비, 승강기, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10미터 내외 포장도로에 접하고, 북측 약 6미터 내외 도로로 단지 진입이 가능합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 완경사지를 평지조성한 다세대주택 건부지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가 350,600원/㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 회차별 인수액 확인. 현재 0원, 1회 유찰 시 25,915,200원, 2회 유찰 시 52,892,160원으로 시나리오가 달라집니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김수정과 강제경매개시결정 채권자가 동일인으로 기재돼 있어 임대차와 채권관계의 실질 확인이 중요합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 기준 없이 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 함께 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령 및 배당 관련 원문서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원 인수”만 보고 끝내면 안 된다
현재 신건 매각가 171,000,000원에서는 임차인 김수정의 보증금 160,000,000원이 예상배당으로 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 이 한 장면만 보면 권리 부담이 없는 것처럼 보입니다. 하지만 본건 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 1회 유찰 시 25,915,200원, 2회 유찰 시 52,892,160원의 인수가 발생하는 시나리오가 이미 제시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “유찰되면 싸지는가”가 아니라 “유찰된 가격과 함께 얼마를 인수하게 되는가”입니다. 현재 회차는 인수 0원이라는 장점이 있지만, 실거래 비교 수치 없이 가격 메리트까지 높게 평가할 근거는 없습니다. 권리는 현재 회차 기준 관리 가능하되, 임차권의 선순위성과 동일인 관계를 확인해야 하는 주의형 신건으로 보는 것이 적절합니다.
