서울동부지방법원 2023타경60534. 서울 광진구 화양동 신원리브웰 화양동 주상복합 4층 405호입니다. 법원상 물건종류는 아파트이고, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 원룸형, 전용면적은 20.665㎡입니다. 소유자 정진일은 2019.10.02. 거래가 196,600,000원에 소유권을 취득했고, 2022.08.08. 파산선고 후 2023.11.22. 파산관재인에 의한 청산 목적 경매개시결정이 접수됐습니다.
이 사건에서 숫자상 가장 눈에 띄는 것은 감정가 227,000,000원에서 14회 유찰돼 최저가가 9,983,000원까지 떨어졌다는 점입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 임차인 김채연의 전입·점유일은 2020.12.15.로 말소기준인 2023.11.22.보다 앞섭니다. 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하므로, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지고 총 실질취득액은 약 189,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경60534 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로 170, 4층405호 (화양동,신원리브웰 화양동 주상복합) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 원룸형 · 전용 20.665㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상11층 · 4층 405호 · 사용승인 2019.07.25 |
| 소유자 | 정진일 (2019.10.02. 거래가 196,600,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 9,983,000원 (14회 유찰) |
| 경매 원인 | 파산자 정진일의 파산관재인에 의한 청산을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2023.11.22. 경매개시결정입니다. 을구 1번 주택임차권등기는 그 뒤인 2023.11.30. 접수됐지만, 임차권등기 날짜만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 임차인 김채연은 이미 2020.12.15. 전입·점유를 갖췄고, 확정일자도 2020.11.16.이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 해당 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채연 건물 제4층 제405호 20.665㎡ 전부 | 189,000,000원 | 2020.12.15 | 2020.11.16 | 2024.02.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 189,579,694원으로 비교
가격 판단의 기준은 9,983,000원짜리 최저가가 아닙니다. 현재 회차 기준 권리상 실질취득은 9,983,000원 + 179,596,694원 = 189,579,694원입니다. 신원리브웰화양동주상복합의 면적 매칭 실거래 표본은 2건이며, 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2025.09. 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 22.56㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 22.56㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
실질취득 189,579,694원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 200,000,000원의 약 94.8%로, 금액 차이는 10,420,306원입니다. 다만 이것만으로 큰 가격 메리트라고 평가하기 어렵습니다. 최근 12개월 가격은 과거 거래 대비 -9.1% 하락했고, 최근 12개월 표본도 단 1건뿐입니다. 과거 220,000,000원이 포함된 전체 평균 210,000,000원은 현재 가격 판단에서 우선순위를 낮춰야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 579,694원 |
| 1. 임차인 김채연 보증금 | 189,000,000원 | 9,403,306원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 정진일의 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 김채연의 미배당 잔액은 179,596,694원으로 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 579,694원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 9,983,000원 | 179,596,694원 | 189,579,694원 |
| 15회 유찰 시 | 7,986,400원 | 181,557,355원 | 189,543,755원 |
| 16회 유찰 시 | 6,389,120원 | 183,125,884원 | 189,515,004원 |
회차가 더 내려가도 실질취득 총액은 189,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 15회 유찰 시에는 매각가가 7,986,400원으로 낮아지지만 인수액이 181,557,355원으로 늘고, 16회 유찰 시에도 6,389,120원과 183,125,884원이 결합합니다. 즉 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어주지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 화양동, 어린이대공원역(7호선) 남측 인근입니다. 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 어린이대공원역(7호선)이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2019.07.25 사용승인된 지하2층·지상11층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 28세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수 14.0회, 낙찰률 0.0%로 거래·경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액으로 계산. 현재 회차는 최저가 9,983,000원보다 인수액 179,596,694원이 훨씬 큽니다. 의사결정 기준은 189,579,694원 수준의 실질취득액입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 15회·16회 유찰 시에도 인수액이 함께 늘어 합산액은 189,000,000원대에 머뭅니다. 유찰 횟수가 늘어난다고 실질 매입원가가 크게 떨어지지 않습니다.
- 임차인 배당·인수액 재확인. 김채연은 대항력과 우선변제권이 있고 배당요구도 했습니다. 실제 매각대금과 집행비용에 따라 미배당 잔액이 달라질 수 있으므로 배당결과와 잔액을 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 210,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 가격추세는 -9.1%입니다.
- 거래 표본 한계. 대상 전용면적은 20.665㎡이고 실거래 표본은 전용 22.56㎡ 2건입니다. 개별 호수 상태와 면적 차이를 감안해 가격 여유를 넉넉히 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 현장 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “998만원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 14회 유찰돼 최저가가 9,983,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김채연의 보증금 189,000,000원이 가격의 본체입니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 179,596,694원을 매수인이 인수해 실질취득이 189,579,694원이 되고, 더 유찰돼도 합산액은 189,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 200,000,000원으로 실질취득액보다 약 10,420,306원 높지만, 거래 표본은 1건에 불과하고 최근 추세는 -9.1% 하락입니다. 여기에 총 28세대, 경매 평균 유찰 14.0회라는 낮은 환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라, 대항력 임차보증금 인수를 정확히 가격에 넣고 최근 시세와 비교해야 하는 고난도 인수형 물건입니다.
