192,080,000원
수원지방법원 2024타경88534. 수원시 권선구 세류동 현대아파트 102동 1층 102호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가 392,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 192,080,000원입니다. 등기상 말소기준은 2013.08.01 우리은행 근저당 104,500,000원이고, 그 뒤의 엔에이치농협캐피탈 근저당 248,400,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 8,534,270원, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 3건의 평균은 375,666,666원, 최신 거래는 2026.01의 370,000,000원입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 51.1%입니다. 전체 12건 평균 399,916,666원보다도 크게 낮지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -7.9% 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88534 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로 97, 102동 1층102호 (세류동,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 10층 중 1층 |
| 이용상태 | 현황 아파트(러브아이어린이집) |
| 소유자 | 변미숙 · 2013.08.01 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 192,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 81,836,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.08.01 우리은행 근저당권입니다. 이후 현재 등기에서 문제되는 엔에이치농협캐피탈 근저당, 제이비우리캐피탈 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 51.1%, 단 하락 추세
현대아파트는 276세대, 사용승인일은 1990.04.30입니다. 비교 대상은 전용 84.99㎡ 동일 면적 거래이며, 최근 12개월 평균은 375,666,666원, 최신 거래는 2026.01 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 4 | 367,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 2 | 356,000,000원 |
| 2024.07 | 84.99㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2024.06 | 84.99㎡ | 8 | 403,000,000원 |
| 2024.05 | 84.99㎡ | 3 | 398,000,000원 |
| 2023.09 | 84.99㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2022.04 | 84.99㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 2022.04 | 84.99㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2022.03 | 84.99㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2021.09 | 84.99㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 3건 | 375,666,666원 |
현재 최저가 192,080,000원은 최근 12개월 평균 대비 51.1%입니다. 최신 거래 370,000,000원과 비교해도 현재 매각가는 크게 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 수준은 이전 거래보다 -7.9% 낮아졌습니다. 즉 가격 할인폭은 크지만 시장 자체는 하락 방향이라는 두 가지 신호를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,489,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 104,500,000원 | 104,500,000원 |
| 3. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 248,400,000원 | 84,090,880원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 8,534,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 361,434,270원 중 예상 배당액은 188,590,880원, 미배당은 172,843,390원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권의 배당 부족분이며, 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 172,843,390원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 229,660,654원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 94,119,200원 | 92,025,054원 | 269,409,216원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰에 따라 커지는 미배당액을 매수인의 추가 부담으로 혼동할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원신곡초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·중소규모 근린생활시설이 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층이며 위생급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내부도로를 통해 외부 공로로 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,404,000원/㎡입니다.
- 단지. 현대아파트 276세대, 사용승인일 1990.04.30이며 동일 면적 거래는 최근에도 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현황이 아파트(러브아이어린이집)로 이용 중이고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2013.08.01 우리은행 근저당과 이후 권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 이전 구간보다 -7.9% 낮습니다. 현재 최저가의 할인폭과 향후 시장 하락 가능성을 함께 판단해야 합니다.
- 1층 개별성. 본건은 1층이고 비교 거래는 여러 층에 분포합니다. 동일 면적 평균만으로 호별 상태 차이까지 설명되지는 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 172,843,390원은 매수인 승계액이 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 강하고, 확인할 것은 점유다”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현재 최저가 192,080,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 375,666,666원의 51.1%에 불과합니다. 가격만 놓고 보면 할인폭이 큽니다.
다만 최신 거래는 370,000,000원이고 최근 추세는 과거보다 -7.9% 하락했습니다. 더 중요한 것은 감정 당시 러브아이어린이집으로 이용 중이었고 임대관계가 미상이라는 점입니다. 따라서 이 물건은 등기 인수 위험보다 실제 점유·명도 확인이 최종 관문입니다. 권리와 최근 시세 대비 가격은 강점, 점유와 하락 추세는 반드시 확인할 변수입니다.
