광주지방법원 2025타경51694. 전남 무안군 남악신도시아이파크 101동 14층 1403호, 전용 84.91㎡대 아파트입니다. 등기상 기준권리는 2007년 12월 27일 신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 등기된 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 등기 순위만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다.
오세영의 임대차는 2016년 8월 19일 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024년 8월 21일 보증금 198,000,000원의 임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다. 따라서 입찰가 149,800,000원만을 취득원가로 보아 최근 실거래보다 크게 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2100 남악신도시아이파크 제101동 제14층 제1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.91㎡대 · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김도환 (2024.05.16. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,918,875원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 관리비 미납 | 2024년 11월분부터 2025년 10월분까지 약 1,509,420원 |
① 권리 흐름 — 소멸등기와 임차인 인수는 별개
말소기준은 2007년 신한은행 근저당권입니다. 2011년 대한생명보험 근저당권, 2016년 오세영 전세권, 2025년 대부업체 가압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 엄혜은의 가압류와 강제경매는 각각 2018년 해제·취하로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오세영 | 건물 전부 · 주거 | 2016.08.19 / 2016.08.19 증액 8,000,000원 확정일자 2022.08.11 | 198,000,000원 | 대항력 배당요구 승계 가능 |
| 임차권 경정 | 을구 7번 임차권의 계약일자 경정 | 2024.10.07 경정등기 | 별도 보증금 없음 | 오세영 임차권과 동일 권리 |
2024년 10월 7일의 을구 7-2번 임차권경정은 별도의 임차인이 아니라 오세영의 임대차계약일자를 “2016년 7월 11일, 2022년 8월 6일 재계약”으로 바로잡은 등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 1.498억이 아니라 1.98억으로 비교
남악신도시아이파크는 581세대, 2007년 10월 24일 준공 단지입니다. 전용 84.91㎡대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 218,833,333원이고, 최신 거래는 2026년 4월 1층 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.91㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 14 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 9 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,833,333원 |
최저가 149,800,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%지만 이 비율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 실질취득 약 198,000,000원은 최근 평균의 90.5%, 최신 거래 215,000,000원의 92.1%입니다. 최근 표본 최저가가 198,000,000원이므로 실질취득가는 최근 거래 하단과 같습니다. 권리 위험과 관리비·명도비용을 감안하면 “시세보다 압도적으로 싸다”기보다 위험을 부담하고 최근 거래 하단에서 취득하는 구조에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,897,200원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대한생명보험 | 130,000,000원 | 26,902,800원 |
| 3. 전세권 · 오세영 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 임차보증금 관련 미변제 위험 | 198,000,000원 | 배당 외 인수 가능 |
| 5. 후순위 가압류·신청채권자 | 224,079,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 선순위 근저당권 배당만으로 매각대금이 소진되는 계산입니다. 오세영 관련 배당은 0원으로 계산되어 보증금 미변제 위험이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당과 인수 범위는 배당표 및 변제자료 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 149,800,000원 | 146,902,800원 | 855,176,648원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 899,487,488원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 930,398,684원 |
일반적인 무인수 물건은 유찰될수록 취득원가가 낮아집니다. 그러나 이 물건은 대항 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미변제 보증금 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 2회·3회 유찰 가격만 보고 할인폭이 확대됐다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 남악리 남악우체국 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 상가가 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 아파트 용도에 따른 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 15층 건물 내 14층이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 포함되며 중로1류와 완충녹지에 접합니다. 공시지가는 549,100원/㎡입니다.
- 환금성. 581세대 아파트이고 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 198,000,000원부터 284,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 변제 내역. 오세영의 보증금 198,000,000원 중 이미 반환·대위변제된 금액이 있는지 영수증과 채권관계 서류로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권과 미변제 잔액 인수 문구를 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 관계. 신청채권자가 주택도시보증공사이므로 보증금 대위변제 및 반환채권 승계 범위와 청구 근거를 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 계산상 임차인 배당은 0원이지만 당해세 등 실제 선순위 항목에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 2024년 11월부터 2025년 10월까지 약 1,509,420원의 미납 관리비가 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있어 점유자가 이미 퇴거했을 가능성과 현재 점유관계가 다를 수 있으므로 현황조사와 현장 방문이 필요합니다.
- 입찰가 상한. 표면 최저가가 아니라 실질취득 약 198,000,000원에 취득세·관리비·명도비용을 더해 최신 거래 215,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.98억 임차보증금”을 먼저 보라
이 물건의 최저가는 149,800,000원으로 감정가 214,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균 218,833,333원보다 큰 폭으로 낮아 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있다고 밝힌 오세영의 임차보증금은 198,000,000원이고, 현재 배당 계산에서는 임차인에게 돌아갈 금액이 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 기준은 149,800,000원이 아니라 실질취득 약 198,000,000원입니다. 이는 최신 거래 215,000,000원보다 낮지만 최근 거래 최저가와 동일하며, 권리확정 전에는 충분한 안전마진으로 보기 어렵습니다. 표면 가격은 매력적이지만 권리 리스크가 할인폭을 대부분 상쇄하는 물건입니다. 보증금의 실제 미변제액과 승계 주체를 서류로 확정하기 전에는 공격적인 입찰보다 보수적인 판단이 적절합니다.