창원지방법원 2026타경14. 함안군 대산면 장암리 1565-1의 토지와 공장 건물에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 일련번호 2-1은 공장, 2-2는 공장 사무실로 이용 중이며 토지는 공장용지 8,765㎡입니다. 말소기준권리는 2023.11.28. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 4,416,000,000원입니다. 이후 확인되는 김기현 근저당권, 신용보증기금·중소기업은행·최종윤 가압류, 국·국민건강보험공단·함안군 압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 아파트처럼 “말소기준 이후 권리 = 끝”으로 단순화하기 어려운 지점이 있습니다. 실제 점유관계에 4명의 임차·점유 신고자가 있고, 그중 주식회사 광진은 본건 전부를 점유하면서 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없고 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경14 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 1565-1 · 경상남도 함안군 대산면 장암4길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 공장(사무실) 이용 |
| 토지 | 공장용지 · 8,765㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 유한회사세기이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 5,119,836,250원 / 3,583,885,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,921,907,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위는 대부분 소멸
등기상 소유권보존은 2023.09.07. 유한회사세기이엔지 명의입니다. 2023.09.22. 농협은행 근저당권 1,320,000,000원이 설정됐지만 2023.11.28. 해지로 말소됐고, 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 4,416,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다.
2023.12.12. 설정된 주식회사선양이엔지 600,000,000원, 주식회사성보지엔씨 500,000,000원 근저당권은 2024.03.27. 해지됐고, 2024.03.28. 김기현 근저당권 600,000,000원은 말소기준 이후라 자료상 매각으로 소멸합니다. 국세·건강보험·지방세 압류도 말소기준 이후이나, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 선차감될 수 있어 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
② 임차·점유 — 4명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 광진(대표자:김문숙) | 본건 전부 | 미상 | 3,500 | 1,300 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 운주(대표자:강수영) | 미상(기타란2 참조) | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 구마산업(대표자:심경섭) | 미상(기타란2 참조) | 2025.02.28 | 5,000 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병은 | 미상(기타란2 참조) | 2025.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 운주·구마산업·오병은의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2023.11.28. 이후이므로 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 주식회사 광진은 전입신고일 자체가 확인되지 않았습니다. 보증금 수치가 존재하더라도 선후관계가 확인되지 않는 이상 대항력 있는 임차인으로 확정해서도 안 되고, 대항력이 없다고 배제해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 5,119,836,250원, 현재 최저매각가는 3,583,885,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰 결과 가격은 1,535,951,250원 낮아졌습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,583,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,238,850원 |
| 2. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 | 4,416,000,000원 | 3,545,646,150원 |
| 3. 김기현 근저당권 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 가압류 | 11,172,596원 | 0원 |
| 6. 최종윤 가압류 | 40,063,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 5,157,236,446원, 채권자 총 예상배당은 3,545,646,150원, 미배당은 1,611,590,296원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 함안군 대산면 장암리 ‘부목삼거리’ 북측 인근으로 중소규모 공장, 전·답, 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 공장동은 일반철골구조 패널지붕 단층, 주기둥 H-Beam 700×300mm·800×300mm, 층고 약 15미터입니다. 사무실동은 일반철골구조 패널지붕 2층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비가 있으며 사무실동에는 시스템냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 8,765㎡, 계획관리지역, 농공단지, 산업·유통개발진흥지구, 지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 소하천구역, 공장설립승인지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 149,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 광진 점유관계. 본건 전부 점유자로 기재된 주식회사 광진의 전입신고일이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 점유개시·사업자등록·계약관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 운주와 오병은은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없다고 정리돼 있지만 명도와 실제 점유범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 2026.03.09. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기돼 있습니다. 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 기계기구. 일괄매각이며 제시외 기계기구 전부가 포함됩니다. 정상 가동을 전제로 감정돼 있으므로 실제 가동상태를 재확인해야 합니다.
- 컨테이너. 지상에 이동이 용이한 다수의 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 70%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·건물·기계기구별 실질가치를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 보전처분
현재 최저가는 3,583,885,000원으로 감정가 5,119,836,250원의 70%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 뚜렷하고 후순위 권리 대부분이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 본건 전부를 점유하는 주식회사 광진의 대항력은 미상이고, 2026.03.09. 재산보전처분도 존재합니다. 여기에 정상 가동을 전제로 평가된 기계기구까지 포함됩니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 광진의 선후관계가 확인되지 않은 상태에서 실제 인수위험까지 0원으로 단정하는 것은 이릅니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격을 “싸다”고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 등기 순위는 정리되지만, 점유·보전처분·시설 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 공장 경매로 보는 것이 맞습니다.
