창원지방법원 2026타경20048. 대상은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 567의 건물과 토지 관련 물건입니다. 감정 이용상태는 공장·사무실·공장 및 제시외 창고로 나타나며, 토지는 공업용 잡종지입니다. 가격만 보면 감정가 138,991,800원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 97,294,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 “70%라서 싸다”가 아니라 공유지분, 점유자, 경계, 현장 물건입니다.
등기상 소유자는 김태연·이승현·이재호·이현서 공유 구조입니다. 매각물건명세서 비고에는 공유지분 매각이라고 기재되어 있고, 공유자 우선매수권 행사 제한에 관한 문구도 있습니다. 외부 입찰자는 낙찰 가능성만 볼 것이 아니라, 낙찰 후 공유관계와 사용·수익·처분의 실익을 별도로 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 567 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 공장, 제시외 창고 |
| 토지 현황 | 잡종지 · 공업용 · 960.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 김태연 1000분의 62, 이승현 1000분의 309, 이재호 1000분의 320, 이현서 1000분의 309 |
| 감정가 / 최저가 | 138,991,800원 / 97,294,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨티에이엠 / 11,658,279원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소 산정은 단순, 현장 점유는 별도 확인
말소기준으로 표시된 권리는 2012.10.23 진북농업협동조합 근저당권입니다. 다만 등기 흐름에는 2012.12.24 근저당권 말소 기재가 함께 확인됩니다. 이후 2026.01.29 이현서 지분에 강제경매개시결정이 기입되었습니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 표
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현대지게차판매(주)(대표자:김태현) | 본건 전부 | 1,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유자 1명으로 정리됩니다. 보증금 합산 이슈는 없습니다.
③ 현장 리스크 — 이 물건은 서류보다 현장이 중요하다
- 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 공유지분 매각. 공유자 우선매수권 행사 제한 문구가 있어 입찰 전 행사 가능성과 실효 조건을 확인해야 합니다.
- 지적경계 불분명. 목록 1번 토지는 인접 토지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 현황 및 지적경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.
- 확인 필요 물건. 철재 덮개로 덮여 형체를 알 수 없는 물건이 소재합니다.
- 수십대 지게차. 토지 및 건물 내부에 소유자 미상의 수십대 지게차가 소재하므로 소유권·반출·점유 문제 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2번 건물은 공부상 스레이트지붕이나 현황은 칼라강판 및 판넬지붕입니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,292원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 근저당 · 진북농업협동조합 | 96,000,000원 | 95,142,708원 | 미배당 발생 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 씨티에이엠 | 11,658,279원 | 0원 | 신청채권자 배당 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 107,658,279원 중 예상배당은 95,142,708원, 미배당은 12,515,571원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 부평리 소재 “부평마을회관” 남서측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 전, 답 및 중소규모의 각종 공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 남측, 북측 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공장, 사무실, 공장 및 제시외 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 145,400원/㎡입니다.
- 건물. 블록조 스레이트지붕 단층 건물과 제시외 경량철골조 강판지붕 단층 창고가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 실익. 매각 대상 지분과 낙찰 후 단독 사용 가능성, 공유자와의 협의 가능성을 확인하세요.
- 점유자 확인. 현대지게차판매(주)의 실제 점유권원, 계약관계, 전입·사업자등록 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 현장 물건 확인. 수십대 지게차와 철재 덮개 물건의 소유자, 반출 책임, 보관비·폐기비 발생 가능성을 확인하세요.
- 경계 측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 입찰 전 측량 필요성을 검토하세요.
- 건물 현황 대조. 공부상 스레이트지붕과 현황 칼라강판 및 판넬지붕 차이를 원본 및 현장으로 대조하세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서도 신청채권자 배당은 0원입니다. 취하·변경 가능성 및 매각절차 진행 여부를 확인하세요.
맺으며 — “70% 가격”보다 “사용 가능한 물건인가”가 먼저다
이 사건은 감정가 대비 최저가만 보면 1회 유찰 후 97,294,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 공장·토지 성격의 공유지분 매각이고, 본건 전부 점유자에 대한 대항력은 가능·미상입니다. 여기에 지적경계 불분명, 소유자 미상 지게차 수십대, 철재 덮개 물건, 공부와 현황 차이가 함께 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 금액상 인수는 0원이나, 현장 리스크가 큰 확인형 물건입니다. 서류상 가격보다 실제 인도·사용·정리 가능성을 먼저 확인해야 합니다.