수원지방법원 2025타경31320. 경기도 이천시 송정동 362 이천연립주택 101동 4층401호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2·베란다2로 조사됐고, 제시목록 외 복층부분에는 별도로 방2가 있는 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 정현숙이며 2017.11.06. 매매, 거래가액 146,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기상 현재 권리관계의 기준점은 2020.10.07. 설정된 이천시산림조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류, 이천시 압류, 강제·임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31320 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 송정동 362 이천연립주택 제101동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방3·거실·주방·욕실 및 화장실2·베란다2) · 복층부분 방2 탐문 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지상4층 지하1층 건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 정현숙 · 2017.11.06. 매매 · 거래가액 146,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 26,528,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준은 2020.10.07. 이천시산림조합 근저당권이며, 이후 설정된 가압류 3건과 이천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 건물 현황 — 권리보다 먼저 확인할 부분
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 이천시산림조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 24,336,007원 | 24,336,007원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,060,000원 | 3,609,993원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,037,862원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 26,528,343원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이천시산림조합 | 26,528,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 233,490,555원 중 157,946,000원이 배당되고, 미배당은 75,544,555원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 75,544,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 107,293,755원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 132,693,115원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 내려가더라도 이 사건에서 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 채권자 측 미배당은 현재 75,544,555원에서 1회 유찰 시 107,293,755원, 2회 유찰 시 132,693,115원으로 증가합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경기도 이천시 송정동 소재 이천 송정중학교 동측 인근이며, 단독 및 다세대 주택·농가주택·노선상가·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외 아스팔트 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없지만, 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 여부. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 비고를 원본 서류와 관할 행정기관 자료로 직접 대조해야 합니다.
- 복층부분. 제시외 복층부분이 평가·매각에 포함되므로 실제 구조와 감정평가 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동·호 표시. 공부상 이천연립주택 101동과 현황 통칭 엘리시움 103동이 동일 물건인지 현장 표시와 공부를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 161,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건은 권리관계만 보면 명확합니다. 2020.10.07. 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 그러나 투자 판단의 무게중심은 권리보다 건물 현황에 있습니다. 사용승인을 받지 않은 건물이라는 비고, 공부상 이천연립주택 101동과 현황 통칭 엘리시움 103동의 차이, 그리고 제시외 복층부분의 평가·매각 포함을 모두 확인해야 합니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 161,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 인수 0원은 장점이지만, 현황 검증 없이는 가격 판단도 완성되지 않는 물건입니다.
