서울동부지방법원 2024타경2979. 강동구 천호동 태천해오름아파트 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·거실1·주방 및 식당1· 욕실겸화장실1·화장실1을 갖춘 아파트이고, 건물은 2002.04.04 사용승인된 13층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 796,000,000원의 64%인 509,440,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리 구조의 출발점은 2002.09.09 설정된 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로, 이후 남아 있는 대전중앙신용협동조합 근저당, 한창화 가압류, 국민건강보험공단 압류, 제이비우리캐피탈·비엔케이캐피탈 가압류, 강동구 압류, 국 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정순남의 전입일과 확정일자는 모두 2023.05.09로 말소기준보다 20년 이상 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경2979 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천중로43길 17, 1층101호 (천호동,태천해오름아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실1·주방 및 식당1·욕실겸화장실1·화장실1 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 평슬래브지붕 13층 건물 내 1층 101호 · 사용승인 2002.04.04 |
| 소유자 | 정덕남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 796,000,000원 / 509,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 202,774,869원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2002.09.09 우리은행 근저당입니다. 등기부상 과거 압류·가압류 중 상당수는 이미 말소되었고, 현재 남아 있는 말소기준 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순남 | 101호 · 주거 | 2023.05.09 / 2023.05.09 | 미상 | 2024.12.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 정순남 1명입니다. 전입일 2023.05.09는 말소기준권리인 2002.09.09 우리은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없지만, 대항력 자체가 없으므로 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2024.12.30 접수되었습니다.
③ 시세 비교 — 5.09억은 최근 거래보다 낮지만, 면적 불일치 주의
태천해오름아파트의 확인된 거래는 7건입니다. 전체 평균 거래금액은 590,000,000원이지만, 가격 판단은 보다 최근 지표를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 693,000,000원 1건이고, 직전 과거 거래군 대비 최근 추세는 +21.0%입니다. 현재 최저가 509,440,000원은 이 최근 거래금액의 73.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.24㎡ | 12 | 693,000,000원 |
| 2024.05 | 75.79㎡ | 13 | 630,000,000원 |
| 2024.05 | 75.79㎡ | 13 | 630,000,000원 |
| 2024.05 | 48.83㎡ | 5 | 422,000,000원 |
| 2024.01 | 84.92㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2023.05 | 84.24㎡ | 9 | 635,000,000원 |
| 2021.09 | 48.83㎡ | 8 | 500,000,000원 |
그럼에도 하락장 보정 규칙상 전체 평균 590,000,000원보다 최근 12개월 가격 693,000,000원을 우선해야 하고, 최근 추세 역시 +21.0%로 상승입니다. 현재 최저가는 최근 거래보다 183,560,000원 낮아 표면적인 가격 여유는 있습니다. 다만 본건이 1층이고 비교 거래 면적이 다르므로 최종 입찰가는 동일 또는 유사 면적의 추가 실거래 확인을 전제로 잡는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 509,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,494,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대전중앙신용협동조합 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한창화 | 200,000,000원 | 137,945,600원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 24,472,468원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 11,807,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 600,280,040원 중 예상 배당액은 501,945,600원, 미배당은 98,334,440원입니다. 우리은행 채권액은 확인되지 않아 배당계산에서 제외되어 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 더 줄 수 있습니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 509,440,000원 | 501,945,600원 | 98,334,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 407,552,000원 | 401,076,480원 | 199,203,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 326,041,600원 | 320,677,018원 | 279,603,022원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당은 98,334,440원에서 199,203,560원, 279,603,022원으로 커지지만, 이 사건은 대항력 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 가격 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결되는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천동초등학교 북동측 인근. 주위는 아파트단지·공동주택단지·근린생활시설이 혼재하고 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 지하철 5호선 길동역과 버스승강장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002.04.04 사용승인, 13층 건물 내 1층 101호. 도시가스난방·승강기·주차장·화재관련 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지, 아파트 건부지. 공시지가 5,519,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·비행안전제3구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 49세대 단지이며 확인된 거래 표본은 7건입니다. 최근 거래가격은 상승했지만 본건과 동일 면적 거래가 확인되지 않아 환금성·가격 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 실제 채권액 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액은 240,000,000원이지만 실제 채권액은 현재 배당계산에 반영되지 않았습니다.
- 당해세 여부 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당으로 반영되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 정순남은 대항력이 없지만 보증금 액수와 우선변제 범위는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 면적 맞는 실거래 추가 확인. 현재 비교 가능한 최근 거래는 본건 기준 면적 105.97㎡와 불일치합니다. 최근 693,000,000원만 보고 할인폭을 확정하지 마세요.
- 1층 가격 보정. 본건은 1층입니다. 단지 내 층별 거래편차를 실제 응찰가에 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 ‘5.09억이 진짜 싼가’
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2002년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 정순남의 전입은 2023년이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 유형은 아닙니다.
가격은 2회 유찰로 509,440,000원까지 내려왔고 최근 12개월 단지 거래 693,000,000원보다 낮습니다. 최근 추세도 +21.0%로 상승 방향입니다. 다만 그 최근 거래는 전용 84.24㎡이고 본건 기준 면적은 105.97㎡라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 여기에 1층이라는 점, 49세대 소규모 단지, 우리은행 실제 채권액과 당해세 확인 필요까지 감안하면 권리는 긍정적이지만 가격 확신은 한 단계 보수적으로 잡는 편이 맞습니다. 결론은 “인수 0원은 강점, 5.09억의 가격 메리트는 동일 면적 실거래 확인 후 판단”입니다.
