인천지방법원 2025타경1343. 등기상 소유자는 김진학이며, 사건 표시 용도는 연립주택 + 토지입니다. 다만 감정평가의 이용상태는 “우사 및 관리사 등”으로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 여러 토지 위의 우사·관리사·개사육장·저장고·닭장 이용상태가 적시돼 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 연립주택처럼 접근하기보다 토지와 축사·부속시설이 결합된 복합 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.

권리관계의 기준점은 명확합니다. 2020.09.14. 을구 17번 남동농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 396,000,000원입니다. 현재 경매는 같은 남동농업협동조합이 신청했고 청구액은 323,895,359원입니다. 이후 등기된 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다

과거에는 여러 근저당권·가압류·압류 및 2020년의 경매개시결정이 있었지만, 데이터상 상당수가 이미 말소돼 있습니다. 현 경매의 핵심은 2020.09.14. 남동농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.07.14. 개시된 현재 경매의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 전입은 있지만 대항력은 없다

최준영의 전입일은 2020.10.28.로 말소기준권리인 2020.09.14.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,017,282,400원 또는 신건 최저가를 주변 시세와 직접 비교해 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 일반 주거용 물건과 달리 우사·관리사, 목장용지·임야, 개사육장·저장고·닭장 등 복합 이용상태가 포함돼 있어 단순 평당가 비교만으로 판단하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,017,282,400원 가정)

현재 회차 가정에서는 담보채권 396,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 608,709,576원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.

⑤ 토지·현황 리스크

• 이용상태. 감정평가상 건물은 “우사 및 관리사 등”이며, 파이프조 함석(갈바륨)지붕 단층 구조입니다. 사용승인일자는 1998.01.15.입니다.
• 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지상의 활잡목 등은 거래관행상 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
• 목장·축사 이용. 1번·2번 물건은 지목이 목장용지이고 현황은 4번 물건인 우사 및 관리사의 건부지로 이용 중입니다.
• 부속시설. 3번 물건은 잡종지이며 현황상 개사육장과 저장고 시설이 소재합니다. 5번·6번 물건은 임야이며 닭을 키우는 닭장이 소재합니다.
• 맹지. 3번·5번·7번 물건은 지적도상 맹지입니다. 감정평가에서도 3번·5번·7번은 지적도상 맹지로 확인됐습니다.
• 분묘. 7번 물건은 풀과 잡목이 우거져 있고, 위성도로 소유자 미상의 분묘가 확인되나 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.
• 교통. 1번·2번·6번은 차량 접근이 가능하고, 대중교통수단 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 지적·경계. 본건 토지의 정확한 지적 및 경계는 지적측량 등이 필요하다고 감정평가에 기재돼 있습니다.

⑥ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 고능1리마을회관 북서측 인근으로 농가주택·농경지·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 일부 토지는 준보전산지에 해당하거나 접합니다.
• 가축 관련. 가축사육제한구역에 포함돼 있습니다.
• 성장관리. 성장관리권역에 포함돼 있습니다.
• 문화재 관련. 역사문화환경보존지역 보호, 매장문화재 유존지역 보호 및 관련 인·허가 사항 확인이 요구됩니다.
• 확인된 토지 정보. 지목 목장용지 · 토지이용상황 전축사 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) · 면적 416.0㎡ · 공시지가 104,400원/㎡.

⑦ 유찰 시나리오

1회 유찰 시 매각가는 813,825,920원, 2회 유찰 시에는 651,060,736원으로 계산됩니다. 세 시나리오 모두 담보채권 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 비교 실거래 자료가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 현장 이용상태 확인. 사건 표시 용도와 감정평가 이용상태가 다르게 읽힐 수 있으므로 실제 우사·관리사·부속시설의 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 범위. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 감정평가서와 매각목록에서 정확히 대조해야 합니다.
• 맹지 접근. 3번·5번·7번 물건은 지적도상 맹지이므로 각 필지의 현실적 출입 경로와 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 분묘 확인. 7번 물건의 소유자 미상 분묘와 분묘기지권 성립 가능성을 현장·관계자료로 확인해야 합니다.
• 측량. 감정평가에서 정확한 지적 및 경계는 지적측량이 필요하다고 명시했습니다.
• 임차관계. 최준영은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 실제 점유 경위를 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·준보전산지 및 문화재 관련 인·허가 사항을 증명용 토지이용계획확인원 등으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 해당 토지·축사·부속시설의 실제 거래 가능 가격을 별도 검증해야 합니다.

맺으며 — “권리 안전”보다 “물건 이해”가 중요하다

이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 말소기준은 2020.09.14. 남동농업협동조합 근저당권이고, 최준영의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 우사 및 관리사 등이라는 현황, 일괄매각과 제시외 건물, 맹지 3개 물건, 개사육장·저장고·닭장, 소유자 미상 분묘 가능성, 토지 경계 측량 필요성이 동시에 존재합니다.

권리는 통과, 물건은 정밀검토. 시세 비교 자료가 없는 만큼 신건 최저가 1,017,282,400원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 권리분석보다 현장조사와 토지·시설 활용성 검증이 입찰 성패를 좌우합니다.