서울동부지방법원 2023타경61063. 서울 광진구 중곡동의 전용 38.24㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이고, 본건은 제2층 제203호입니다. 사용승인일은 2019.11.05.이며 소유자는 이정우입니다. 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 임은경은 2021.01.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.12.02.로, 말소기준인 2022.06.08. 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매각대금에서 보증금을 전부 회수하지 못할 경우 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 292,000,000원을 기준으로 제공된 배당계산에서는 임차인에게 287,112,000원이 배당되고 보증금 345,000,000원 중 57,888,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.17. 제출한 확약서입니다. 이 확약은 임은경의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다. 정확도 규칙상 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61063 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로8길 87, 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.24㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 이정우 · 단독소유 |
| 사용승인일 | 2019.11.05. |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 292,000,000원 |
| 유찰 | 13회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 370,253,167원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약이 뒤집는다
등기부상 2020.03.27. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원은 2021.01.21. 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.06.08. 중랑세무서장의 국 압류입니다. 임은경의 전입·점유일 2021.01.21.은 이보다 앞서므로 임차인은 본래 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 2023.01.17. 임차보증금 345,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2023.12.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 확약 후 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임은경 | 건물 제2층 제203호 38.24㎡ 전부 | 345,000,000원 | 전입 2021.01.21. 확정 2020.12.02. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 실질 인수 0원 |
임은경은 배당요구를 했고, 전입일과 확정일자를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현 회차 배당만 기계적으로 보면 57,888,000원이 미회수되지만, 확약 때문에 이 부족분을 매수인에게 대항하지 않는 구조입니다. 따라서 최저가 292,000,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 292,000,000원으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 이번에는 ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 싸다
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다. 본건과 면적이 매칭된 최근 실거래는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 37.8㎡ | 4 | 595,000,000원 |
| 2026.03 | 38.24㎡ | 1 | 378,000,000원 |
| 2025.10 | 37.8㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 40.02㎡ | 2 | 368,000,000원 |
| 2025.06 | 37.8㎡ | 1 | 348,000,000원 |
| 2022.09 | 37.8㎡ | 3 | 376,000,000원 |
| 2022.09 | 37.8㎡ | 3 | 376,000,000원 |
| 2021.12 | 40.02㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.24㎡ | 4건 | 425,250,000원 |
전체 8건 평균은 395,125,000원이지만 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 4건 평균은 425,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 595,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 16.5%로 상승 방향입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 292,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 그대로 인수하는 유형이 아니므로, 현재 회차에서는 실질취득 기준으로도 최근 시세보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 임은경 보증금 | 345,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,253,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임은경 보증금 부족분은 57,888,000원이며 원래라면 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 그러나 2026.04.17. 확약서에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 후 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 · 감정가 80% | 292,000,000원 | 57,888,000원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 64% | 233,600,000원 | 115,470,400원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 · 감정가 51% | 186,880,000원 | 161,536,320원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임은경의 미배당 보증금이 커져 매수인의 인수액도 증가합니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 제출돼 있어, 제공된 시나리오의 룰상 인수액과 실제 매수인이 부담할 실질 인수액을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 38.24㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 중곡4동주민센터 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측·서측 용마산로8길, 동측 긴고랑로41길 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일 2019.11.05.인 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,869,000원/㎡입니다.
- 규모. 실거래 자료상 12세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.4회입니다.
- 현장확인. 감정 당시 이해관계인 부재·폐문으로 정확한 내부 확인이 불가능해 공부상 현황도면·외부관찰·주변 탐문으로 내부구조가 작성됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.17. 확약의 문구와 제출 주체, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 분리. 현재 배당표의 57,888,000원은 확약을 무시한 룰상 미배당액이며, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권등기 처리 확인. 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이므로, 매각 후 실제 말소 절차가 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 292,000,000원은 최근 12개월 평균 425,250,000원의 68.7%이고, 최신 거래는 595,000,000원입니다. 전체 평균 395,125,000원보다 최근 자료를 우선해 판단해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 가격만으로 설명하지 말고 내부 상태·점유·매수 수요·재매각 난이도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 구조와 상태가 감정자료와 다를 수 있습니다.
- 세금·배당 변동. 제공된 배당표에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당을 바꿀 수 있는 항목이 반영되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 2026.04.17. 확약이다
겉으로만 보면 보증금 345,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 292,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 확약이 없다면 실제로 현재 회차에서 57,888,000원이 미배당되고, 더 유찰될수록 룰상 인수액이 115,470,400원·161,536,320원으로 커집니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.04.17. 제출한 확약에서 임은경의 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 292,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 425,250,000원의 68.7%라 가격 자체는 유리한 편이지만, 13회 유찰이라는 시장의 경고를 무시해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 확약으로 정리, 가격은 시세 대비 낮음, 환금성은 반드시 현장 재검증입니다.
