광주지방법원 2025타경51694. 남악신도시아이파크 101동 14층 1403호, 전용 84.91㎡대 아파트입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 119,840,000원이 아니라 임차인 보증금 198,000,000원입니다. 임차인 오세영은 2016.08.19. 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 보유하며 배당요구를 했습니다. 현재 말소기준권리인 2025.03.07. 가압류보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 경매 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인에게 인수됩니다.
현 회차 배당 추정에서는 매각대금 119,840,000원 중 집행비용 2,477,760원을 제외한 117,362,240원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 80,637,760원이 인수됩니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득은 119,840,000원 + 80,637,760원 = 200,477,760원입니다. 추가 유찰이 생기면 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2100 남악신도시아이파크 101동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.91㎡대 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김도환 (2024.05.16. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 119,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,918,875원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2025.03.07. 주식회사 샤인캐피탈대부의 가압류입니다. 그 뒤의 프라미스대부 가압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 오세영의 임차관계는 전입·점유일이 2016.08.19.로 훨씬 빠릅니다. 2024.08.21.에는 임차보증금 198,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오세영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2016.08.19. | 우선변제 有 확정일자·배당요구 | 승계 有 현 회차 80,637,760원 예상 |
실제 임차인은 1명입니다. 2024.10.07.의 을구 7-2는 별도 임차인이 아니라 기존 을구 7번 임차권의 임대차계약일자를 경정한 등기입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 1.20억이 아니라 2.00억
남악신도시아이파크는 581세대, 2007.10.24. 준공 단지이며 대상 면적은 전용 84.91㎡입니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 218,833,333원, 최신 거래는 2026.04. 215,000,000원입니다. 따라서 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 200,477,760원이어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.91㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 14 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 9 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 218,833,333원 |
실질취득 200,477,760원은 최근 12개월 평균 218,833,333원의 91.6%, 최신 거래 215,000,000원의 93.2% 수준입니다. 최근 실거래 최저 198,000,000원과는 차이가 크지 않습니다. 즉 시세보다 일정 폭 낮기는 하지만, 화면에 보이는 최저가 119,840,000원이 주는 할인폭과는 전혀 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,477,760원 |
| 1. 임차인 오세영 보증금 | 198,000,000원 | 117,362,240원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 샤인캐피탈대부 | 5,598,447원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 3,562,126원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 214,918,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 오세영은 배당 후에도 80,637,760원이 남아 매수인 인수 대상으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 남악리 남악우체국 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 상가 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 15층 건물 내 14층이며, 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 549,100원/㎡입니다.
- 단지. 남악신도시아이파크는 581세대, 2007.10.24. 준공 단지로 동일 면적대 최근 거래가 198,000,000원부터 284,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 총부담으로 계산. 현 회차 실질취득 기준은 119,840,000원이 아니라 200,477,760원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 오세영의 보증금 198,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당표와 당해세 등을 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 3회 유찰 시 실질취득 199,909,984원, 4회 유찰 시 199,456,989원으로 총부담 감소폭이 작습니다.
- 관리비 체납 확인. 2024년 11월분부터 2025년 10월분까지 약 1,509,420원의 관리비 미납이 기재돼 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기에는 2016.08.19. 전입·점유, 보증금 198,000,000원, 확정일자와 증액 내역이 기재돼 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 안전마진 점검. 실질취득은 최근 평균보다 약 8.4% 낮지만 최근 실거래 최저 198,000,000원과는 차이가 크지 않습니다.
맺으며 — “1.20억 낙찰”이 아니라 “약 2.00억 취득”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 214,000,000원이 2회 유찰되어 최저가가 119,840,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 오세영의 보증금이 198,000,000원입니다. 현 회차에서는 배당 후 남는 80,637,760원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득은 200,477,760원입니다. 최근 12개월 평균 218,833,333원보다는 낮지만 최근 거래 최저 198,000,000원과 거의 맞닿아 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 44% 할인된 아파트”가 아니라, 선순위 임차보증금 인수를 감수하고 약 2억원에 취득하는 물건으로 봐야 합니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조이므로, 입찰 판단의 중심은 유찰 횟수가 아니라 실질취득액과 임차보증금 잔액입니다.
