서울동부지방법원 2023타경57408. 광진구 중곡동 평강오피스텔 9층 904호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이고, 사용승인일은 2020.12.16.입니다. 등기상 소유자는 조선자이며, 현재 말소기준권리는 2022.11.08. 설정된 박규리의 근저당권 19,900,000원입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 2021.06.17. 전입입니다. 임차인 이무승은 2021.05.20. 확정일자를 받고 2021.06.17. 전입, 2021.06.22. 점유를 개시했으며 보증금은 250,000,000원입니다. 따라서 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경57408 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 9층904호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 · 13층 중 9층 |
| 임차부분 | 건물 제9층 제904호 24.05㎡ 전부 |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 201,600,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 192,859,180원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격의 바닥을 만든다
말소기준권리는 2022.11.08. 박규리 근저당권입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 윤한솔 가압류, 이무승 임차권등기, 오종상 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이무승은 임차권등기 자체가 말소기준보다 뒤라는 이유로 끝나는 것이 아닙니다. 실제 전입일은 2021.06.17.로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖고 있어, 보증금 미배당분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수와 미상 점유를 분리
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이무승 | 제9층 제904호 24.05㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.06.17 / 2021.05.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
이무승은 실제 보증금 250,000,000원이 확인되고 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 그대로 권리분석에 반영해야 합니다. 반면 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이무승의 인수액만 계산했다고 해서 임차관계가 완전히 닫힌 사건으로 볼 수는 없습니다.
③ 유찰이 반복돼도 실질취득은 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당에서 못 받는 보증금이 늘어납니다. 그래서 낙찰가만 떨어지고 총 부담은 거의 그대로인 구조가 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 201,600,000원 | 52,022,400원 | 253,622,400원 |
| 8회 유찰 시 | 161,280,000원 | 91,777,920원 | 253,057,920원 |
| 9회 유찰 시 | 129,024,000원 | 123,582,336원 | 252,606,336원 |
현재에서 한 차례 더 유찰되면 낙찰가는 40,320,000원 내려가지만 인수액은 39,755,520원 늘어 실질취득은 564,480원만 낮아집니다. 다시 한 차례 유찰돼도 실질취득은 252,606,336원입니다. 이 물건에서 “최저가가 계속 내려간다”는 사실 자체는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 임차인 이무승 보증금 | 250,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 근저당권 · 박규리 | 19,900,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 송세윤 | 192,859,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이무승 | 192,859,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,622,400원을 제외한 197,977,600원이 이무승 보증금에 배당되고, 부족분 52,022,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
⑤ 유치권 신고 — 제출됐지만 이후 취하
이서구가 토목공사설계 및 인허가비용 등 131,352,947원에 대해 2024.07.09. 유치권신고서를 제출했고, 이무승이 2024.07.12. 유치권배제신청서를 냈습니다. 이후 유치권자 이서구가 2025.01.16. 유치권취하(포기)서를 제출한 기록이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 5호선·7호선 군자역 북측 인근. 오피스텔·업무시설·상업시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 군자역이 있어 교통시설 이용은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 13층 건물의 9층 904호입니다.
- 사용승인. 2020.12.16. 사용승인. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·화재탐지·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 201,600,000원 + 52,022,400원 = 253,622,400원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 실질취득 253,057,920원, 9회 유찰 시 252,606,336원으로 낙찰가 하락폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 이무승 임대차 원인 확인. 임차권자이면서 경매 채권자로도 등장하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 기사항전 점유 확인. 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 유치권 취하서 확인. 2025.01.16. 취하(포기)서 제출 기록이 있으므로 해당 문건 원문을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 실질취득 2.5억원대가 시장가 대비 어느 수준인지 별도 확인 없이는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 유찰 횟수만 보면 눈길을 끌지만, 권리구조를 넣는 순간 그림이 달라집니다. 이무승의 250,000,000원 보증금이 선순위 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 배당으로 충당되지 않는 52,022,400원을 매수인이 인수합니다. 그래서 최저가 201,600,000원이 실제 취득가격이 아니라 253,622,400원이 실질부담입니다.
더 중요한 것은 추가 유찰입니다. 8회 유찰 시 253,057,920원, 9회 유찰 시 252,606,336원으로 총부담이 거의 250,000,000원 부근에 고정됩니다. 여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 기사항전의 점유정보까지 남아 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 이 금액이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 최저가 숫자는 낮지만, 권리까지 합친 실질가격은 낮아지지 않는 사건. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
