서울동부지방법원 2024타경2269. 광진구 중곡동 에스케이아파트 상가동 지하층101호, 용도는 근린시설입니다. 말소기준권리는 2006.04.27. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 500,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사모나미 근저당권 200,000,000원, 서울시광진구 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 되어 있습니다.

하지만 권리관계만 보고 단순한 상가로 판단하면 곤란합니다. 감정평가 당시 이 지하층 상가들은 공부상 각 호수별 구분건물이지만 실제로는 호실 사이 구분 경계벽 없이 지하층 102호와 내부통로를 포함해 여러 호실을 합친 하나의 상가로 이용되어 온 것으로 추정됐습니다. 현재는 영업하지 않고 지하층 전체가 공실 상태입니다. 따라서 낙찰 뒤 독립적인 호실 이용 가능성, 경계 복원 여부와 비용, 출입·전기·설비 상태를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원

말소기준은 을구 9번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이며, 2022.12.13. 신용보증기금으로 11,936,270원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 일부이전이 있습니다. 제공된 배당계산에서는 을구 9번 근저당권 전체를 500,000,000원 범위로 반영하고 있습니다. 이후의 주식회사모나미 근저당권과 서울시광진구 압류, 2024.07.19. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 가격 비교 — 아파트 실거래는 ‘참고치’일 뿐

에스케이 단지의 실거래 자료가 존재하지만, 표본은 전용 58.43㎡·66.96㎡·84.6㎡·113.24㎡의 아파트 거래이고 이 사건 대상은 28.43㎡ 근린시설입니다. 따라서 아래 금액을 이 지하 상가의 직접 시세로 대입하면 안 됩니다. 최근 12개월 아파트 평균은 778,000,000원, 최신 거래는 940,000,000원이고, 현재 최저가 841,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.1%입니다. 하지만 용도·면적이 맞지 않아 이 비율만으로 ‘비싸다’ 또는 ‘싸다’를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 841,000,000원 가정)

현재 매각가 841,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 700,000,000원이 전액 배당되고 130,190,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 등기상 인수는 0원

유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 계산에서 매수인에게 넘어오는 금액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 리스크는 채권 미배당이 아니라 실제 상가의 이용 가능성, 관리비와 구분경계 문제입니다.

⑤ 관리비·현황 리스크 — 등기보다 더 중요하다

감정평가 현장조사 당시 출입문은 시건되어 있었고, 인근 공인중개사의 협조로 내부 진입이 이뤄졌습니다. 내부 전기 스위치도 차단된 상태여서 핸드폰 후래쉬를 이용해 내부구조를 조사했습니다. 입찰자는 현황과 독립적인 이용 가능성을 직접 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 중곡역 북동측 인근. 공동주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설, 중곡문화센터, 국립정신건강센터, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 중곡역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
• 현황. 생활편익시설 건물 내 지하층으로, 기본적인 위생설비·급배수설비·지하주차장 시설이 되어 있습니다.
• 도로. 아파트 및 상가 단지가 사방으로 광대로·소로 등에 접하고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 공시지가 5,535,000원/㎡ · 토지면적 4,945.2㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
• 환금성. 지하 근린시설이고 현재 공실이며 호실별 경계벽 없이 이용돼 온 현황이 있어, 일반 아파트 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 관리비 확인. 신고된 공용부분 관리비 31,586,890원의 실제 승계 범위와 추가 발생분을 에스케이 아파트상가 번영회에 확인하세요.
• 호실 경계 확인. 지하층101호의 실제 경계, 출입구, 내부통로, 102호 및 인접 호실과의 분리 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 공실 상태 확인. 전기 차단 상태, 기본 설비, 누수·습기·환기 등 지하 상가의 실제 상태를 직접 점검할 필요가 있습니다.
• 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 최신 현황조사와 점유관계를 재확인하세요.
• 가격 검증. 아파트 최근 12개월 평균 778,000,000원과 최신 거래 940,000,000원은 용도·면적이 달라 직접 비교하기 어렵습니다. 근린시설 자체의 임대료·수익률·거래자료가 필요합니다.
• 권리 재대조. 말소기준권리, 신용보증기금 일부이전, 압류와 경매개시결정의 최신 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2006.04.27. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 등기가 아니라 물건 현황에 있습니다. 2회 유찰됐음에도 현재 최저가는 감정가와 같은 841,000,000원이고, 지하층 전체 공실, 호실별 경계벽 부재, 인접 호실과의 일체 이용 이력, 공용부분 관리비 31,586,890원 인수 가능성이 겹쳐 있습니다.

단지 아파트의 최근 12개월 평균 778,000,000원보다 현재 최저가가 높다는 수치도 이 근린시설의 시세 판단 근거로 직접 사용할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현황 검증은 까다로운 물건입니다. 실제 호실의 독립성과 관리비 승계 범위, 지하 상가의 임대수익성을 확인하기 전에는 낮은 위험등급을 주기 어렵습니다.