대전지방법원 2025타경51669. 등기상 소유자는 주식회사명당입니다. 2023.10.30. 주식회사광명종합건설이 채권최고액 230,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 이후 수원시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 주식회사 가압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오에서 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리순위만 보고 단순 주거상품으로 판단하기 어렵습니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 일련번호 2가 부속차고, 일련번호 3이 단독주택 등입니다. 토지는 847.0㎡이며 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일반적인 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입하는 방식보다는 물건 구성과 현황을 직접 확인하는 보수적인 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51669 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 우두동 782-21 · 등기부 도로명주소 충청남도 당진시 어리1길 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 부속차고 · 단독주택 등 |
| 소유자 | 주식회사명당 |
| 감정가 / 최저가 | 284,879,500원 / 284,879,500원 (신건) |
| 신청채권 관련 금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 847.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 51,400원/㎡ |
| 지형 / 도로 | 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.10.30. 을구 1번 근저당권입니다. 그보다 앞선 2022.09.22. 국 압류는 2023.01.09. 이미 말소됐고, 2024.06.07. 재산보전처분도 2025.07.16. 회생절차폐지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2025.07.17. 수원시 압류, 2025.07.21. 국 압류, 2025.08.26. 임의경매개시결정, 2025.12.10. 서울보증보험 주식회사 가압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 284,879,500원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 기준 금액도 284,879,500원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 284,879,500원 | 280,091,187원 | 843,384,813원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 227,903,600원 | 223,912,950원 | 899,563,050원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 182,322,880원 | 178,970,360원 | 944,505,640원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당은 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 주식회사광명종합건설은 230,000,000원을 전액 배당받지만, 1회 유찰 시 배당액은 223,912,950원, 2회 유찰 시 178,970,360원으로 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,879,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,788,313원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광명종합건설 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 893,476,000원 | 50,091,187원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권 청구액은 1,123,476,000원, 채권자 총배당은 280,091,187원, 미배당은 843,384,813원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 당진시 우두동 금암리마을회관 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 일련번호 2는 부속차고, 일련번호 3은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 일련번호 3에는 기본적인 위생 및 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 847.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 51,400원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 일련번호 2와 3은 경량철골조 기타지붕 단층 건물로 기재돼 있습니다. 일련번호 2 바닥은 콘크리트, 일련번호 3 외벽은 벽돌·드라이비트 등 마감이고 창호는 샤시창호 등입니다.
⑤ 현황·공부 대조 포인트
또한 등기사항전부증명서에는 목록 2·3이 우두동 782-21, 782-22 양 지상에 소재하는 것으로 등재돼 있으나, 현황은 우두동 782-21 단일 지상에 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 건축물대장 총괄표제부 변동사항에는 2024.02.27. 지번 표시변경이 있습니다. 권리 인수와 별개로, 이 부분은 입찰 전 공부와 현황을 직접 맞춰봐야 하는 핵심 확인사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.10.30. 주식회사광명종합건설 근저당권 230,000,000원이 기준입니다.
- 후순위 권리 확인. 수원시 압류·국 압류·임의경매개시결정·서울보증보험 주식회사 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항상 임대관계는 미상입니다. 점유관계를 최신 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 소재지 표시 확인. 등기상 782-21·782-22 양 지상 표시와 현황 782-21 단일 지상 기재의 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 목록별 이용상태 확인. 부속차고와 단독주택 등으로 이용되는 일괄매각 물건이므로 실제 건물 배치와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 인수 0원이라는 권리상 장점만으로 신건 284,879,500원이 싸다고 판단하지 말고, 현황·토지·건물 구성에 맞는 가치 검증이 선행돼야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 현황과 가격”
이 사건의 등기 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.10.30. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건은 단순한 표준형 공동주택으로 보기 어렵습니다. 사건상 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 단독주택·부속차고이고, 847.0㎡ 토지가 결합돼 있으며 등기 소재지와 현황 소재지에도 확인할 지점이 있습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점도 남습니다.
따라서 결론은 권리는 양호하지만, 신건 가격에 대한 판단은 보류입니다. 현재 최저가 284,879,500원은 감정가 100%이고 실질취득도 같은 284,879,500원입니다. 권리만 깨끗하다는 이유로 가격 가점을 줄 사건은 아니며, 현황·공부 대조와 물건 자체의 가치 검증이 끝난 뒤에야 응찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
