서울동부지방법원 2024타경1532. 송파구 가락동 윤앤빌프리미엄1 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 320,000,000원인데 7회 유찰되면서 현재 최저매각가는 67,109,000원, 감정가의 약 21%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2020.10.05. 흥국산업 주식회사의 가압류 88,008,740원이고, 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 채권이 아닙니다. 302호에는 권순범이 2020.04.14. 전입했고, 배당요구도 2024.06.10. 접수했습니다. 전입일은 말소기준인 2020.10.05.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 보증금이 확인되기 전까지 매수인의 승계액과 실질취득비용 역시 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경1532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로 78, 3층302호 (가락동,윤앤빌프리미엄1) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상7층 중 3층 302호 |
| 사용승인 | 2019.05.14 |
| 소유자 | 강지연 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 67,109,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권순범 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
말소기준은 2020.10.05. 흥국산업 주식회사 가압류 88,008,740원입니다. 이후 김귀환·권효주·엄임선·장만석·박소연 등의 가압류와 송파구·국 등의 압류, 2024.05.21. 권순범의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.08.26. 엔에이치저축은행의 1,300,000,000원 가압류는 2021.01.06. 이미 말소됐고, 국세·지방세 관련 압류 중 일부도 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 조사된 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순범 | 302호 | 2020.04.14 | 미상 | 미상 | 2024.06.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
권순범은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인 1명입니다. 동시에 이 사건 강제경매의 신청채권자이며 청구금액은 300,000,000원입니다. 또한 등기 과정의 대위자로도 등장합니다. 자료에는 이 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 점은 대항력 자체를 자동으로 부정하는 근거가 아니므로, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계 확인 전에는 어느 방향으로도 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 6,710만원이 보여주는 것과 숨기는 것
윤앤빌프리미엄Ⅰ의 최근 12개월 실거래 평균은 360,000,000원, 최신 거래는 2025.03. 300,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 14.4% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 67,109,000원은 최근 12개월 평균의 18.6% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 29.98㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 48.43㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2024.07 | 29.98㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 29.98㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2023.05 | 34.73㎡ | 7 | 211,500,000원 |
| 2023.05 | 29.98㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2023.05 | 48.43㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2023.04 | 49.02㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 70.12㎡ | 2 | 481,000,000원 |
| 2021.08 | 69.53㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 328,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 67,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,607,962원 |
| 2. 가압류 · 흥국산업 주식회사 | 88,008,740원 | 65,501,038원 |
| 3. 가압류 · 김귀환 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 권효주 | 55,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엄임선 | 138,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 장만석 | 27,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박소연 | 378,000,000원 | 0원 |
| 8. 강제경매 · 권순범 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,034,508,740원 중 예상배당은 65,501,038원, 미배당은 969,007,702원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 권순범의 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 승계액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 67,109,000원 | 65,501,038원 | 969,007,702원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 53,687,200원 | 52,320,830원 | 982,187,910원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 42,949,760원 | 41,776,664원 | 992,732,076원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 권순범의 300,000,000원 청구액은 예상배당 0원이며, 8회·9회 유찰 시에도 동일하게 0원으로 계산돼 있습니다. 가격이 53,687,200원, 42,949,760원으로 내려가더라도 전입이 빠른 임차인의 보증금 미상 문제는 그대로 남습니다. 대항력이 인정되는 보증금이 매각가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 승계분이 늘 수 있으므로, 최저가 하락 자체가 실질취득비용 하락을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신가초등학교 남측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 경찰병원역(3호선)이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상7층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2019.05.14입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 송이로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 12,020,000원/㎡, 토지면적 411.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 규모. 윤앤빌프리미엄Ⅰ은 11세대로 집계돼 있으며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.6회입니다. 이 사건은 이미 7회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 권순범의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 보증금 지급내역을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제 순위도 확정할 수 없습니다. 주민등록 전입일만으로 배당·승계 구조를 단정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 실제 점유자가 권순범인지, 현재까지 점유가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 권순범은 임차인으로 조사되는 동시에 강제경매 신청채권자이며 대위등기에도 등장합니다. 가장임차인 여부나 관계인 가능성은 원본 서류와 자금 흐름으로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 최근 실거래 면적이 29.98㎡부터 70.12㎡까지 섞여 있어 302호와 직접 비교할 수 있는 동일면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 가격 자체보다 임차·점유·권리관계가 반복 유찰의 원인인지 매각물건명세서와 기일별 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,710만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 320,000,000원에서 7회 유찰돼 67,109,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 360,000,000원과 비교하면 표면상 가격 차이가 매우 큽니다. 하지만 시세 표본은 면적이 일치하지 않고, 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 권순범의 보증금·확정일자가 미상입니다.
등기상 후순위 가압류·압류는 대부분 매각으로 정리되지만, 이 사건의 실제 승부처는 그것이 아닙니다. 임차보증금이 얼마인지, 대항력이 실제로 성립하는지, 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 승계되는지가 먼저 확정돼야 합니다. 현재 단계에서는 최저가 67,109,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리비용은 아직 계산되지 않았다. 이것이 이 사건의 결론입니다.
