창원지방법원 2026타경20032. 창원시 마산회원구 내서읍 중리 시영아파트 2동 1204호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층입니다. 사용승인일은 1992.12.24, 단지명은 시영장미, 총 375세대입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 8,200만원의 70%인 5,740만원입니다.
권리의 기준점은 단순합니다. 2011.04.05 을구 1번 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 점유자로 조사된 이호연(세대주:배치훈)의 전입일은 2011.04.18로 말소기준 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입일 기준으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 할인과 공부상 표시 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 1056 시영아파트 2동 12층 1204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리상곡로 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.61㎡ · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 이강석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 / 37,881,233원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
현재 등기상 핵심 권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고, 채무자는 이강석, 근저당권자는 주식회사신한은행입니다. 이후 2026.01.16 임의경매개시결정이 기입됐으며, 채권자는 유아이제사십일차유동화전문 유한회사입니다. 매각으로 말소기준권리와 그 이후 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
② 점유자·임차인 체크 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호연(세대주:배치훈) | 본건 전부 | 2011.04.18 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 5,740만원은 실거래 평균의 78.1%
같은 단지 시영장미, 동일면적 47.61㎡ 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 6,650만원~8,400만원 사이이고, 평균은 73,541,666원입니다. 현재 최저가는 57,400,000원으로 실거래 평균 대비 78.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.61㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.04 | 47.61㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 47.61㎡ | 13 | 74,500,000원 |
| 2026.02 | 47.61㎡ | 13 | 84,000,000원 |
| 2026.01 | 47.61㎡ | 14 | 77,000,000원 |
| 2026.01 | 47.61㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2025.12 | 47.61㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 47.61㎡ | 14 | 66,500,000원 |
| 2025.11 | 47.61㎡ | 11 | 67,500,000원 |
| 2025.07 | 47.61㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 47.61㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2025.06 | 47.61㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 73,541,666원 |
현재 최저가 5,740만원은 최근 실거래 최저가 6,650만원보다도 낮습니다. 감정가 8,200만원은 실거래 평균보다 높지만, 1회 유찰 후에는 가격 위치가 바뀌었습니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 5,740만원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,433,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,966,800원 |
현재 회차 57,400,000원 기준으로 집행비용 추정액과 근저당 채권최고액이 배당되고, 잔여 1,966,800원이 발생하는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 구분 | 최저가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 57,400,000원 | 54,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 14,943,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 26,780,268원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 포함됩니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 승강기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되고, 거래 범위는 66,500,000원~84,000,000원입니다. 최저가가 평균보다 낮아 가격 여지는 있으나, 준공연식과 내부 상태 확인이 관건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일. 말소기준은 2011.04.05 신한은행 근저당, 전입은 2011.04.18입니다. 전입이 늦어 대항력은 없습니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득은 최저가 57,400,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 73,541,666원, 최고 84,000,000원, 최저 66,500,000원을 기준으로 내부 수리비와 명도비를 역산해야 합니다.
- 표시 확인. 실제 소재지, 대지권의 목적인 토지, 건물명칭 및 해당 동 표시가 현황과 다른 부분이 있으므로 등기부·건축물대장·현장 외벽 표시를 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 감정은 내부 확인이 곤란한 상태에서 외부관찰과 공부 기준으로 진행됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 명도. 점유자가 있는 물건입니다. 대항력은 없더라도 인도명령·이사 협의 비용과 시간을 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 실사는 필수
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 잠식하는 인수형 구조가 아닙니다. 말소기준 이후 전입자이므로 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 5,740만원은 동일면적 실거래 평균 7,354만원 대비 78.1%입니다. 가격만 보면 1회 유찰 후 메리트가 생긴 구간입니다.
다만 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐고, 등기상 건물명칭·동 표시 및 대지권 토지 표시와 현황 사이에 확인할 부분이 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격도 유리, 단 내부·공부상 표시·명도 확인 없이는 응찰가를 올리면 안 됩니다.
