서울동부지방법원 2024타경3316. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 한솔빌리지 104동 5층 502호, 전용 30.03㎡이고 2020.09.04 사용승인된 6층 건물의 5층 물건입니다. 소유자 신솔이는 2021.10.15 매매를 원인으로 2021.10.18 소유권을 취득했고 거래가액은 240,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 51.2%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차인 서형주는 2021.10.01 점유를 시작했고 2022.01.25 전입했으며, 2021.09.09 확정일자를 받은 보증금 240,000,000원의 임차인입니다. 말소기준권리인 2023.08.28 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금을 다 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-13, 104동 5층502호 (암사동,한솔빌리지) |
| 용도 / 전용 | 사건상 아파트 · 감정 이용상태 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 30.03㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 신솔이 (2021.10.15 매매 · 2021.10.18 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 144,896,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권 / 청구액 | 서형주 · 강제경매개시결정 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.28 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.08.28 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 2023.10.17 주택임차권등기, 2024.11.19 강제경매개시결정, 2025.04.15 강동구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 서형주의 주택임차권은 단순히 “후순위라 소멸”로 끝나지 않습니다. 전입일 2022.01.25가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서형주 건물 제5층 제502호 30.03㎡ 전부 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 97,932,544원 인수 예상 |
| 내용없 주거 · 전입 2022.01.25 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 추가 인수 여부 확인 필요 |
또한 서형주에 대해서는 등기상 관계인과 동일하다는 이유로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 이는 곧바로 임차권을 부정한다는 뜻이 아니라, 임대차계약의 실체와 보증금 지급내역을 원본 자료로 추가 확인해야 한다는 신호입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 1.45억이 아니라 2.43억을 시세와 비교해야 한다
한솔빌리지 전용 30.03㎡ 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 331,200,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 330,500,000원, 최신 거래는 2025.10 · 348,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -0.4%로 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 30.03㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2025.02 | 30.03㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2023.04 | 30.03㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 30.03㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 30.03㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.03㎡ | 2건 | 330,500,000원 |
현재 알려진 실질취득액 242,828,544원은 최근 12개월 평균 330,500,000원의 73.5%, 최신 거래 348,000,000원의 69.8% 수준입니다. 따라서 서형주 인수액까지만 확정된다는 전제에서는 시세 대비 가격 여유가 있습니다. 다만 이것을 “최저가가 시세의 43.8%라 매우 싸다”라고 표현하면 왜곡입니다. 실제 비교 기준은 144,896,000원이 아니라 242,828,544원이며, 보증금 미상 점유정보의 추가 인수가 확인되면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,544원 |
| 1. 임차인 서형주 보증금 | 240,000,000원 | 142,067,456원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서형주 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 서형주 보증금 중 142,067,456원이 배당되고 97,932,544원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 별도 보증금 미상 점유정보는 위 배당계산에 금액이 반영되어 있지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 서형주 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 144,896,000원 | 97,932,544원 | 242,828,544원 |
| 4회 유찰 시 | 115,916,800원 | 126,506,035원 | 242,422,835원 |
| 5회 유찰 시 | 92,733,440원 | 149,335,762원 | 242,069,202원 |
회차가 내려가면 매각가는 144,896,000원 → 115,916,800원 → 92,733,440원으로 감소하지만, 서형주 인수액은 97,932,544원 → 126,506,035원 → 149,335,762원으로 증가합니다. 그 결과 알려진 실질취득부담은 약 242,000,000원대에 머뭅니다. 바로 이 때문에 이 물건은 단순한 “저가 유찰 물건”이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용 30.03㎡입니다.
- 입지. 강동종합시장 남서측 인근으로 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 서측 근거리에 지하철 8호선 암사역이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층이며 사용승인일은 2020.09.04입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,335,000원/㎡입니다.
- 거래. 한솔빌리지는 47세대이며 전용 30.03㎡ 거래 5건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -0.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가로 수익률 계산 금지. 144,896,000원이 아니라 최소한 서형주 인수액을 더한 242,828,544원을 취득원가 기준으로 잡아야 합니다.
- 미상 점유정보 확인. 전입 2022.01.25·확정일자 2021.09.09로 표시된 보증금 미상 점유정보의 실제 임차인, 계약서, 보증금, 점유관계를 확인해야 합니다.
- 서형주 임대차 실체 확인. 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서와 보증금 지급내역, 임차권등기명령 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당액 재확인. 현재 계산은 집행비용 2,828,544원과 서형주 배당 142,067,456원을 전제로 합니다. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 인수액이 변할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 서형주 미배당 인수가 커져 알려진 실질취득액은 약 2.42억원대에 유지됩니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 331,200,000원보다 최근 12개월 평균 330,500,000원과 최신 거래 348,000,000원을 우선 비교하고, 최근 추세 -0.4%도 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “1.45억 경매”가 아니라 “2.43억+ 권리확인형”
이 물건을 최저가 144,896,000원만 보면 최근 12개월 평균의 43.8%에 불과해 매우 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 있는 서형주의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당가정에서 97,932,544원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 알려진 실질취득은 242,828,544원으로 보는 것이 맞습니다.
그 금액 자체는 최근 12개월 평균 330,500,000원과 최신 거래 348,000,000원 아래라 가격 여유가 있습니다. 문제는 보증금 미상 점유정보가 별도로 남아 있다는 것입니다. 추가 인수액이 확인되기 전까지는 242,828,544원을 최종 취득원가로 확정해서도 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐지만 추가 유찰 역시 주된 임차보증금 인수를 키울 뿐 총 부담을 크게 낮추지 못합니다. 가격은 가능성이 있지만 권리는 아직 확인형. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 미상 임차관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
