인천지방법원 2025타경1530. 부평동 부흥아트빌 5층 501호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 내용에서는 집합건축물대장상 용도를 아파트로 확인하고 있습니다. 등기사항과 제시목록에는 근린생활시설 및 다세대주택, 집합건축물대장에는 근린생활시설 및 공동주택(아파트)으로 표시되어 있어 공부상 용도 차이가 존재합니다.
권리관계의 기준점은 2008년 우리은행 근저당입니다. 그 뒤 2023년 경기신용보증재단과 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 2024년 국세 압류, 2025년 한국토지주택공사 임차권등기와 우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1530 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 400-26 부흥아트빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로327번길 17-6 |
| 용도 | 다세대 · 집합건축물대장상 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 · 사용승인일자 2002.02.08 |
| 소유자 | 윤재훈 |
| 취득 | 2007.03.09 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 10,714,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2008년 우리은행 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준은 2008.04.16. 을구 8번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 14,400,000원입니다. 2023년 경기신용보증재단 가압류 23,743,664원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 48,940,830원, 2024년 국세 압류, 2025년 임차권등기와 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH는 대위·승계
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 실제 임차인 | 전입 2015.07.31 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 원임차인 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 보증기관 | 전입 2015.07.31 확정 2015.05.11 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 김소연 대위·승계 |
김소연의 전입신고일은 2015.07.31.로 말소기준권리인 2008.04.16. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 김소연의 보증금은 확인된 금액이 없으나, 한국토지주택공사가 2025.07.29. 임차권등기를 하면서 임차보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2015.05.09., 확정일자 2015.05.11., 점유개시일 2015.08.04.를 등기했습니다.
③ 가격 판단 — 권리 인수 0원, 시세 평가는 별도 확인
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 159,000,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득 기준은 159,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교 없이 이 금액을 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격 메리트는 별도의 최신 실거래와 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,743,664원 | 23,743,664원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 48,940,830원 | 48,940,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,889,506원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권 부족액 0원, 매수인 인수 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제가 반영될 경우 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 김소연 보증금에 대한 대위·승계 금액이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부평동초등학교 동측 인근으로, 아파트·다세대주택·주상복합·상업·업무용빌딩·재래시장·근린생활시설·학교시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 부평시장역이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일자는 2002.02.08입니다. 급·배수·위생·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 중복계산 금지. 실제 임차인은 김소연 1명이며, 한국토지주택공사 70,000,000원은 김소연 보증금의 대위·승계입니다.
- 대항력 기준일 확인. 김소연 전입 2015.07.31.은 말소기준 2008.04.16.보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 배당요구 확인. 한국토지주택공사는 2025.07.29. 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 집행기록 원본과 대조해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 다세대주택과 아파트로 용도 표시가 상이하므로 등기사항·건축물대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 159,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 최신 유사 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 예상배당의 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수는 0원, 핵심은 임차인 중복과 용도 차이
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2008년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 김소연의 전입도 2015년으로 기준권리보다 뒤라 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사 명의 70,000,000원 임차권은 별도의 두 번째 임차보증금이 아니라 김소연 보증금의 대위·승계이므로, 실제 임차인은 1명이고 매수인 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 평가는 별개입니다. 현재 최저가는 159,000,000원이지만 유사 실거래와의 비교 없이 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 다세대와 아파트로 공부상 용도가 서로 다르게 기재된 점까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 용도와 가격 검증은 남아 있는 신건입니다.
