인천지방법원 2025타경1530. 인천 부평구 부평동 부흥아트빌 5층 501호가 감정가 159,000,000원에서 한 차례 유찰되어 111,300,000원에 다시 매각을 앞두고 있습니다. 소유자는 윤재훈이며, 우리은행이 청구금액 10,714,413원으로 임의경매를 신청했습니다.

겉으로 보면 감정가에서 30% 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 임차인 관계와 공부상 용도를 먼저 살펴야 합니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 70,000,000원 임차권등기가 있지만, 별도의 임차인이 추가로 존재한다는 의미는 아닙니다. 실제 임차인은 김소연 1명이며 한국토지주택공사는 그 보증금을 승계한 주체입니다. 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2008년 근저당권이 기준

가장 중요한 날짜는 2008.04.16입니다. 우리은행의 채권최고액 14,400,000원 근저당권이 말소기준권리로 확인됩니다. 앞서 설정된 우리은행의 별도 근저당권 29,900,000원은 2010.09.07 해지로 이미 말소됐습니다.

현재 말소기준 이후 등록된 경기신용보증재단 가압류 23,743,664원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 48,940,830원, 파주세무서장의 압류 및 임의경매개시결정은 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리입니다. 과거 경매개시결정과 압류 등 이미 말소된 이력은 현재 별도의 인수권리가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증금 중복 주의

임차인 관계가 이 사건의 핵심입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 김소연이 확인되고, 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 나타납니다. 그러나 한국토지주택공사는 김소연 보증금의 대위·승계 신고 주체이므로, 실제 임차인이 2명인 구조가 아닙니다.

한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 70,000,000원은 김소연 보증금에 관한 승계 채권이며 별개 보증금으로 더하지 않습니다.

임차권등기에는 임대차계약일 2015.05.09, 확정일자 2015.05.11, 주민등록일 2015.07.31, 점유개시일 2015.08.04가 기록돼 있습니다. 한국토지주택공사는 2025.07.29 임차권등기와 관련해 배당요구 내역도 확인됩니다.

③ 가격 분석 — 1회 유찰, 하지만 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가 159,000,000원의 70%인 111,300,000원입니다. 할인된 금액 자체는 명확하지만, 실제 시장에서 이 물건이 얼마에 거래되는지와는 다른 문제입니다.

동일 건물이나 유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래금액, 가격 추세가 확인되지 않아 111,300,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 다세대 표기와 건축물대장상 아파트 용도가 서로 달라 비교대상 선정부터 주의해야 합니다.

각 회차 최저가에 낙찰되는 경우의 추정치입니다. 미배당액은 표시된 배당대상 채권 기준이며, 임차보증금·조세채권 등의 실제 배당순위가 확정되면 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인의 인수액과 동일하게 보아서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

위 추정표에서는 집행비용 2,358,200원을 제외한 금액에서 표시된 채권자들에게 합계 87,084,494원을 배당하고, 소유자에게 21,857,306원이 남는 것으로 계산됩니다. 우리은행의 경매청구액은 10,714,413원이지만, 예상배당표에는 채권최고액 14,400,000원이 적용돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천부평동초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·주상복합·상업업무용 빌딩·재래시장·학교·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재합니다. 대중교통 여건도 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2002.02.08 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층 501호입니다. 기본적인 급·배수·위생·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며 도로상태는 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 용도 차이. 등기사항전부증명서상 주용도는 근린생활시설 및 다세대주택이지만, 집합건축물대장에는 근린생활시설 및 공동주택(아파트)으로 기재돼 있습니다. 건물 용도 표기가 일치하지 않으므로 실제 전유부분 용도와 관련 공부를 확인해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역입니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어, 해당 기간 이후의 적용 여부는 최신 공고 확인이 필요합니다.
• 환금성. 대중교통 및 생활편의시설 접근성은 무난하지만, 실제 매매사례와 거래량을 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 특히 건물 용도 구분에 따른 거래사례 선정에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인 1명 확인. 김소연의 점유 및 임대차 현황, 임차보증금의 실제 반환·승계 관계를 매각물건명세서와 임차권등기 원본으로 대조해야 합니다.
• 한국토지주택공사 보증금. 70,000,000원은 김소연 보증금의 중복신고 성격이므로 별개 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 우선변제권과 실제 배당청구 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 임차보증금·조세채권·최우선변제 가능성이 반영되면 표시된 채권배당과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 배당요구종기 및 채권신고 서류를 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 확인. 등기부의 다세대주택 표기와 건축물대장의 아파트 표기가 다른 사유를 확인하고, 건축물대장 전유부 및 실제 용도를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 111,300,000원을 최근 유사 건물 및 면적의 실거래와 비교하세요. 현재 유찰 할인율만으로는 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 점유·인도 확인. 현재 실제 점유자와 주거 이용상태를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 절차에 필요한 비용과 시간을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 공용관리비 및 우선배당 대상 조세채권 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 매각조건. 매각기일 2026.10.29의 진행 여부, 입찰보증금과 특별매각조건, 매각물건명세서 변경 사항을 법원 공고 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 투자 적격은 다르다”

인천 부흥아트빌 501호는 권리의 선후관계만 놓고 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2008년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 김소연의 전입과 한국토지주택공사의 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 보증금 70,000,000원은 승계된 동일 채권이므로 이중 계산하지 않으며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

하지만 권리상 인수 위험이 낮다는 점만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 임차보증금 채권의 배당순위가 예상배당표에 반영됐는지, 등기부와 건축물대장의 용도 불일치가 실제 거래 및 이용에 영향을 주는지, 현재 최저가가 실거래 시세에 비해 적정한지 확인해야 합니다. 최저매각가 111,300,000원이 감정가의 70%라는 것은 확실하지만, 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 부족합니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격 판단은 보류입니다. 선순위 인수권리의 추가 존재 여부와 임차권 배당관계를 확인하고, 건물 용도 및 유사 실거래를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.