서울동부지방법원 2024타경3491. 서울 송파구 가락동 133-1, 도로명 송이로27길 16의 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가서상 건물은 벽돌조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상2층, 사용승인일은 1987.11.17이며 현재 단독주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 299.9㎡의 대지로, 평지·사다리형·세로한면(가) 도로 조건입니다.
이 사건의 첫 번째 핵심은 지분경매입니다. 등기부 갑구 3번 경매개시결정에는 “2번 심우영 지분 강제경매개시결정”이라고 기재돼 있습니다. 현재 등기부상 공유자는 김혜영·심우식·심우영·심인자이고 각 지분은 4분의 1입니다. 따라서 단순한 단독소유 부동산 낙찰과 달리 공유관계와 처분·환금성까지 함께 검토해야 합니다.
두 번째 핵심은 점유·임차관계입니다. 모일순·정정자·정진우·심우현의 전입일은 모두 자료상 기준권리인 2024.12.17보다 앞섭니다. 다만 보증금이 모두 확인되지 않았고, 일부 확정일자나 배당요구 여부도 확인되지 않아 이 자료만으로 “대항력 확정” 또는 “인수액 0원 확정”이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3491 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 133-1 · 서울특별시 송파구 송이로27길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 등 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 경사슬래브 위 기와지붕 · 지하1층/지상2층 · 사용승인일 1987.11.17 |
| 토지 | 대 · 299.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,650,000원/㎡ |
| 현재 공유자 | 김혜영 4분의 1 · 심우식 4분의 1 · 심우영 4분의 1 · 심인자 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 999,298,030원 / 511,640,000원 (3회 유찰, 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김외숙 / 117,161,205원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소됐지만 ‘지분경매’가 핵심
1995년·1996년 가락새마을금고 근저당과 2001년 송파농업협동조합 근저당은 모두 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 등기부의 근저당·압류 건수도 각각 0건입니다. 자료상 기준권리는 2024.12.17 갑구 3번 심우영 지분 강제경매개시결정으로 지정돼 있으며, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — ‘대항력 확정’보다 ‘미상 확인’이 먼저
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 모일순 | 미상 | 2000.12.06 | 미상 | 2025.01.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정정자 | B01호 | 2016.11.21 | 2018.05.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정진우 | 202호 · 주거 | 2010.02.11 | 2018.05.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심우현 | 미상 | 2010.05.31 | 2018.05.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
네 사람 모두 전입일이 2024.12.17보다 앞섭니다. 그러나 보증금이 모두 미상이므로 매수인이 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다. 모일순은 확정일자도 확인되지 않았고, 나머지 세 사람은 2018.05.14 확정일자가 확인되지만 보증금이 없어 우선변제액과 미배당액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 999,298,030원, 현재 최저매각가는 511,640,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 51.2% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 409,312,000원(40.96%), 5회 유찰 시 327,449,600원(32.77%)입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 가지고 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 지분경매이고, 보증금 미상 점유·임차관계가 동시에 존재하므로 가격 할인은 그 자체로 투자 매력 점수가 아니라 위험을 반영한 결과일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 511,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,516,400원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김외숙 | 117,161,205원 | 117,161,205원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 386,962,395원 |
현재 회차 산정상 신청채권자 청구액 117,161,205원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 386,962,395원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유·임차관계의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파중학교 남서측 인근으로 단독주택·다가구주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 경찰병원역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상2층 건물로, 위생급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 299.9㎡ 대지, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 5,650,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 일반 단독소유 매물이 아니라 공유지분 강제경매 구조이므로 감정가 대비 할인율과 별개로 공유관계 해소 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 확인. 갑구 3번은 심우영 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서와 등기부 원문에서 매각 대상 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 모일순·정정자·정진우·심우현의 보증금이 모두 미상입니다. 보증금 확인 전에는 실질취득비용을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당요구 확인. 모일순은 2025.01.06 배당요구가 확인되지만 나머지 점유자의 배당요구 여부는 미상입니다.
- 공유관계 검토. 현재 공유자는 김혜영·심우식·심우영·심인자이고 각 4분의 1 지분입니다. 낙찰 후 공유관계가 투자 회수에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실은 확인되지만 최근 실거래 시세가 없어 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 산정표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 지분과 점유관계가 먼저다
이 사건은 감정가 999,298,030원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 511,640,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 시세 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 비율만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 구조입니다. 등기부상 경매개시결정은 심우영의 4분의 1 지분을 대상으로 하고, 현재 부동산은 4명의 공유관계입니다. 여기에 기준권리보다 앞선 전입자 4명의 보증금이 모두 미상입니다. 예상배당표상 인수액은 0원이고 명세서의 명시 인수권리도 해당사항없음이지만, 실질취득액은 점유·임차관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 ‘무엇을 낙찰받는지, 누구의 점유를 어떻게 정리하는지, 최종 부담액이 얼마인지’를 확인하는 데 있습니다.
