76,546,000원
서울동부지방법원 2024타경56525. 송파구 방이동 골든힐 4층 404호, 전유면적 34.31㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 76,546,000원까지 낮아진 최저가가 아닙니다. 등기부상 2016년 오정농업협동조합 근저당은 2016.07.29. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.01.24. 현대카드 가압류입니다. 그런데 임차인 김형민의 전입·점유는 2021.11.12., 확정일자는 2021.10.05.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
여기에 2023.11.27. 임차보증금 380,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰이 거듭될수록 단순히 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 내려가고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56525 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락로36길 17, 4층404호 (방이동,골든힐) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전유 34.31㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2015.12.09. |
| 소유자 | 조현우 · 2021.08.09. 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 76,546,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형민 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 380,000,000원 임차권
핵심은 2016년 근저당이 아니라 2024.01.24. 현대카드 가압류가 말소기준이라는 점입니다. 오정농업협동조합의 1,194,000,000원 근저당은 2016.07.29. 이미 말소됐습니다. 이후 2021년에 들어온 김형민의 임차권은 2024년 말소기준보다 선순위이고, 대항력이 인정된 상태입니다. 반면 현대카드 가압류, 케이뱅크 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형민 | 건물 제4층 제404호 34.31㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 380,000,000원 | 2021.11.12. | 2021.10.05. | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계 305,231,828원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김형민은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현 회차 예상배당은 집행비용 차감 후 74,768,172원에 그칩니다. 보증금 380,000,000원 중 305,231,828원이 미변제 상태로 남아 매수인에게 승계됩니다.
② 시세 비교 — 76,546,000원이 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
골든힐의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 371,250,000원이지만, 과거 405,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 355,000,000원, 최신 거래는 2024.05. 350,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 33.75㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2023.11 | 33.75㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 34.31㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2021.06 | 34.31㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 355,000,000원 |
최저가 76,546,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 21.6%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 대항력 보증금의 미배당 잔액을 합친 현 회차 실질지출은 381,777,828원입니다. 이는 최근 12개월 평균 355,000,000원의 약 107.5%, 최신 거래 350,000,000원의 약 109.1%입니다. 즉 이 물건은 현재 구조상 최근 시세보다 저렴한 경매가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 76,546,000원 | 305,231,828원 | 381,777,828원 |
| 8회 유찰 시 | 61,236,800원 | 320,265,462원 | 381,502,262원 |
| 9회 유찰 시 | 48,989,440원 | 332,292,370원 | 381,281,810원 |
낙찰가가 76,546,000원에서 48,989,440원까지 내려가도 미배당 보증금 인수가 증가해 총 부담은 약 380,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,777,828원 |
| 1. 임차인 김형민 보증금 | 380,000,000원 | 74,768,172원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 42,172,171원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 98,432,454원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김형민 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,777,828원 차감 후 매각대금 잔액 74,768,172원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 305,231,828원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 골든힐은 총 16세대입니다. 본건은 전유면적 34.31㎡의 4층 404호입니다.
- 입지. 송파구 방이동 방산초등학교 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며, 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있어 제반 교통사정은 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2015.12.09.이며, 위생·급배수·도시가스·소화·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 주상용, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 소로와 북서측 세로에 접합니다. 공시지가는 8,076,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 4건이고 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -8.4%입니다. 골든힐 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 7.0회여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 76,546,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 미배당 임차보증금까지 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현 회차 예상 인수액은 305,231,828원입니다. 실제 배당 결과에 따라 매수인이 승계할 잔액을 최종 확인해야 합니다.
- 김형민 권리관계 원본 대조. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차계약, 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 355,000,000원, 최신 거래 350,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -8.4%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 착각 금지. 8회·9회 유찰 시에도 인수액이 증가해 매각가와 인수액의 합계는 약 380,000,000원대에 머뭅니다.
- 현장·비용 확인. 관리비 체납, 점유·인도 상태, 당해세 등 실제 취득비용에 영향을 주는 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “76,546,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 7회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 끝까지 계산하면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 김형민의 보증금은 380,000,000원이고, 현 회차 배당으로 해결되지 않는 305,231,828원을 매수인이 인수합니다. 최저가까지 합친 실질지출은 381,777,828원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 355,000,000원, 최신 거래는 350,000,000원이며 시장 추세도 -8.4%입니다. 실질취득액이 최근 시세보다 높은 상태에서 7회 유찰까지 이어졌으므로, 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 승계입니다.
