인수는 0원, 하지만 ‘감정가 70%’만으로 싸다고 볼 수 없다 — 남교크레지움에듀파크 803호

광주지방법원 2025타경51663. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 803호, 지상 25층 건물 중 8층에 있는 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다.

임차인 정순자의 임대차계약은 2019.12.31. 체결됐지만, 대항력은 계약일이나 확정일자만으로 생기지 않습니다. 등기된 주민등록일은 2020.05.04., 점유개시일은 2020.06.01.이므로 대항력 발생 시점은 말소기준 근저당 설정일인 2020.04.23.보다 늦습니다. 따라서 보증금 182,700,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니라 배당으로 회수해야 하는 후순위 보증금으로 판단됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 없다

갑구에는 2018.06.11. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 또한 원우기술개발의 근저당권은 2024.05.16. 해지를 원인으로 2024.05.17. 말소됐고, 신병주의 가압류는 2024.05.13. 집행취소결정으로 말소됐습니다. 장종수 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날 발생합니다. 정순자는 주민등록보다 점유가 늦은 2020.06.01.에 시작됐으므로 대항력 발생은 그 다음 날이며, 2020.04.23. 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 임차권등기 역시 2024.04.04.로 말소기준 이후입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크더라도 낙찰자의 실질취득비용이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.

② 가격·환금성 — 70% 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 141,400,000원으로 감정가 202,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 단지에서 대상 면적과 일치하는 비교 실거래가와 최근 거래금액이 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 숫자로 판정할 근거가 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 전체 채권 미배당액은 8,814,544,452원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경등기의 효력에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 남교동 중앙파출소 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트단지·상가·학교가 혼재하는 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 남측과 북측으로 보행자도로를 사이에 두고 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물 중 8층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일, 창호는 새시창호로 평가됐습니다.
• 토지. 일반상업지역의 대지로 토지면적 2,418.6㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 방화지구와 상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 2020.04.13. 사용승인된 83세대 단지입니다. 비교 실거래와 최근 매각금액이 확인되지 않고 경매 통계상 매각률이 0.0%이므로, 감정가나 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 우리은행 근저당 원본 대조. 설정등기 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기 100,800,000원의 관계, 공동담보 해제 범위와 현재 유효 채권최고액을 확인하세요.
• 임차인 날짜 재확인. 정순자의 주민등록일 2020.05.04., 점유개시일 2020.06.01., 임차권등기일 2024.04.04.를 전입세대확인서·현황조사·명세서 원본과 대조하세요.
• 전기료 미납 확인. 11,353,550원의 사용기간·부과대상·공용부분과 세대별 사용분을 구분하고, 전기공급 중단 여부와 재공급 조건을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각 후 처리 여부를 관할 지자체 및 원본 서류에서 점검하세요.
• 가격조사. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교값이 없으므로 인근 중개업소의 실제 매도호가, 최근 계약사례, 8층·내부상태를 반영한 처분가능가격을 별도로 확인하세요.
• 관리비·공과금. 전기료 외 관리비, 수도료, 승강기·공용설비 관련 체납과 관리주체의 정상 운영 여부를 확인하세요.
• 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 잔존 물품을 현장에서 확인하고 인도명령·명도비용을 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 전입 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제다

이 사건의 임차보증금은 182,700,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 대항력 발생 시점이 2020.04.23. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금으로 고정되는 사건이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 권리 인수가 없다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 83세대 소규모 단지의 경매 통계는 평균 유찰 1.3회·매각률 0.0%입니다. 여기에 전체 세대분으로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납과 우리은행 근저당 변경금액의 확인 문제가 겹칩니다. 권리상 보증금 인수는 없음, 가격 메리트는 판단 보류, 현장과 원본 확인은 필수. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 실제 처분가능가격과 공과금·관리상태를 먼저 확인해야 합니다.