서울동부지방법원 2024타경2931. 광진구 군자동 광진두산위브파크 지하1층 B-125호로, 감정평가상 근린생활시설·현황 공실입니다. 소유자 신범진은 2016.02.04 이 물건을 거래가 1,339,800,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 서울신용보증재단·케이비국민카드·신한은행·국민은행·신한카드·서울보증보험·카카오뱅크· 광진두산위브파크상가관리단의 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등이 이어졌지만, 등기 분석상 말소기준권리 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경2931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로 369, 지하1층비-125호 (군자동,광진두산위브파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 지하1층 B-125호 · 현황 공실 · 대상면적 164.59㎡ |
| 소유자 | 신범진 (2016.02.04 소유권이전, 거래가 1,339,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 287,310,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 817,935,669원 |
| 말소기준권리 | 2016.02.04 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 인수는 0원
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제가 없습니다. 핵심은 2016.02.04 하나은행 근저당입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2020.10.15에는 하나은행 근저당 일부가 신용보증기금에 22,064,331원 대위변제로 이전된 내역도 있습니다.
② 가격 비교 — 20.5%라는 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다
단지 실거래 참고치의 최근 12개월 평균은 1,402,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 1,485,000,000원입니다. 최저가 287,310,000원은 최근 12개월 평균의 20.5%이고, 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 15.0% 상승으로 집계돼 있습니다.
하지만 이 수치에는 결정적인 한계가 있습니다. 대상면적은 164.59㎡인데 아래 실거래 표본은 129.37㎡~138.14㎡이고 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 경매 대상은 근린생활시설이므로 이 단지 거래값을 상가의 직접 비교시세로 사용할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 20.97%까지 떨어졌다는 사실이나 단지 거래 평균 대비 20.5%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 130.35㎡ | 15 | 1,485,000,000원 |
| 2025.10 | 136.95㎡ | 16 | 1,475,000,000원 |
| 2025.10 | 129.37㎡ | 9 | 1,210,000,000원 |
| 2025.09 | 136.95㎡ | 15 | 1,450,000,000원 |
| 2025.05 | 131.96㎡ | 14 | 1,390,000,000원 |
| 2025.03 | 129.37㎡ | 10 | 1,180,000,000원 |
| 2025.03 | 131.35㎡ | 4 | 1,130,000,000원 |
| 2025.02 | 129.37㎡ | 10 | 1,180,000,000원 |
| 2025.01 | 136.95㎡ | 14 | 1,330,000,000원 |
| 2024.03 | 138.14㎡ | 3 | 1,325,000,000원 |
| 2024.03 | 138.14㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2023.11 | 131.35㎡ | 5 | 1,190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,402,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 287,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,822,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 282,487,660원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,623,352원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비국민카드 | 19,932,958원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한은행 | 71,636,891원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 40,302,217원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 16,518,541원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 | 8,408,507원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 카카오뱅크 | 5,765,015원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 광진두산위브파크상가관리단 | 40,484,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 287,310,000원에서는 집행비용 4,822,340원을 제외한 282,487,660원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 시나리오입니다. 채권자 총 미배당액은 776,184,341원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 확인되면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 287,310,000원 | 282,487,660원 | 776,184,341원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 229,848,000원 | 225,830,128원 | 832,841,873원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 183,878,400원 | 180,504,102원 | 878,167,899원 | 0원 |
회차가 내려가면 하나은행과 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단을 좌우하는 핵심은 채권자 미배당이 아니라 근린시설 자체의 적정 매입가격과 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안초등학교 남측 인근. 주변에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설과 세종대학교·어린이대공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 어린이대공원역(지하철 7호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 지하5층·지상20층 건물의 지하1층 B-125호이며 현재 근린생활시설 공실입니다. 위생·급배수·승강기·중앙냉난방·에스컬레이터·소방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 30미터 광나루로, 서측 폭 약 20미터 군자로, 북측 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역 등이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 토지 공시지가는 16,890,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.0회, 낙찰률 0%이며 이번 물건 역시 7회 유찰됐습니다. 지하층 공실 근린시설이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 직접 비교가격 확인. 제시된 단지 실거래는 대상면적 164.59㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 공실·임대 가능성 확인. 감정평가상 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 실제 임대수요와 사용 가능 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부·설비 확인. 현장조사 당시 폐문부재 등으로 내부 인테리어와 제반 설비의 작동 여부를 확인하지 못한 부분이 있어 현황 점검이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건이 있으므로 당해세 여부와 배당요구·교부청구 내용을 매각 전 원본으로 대조하세요.
- 상가관리단 채권 확인. 광진두산위브파크상가관리단의 가압류 청구금액이 40,484,520원입니다. 채권의 성격과 관리비 관련 승계범위를 원본 자료로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당 일부의 신용보증기금 대위변제 22,064,331원과 각 압류·가압류의 현재 상태를 등기부·매각물건명세서·배당요구 내역에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차뿐 아니라 제시된 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체만 놓고 보면 낙찰자가 선순위 임차보증금 같은 거액을 떠안을 구조가 아닙니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 현황 공실인 지하1층 근린생활시설이 7회 유찰되어 최저가가 287,310,000원까지 내려왔고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0%입니다. 단지 실거래의 최근 12개월 평균 1,402,000,000원과 최신 거래 1,485,000,000원은 대상면적과 맞지 않아 이 근린시설의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증”입니다. 7회 유찰이라는 할인율보다 실제 상가 수요·공실 해소 가능성·관리단 채권과 세금·내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
