서울동부지방법원 2024타경3484. 송파구 거여동 위례 포레샤인 17단지 상가2동 지1층 비102호의 근린시설입니다. 소유자 최형규는 2021.09.29. 거래가 955,500,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 748,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2021.10.20. 설정된 조규상 근저당 440,000,000원과 2024.12.10. 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.04.06. 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사·매각물건명세서에는 신유라가 비102-2호에 2022.01.13. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2021.09.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3484 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례송파로 123, 상가2동 지1층비102호 (거여동,위례 포레샤인 17단지) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현장조사시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 건 중 지1층 비102호 · 사용승인 2021.08.06 |
| 소유자 | 최형규 · 2021.09.29. 소유권이전 · 거래가액 955,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 769,000,000원 / 492,160,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 612,732,047원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 명칭 표시 | 등기사항전부증명서상 위례 포레샤인 17단지 · 건축물대장상 포레나송파로 2022.12.16. 표시 변경 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.09.29. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 조규상 근저당권과 경매개시결정, 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 송파구 압류는 2025.06.12. 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신유라 | 비102-2호 | 2022.01.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신유라의 전입일 2022.01.13.은 말소기준 2021.09.29.보다 늦습니다. 따라서 전입신고를 기준으로 한 대항력은 없고, 보증금이 미상이어도 미배당액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 사항은 입찰 전 매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다. 감정평가 현장조사에서는 본건이 공실로 조사됐으므로 현재 점유 상태도 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — ‘55.0%’만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
포레나송파의 최근 12개월 실거래 자료는 2건입니다. 하지만 시세 비교 기준 면적은 44.56㎡인데, 확인된 거래는 66.83㎡와 84.8㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 경매 대상은 근린시설이므로 이 단지 거래 평균 895,000,000원을 본건의 직접 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.8㎡ | 14 | 1,070,000,000원 |
| 2025.07 | 66.83㎡ | 2 | 720,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 895,000,000원 |
데이터상 최저매각가 492,160,000원은 최근 12개월 평균의 55.0%로 표시되지만, 면적이 일치하지 않는 거래를 근린시설의 직접 시세로 삼을 수는 없습니다. 따라서 “최근 시세의 55.0%라서 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 사건의 가격 판단은 상가 자체의 임대료·공실률·동일 상가 거래와 관리비 체납 규모를 별도로 확인해야 정확해집니다.
④ 예상배당표 (매각가 492,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,321,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 748,800,000원 | 484,838,400원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 조규상 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 492,160,000원 가정 시 채권총액 1,188,800,000원 중 484,838,400원이 배당되고 미배당은 703,961,600원입니다. 이 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 492,160,000원 | 484,838,400원 | 703,961,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 393,728,000원 | 387,415,808원 | 801,384,192원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 314,982,400원 | 309,772,646원 | 879,027,354원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 국민은행과 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에는 대항력 있는 임차인이나 명시된 인수권리가 없어 시뮬레이션상 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 유찰 자체가 곧 가격 메리트를 의미하는 것은 아닙니다. 근린시설은 주거용보다 임대수익과 공실·환금성 검증이 중요하고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울위례솔초등학교 남서측 인근이며 주위는 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 접근성. 지1층이지만 남서측 접면도로와 평탄하여 접근성과 가시성이 지상1층과 유사한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 위례송파로, 남동측 위례대로, 북서측 위례북로에 접해 인접 도로상태가 양호합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역·택지개발지구 등 각종 지역·지구가 중첩됩니다.
- 공시지가. 7,352,000원/㎡이며 토지 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.08.06이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 관리비. 상당기간 관리비가 납부되지 않은 것으로 탐문돼 체납 내역 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 비교 오류 금지. 44.56㎡와 실거래 66.83㎡·84.8㎡가 일치하지 않으므로 최근 평균 895,000,000원을 본건 상가의 직접 시세로 쓰지 마세요.
- 실제 임대가치 확인. 현장조사시 공실인 근린시설이므로 임대료·공실 지속 여부와 상가 자체 거래를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 신유라는 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 관리비 체납 확인. 상당기간 관리비 미납이 탐문됐으므로 관리주체에 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 명칭 혼동 주의. 등기에는 위례 포레샤인 17단지, 건축물대장에는 포레나송파로 표시되어 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
권리구조만 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 2021.09.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 신유라 역시 2022.01.13. 전입이라 대항력이 없으며, 매수인 인수도 0원입니다. 문제는 근린시설의 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 492,160,000원으로 감정가 64%까지 내려왔지만, 단지 실거래 2건은 면적이 맞지 않아 가격 메리트를 직접 입증하지 못합니다. 이미 2회 유찰됐고 현장조사시 공실이며 관리비 장기 미납도 탐문됐습니다. 권리는 합격권, 가격은 상가 자체 자료로 재검증. 이 사건은 할인율보다 실제 임대가치와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
