113,120,000원
광주지방법원 2025타경51663. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 제8층 제803호 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 113,120,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권이고, 이후 장종수 가압류·정순자 주택임차권·주택도시보증공사 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “후순위 임차권등기이므로 끝”이라고 보기에는 확인할 지점이 있습니다. 정순자의 임차보증금은 182,700,000원이고, 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기가 2024.04.04. 설정되어 있습니다. 등기부 임차권 문언에는 임대차계약일 2019.12.31., 주민등록일 2020.05.04., 점유개시일 2020.06.01., 확정일자 2020.04.23. 및 2024.03.12.가 기재되어 있지만, 임차인 조사에서는 대항력 판정이 확정되지 않았습니다. 따라서 입찰 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두고 원본을 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51663 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제8층 제803호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 제25층 건 중 제8층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,764,852원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2020.04.23. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리보다 임차인의 대항력 확인이 먼저다
말소기준인 우리은행 근저당권의 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원이 기재되어 있고, 같은 날 을구 1-1에는 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재되어 있습니다. 아래 배당표는 제공된 배당산정값을 그대로 표시한 것이므로, 실제 피담보채무와 변경등기의 효과는 등기 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
갑구에는 2022.11.14. 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 해당 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 경매 매수 뒤의 효력과 관련 의무는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 182,700,000원
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순자 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 가능·미상 | 판정 미상 | 해당 없음 |
정순자는 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아닙니다. 임차권등기에는 최초 보증금 174,000,000원에 대한 확정일자 2020.04.23.과, 증액 후 보증금 182,700,000원에 대한 확정일자 2024.03.12.가 함께 기재되어 있습니다. 배당요구는 2024.04.04. 접수된 것으로 표시됩니다.
③ 가격 — 56%는 ‘시세 할인’이 아니라 감정가 대비 하락률
현재 최저가는 감정가 202,000,000원의 56%인 113,120,000원입니다. 하지만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만 확인될 뿐, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인으로 인정될 경우 실질취득비용을 최저가가 아닌 보증금 수준에서 봐야 하므로 113,120,000원만 기준으로 가격 메리트를 주는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,680원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,764,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 현재 회차 배당산정의 총 채권액은 8,767,164,852원, 채권자 예상배당은 110,736,320원, 미배당액은 8,656,428,532원입니다. 이 표에서는 정순자 임차보증금의 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으므로, 임차인의 대항력 판정과는 별도로 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 남교동 소재 중앙파출소 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트단지·상가·학교 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조, 제25층 건 중 제8층이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측 및 북측으로 보행자도로를 사이에 두고 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 토지면적 2,418.6㎡, 공시지가 447,000원/㎡입니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이 및 위반건축물 사항이 확인되지 않습니다.
⑥ 관리·점유 체크포인트
⑦ 입찰 체크리스트
- 정순자 대항력 원본 확인. 보증금 182,700,000원, 임대차계약일 2019.12.31., 주민등록일 2020.05.04., 점유개시일 2020.06.01., 확정일자 2020.04.23.·2024.03.12.를 말소기준 2020.04.23.과 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득가를 두 갈래로 계산. 대항력 부정 시 제공 배당산정의 인수액은 0원이지만, 대항력 인정 시에는 최저가가 아니라 보증금 수준의 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 을구 1번의 8,366,400,000원과 을구 1-1 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 효력과 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 전기료 체납 확인. 관리실 안내문의 11,353,550원은 전체 세대로 추정되는 금액이므로 803호의 실제 미납액과 매수인 부담 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 임차인 위험을 해소한 뒤 실제 거래가치와 비교해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 182,700,000원 임차보증금이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 202,000,000원에서 최저가 113,120,000원까지 내려온 2회 유찰 아파트입니다. 하지만 권리분석의 우선순위는 할인율이 아닙니다. 정순자 보증금 182,700,000원의 대항력이 최종적으로 어떻게 판단되는지가 실제 매수비용을 바꿀 수 있습니다.
제공된 배당산정은 인수액을 0원으로 잡고 있지만, 임차인 대항력은 확정되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 반대로 대항력이 부정되면 현재 제공된 0원 인수 계산과 가까워집니다. 따라서 이 물건은 “최저가 56%라서 싸다”가 아니라 “임차인 선후관계를 확인한 뒤에야 가격을 말할 수 있는 물건”입니다.
