인천지방법원 2025타경1554. 인천 미추홀구 주안동 150-4의 2층 201호를 포함해 매각물건명세서상 일괄매각으로 진행되는 물건입니다. 공부상 201호는 “일반음식점”, 함께 이용된 202호는 “일반게임 제공업의 시설”이고, 2023년까지 두 물건을 함께 올스타존 스크린야구장으로 사용했습니다. 조사 당시에는 장기간 영업하지 않은 상태로 탐문됐습니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 박판임이 2024.11.11 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 1,008,000,000원으로 설정됐습니다. 이후 2025.09.08 하나은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 말소기준 이후 별도 가압류·압류는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1554 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 150-4 2층201호 |
| 등기 부동산 | 인천광역시 미추홀구 주안동 150-4, 150-6 · 인천광역시 미추홀구 주안로104번길 37 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 일반음식점 / 2023년까지 사무실 및 휴게실, 스크린야구장과 함께 이용 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 2층 · 1992.11.21 사용승인 |
| 소유자 | 박판임 |
| 감정가 / 최저가 | 1,540,000,000원 / 1,540,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 857,935,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2024.11.11 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,008,000,000원이고 채무자는 박판임입니다. 이 근저당과 그 이후의 2025.09.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 이용상태 — 201호·202호를 함께 사용했던 상업시설
매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 집합건축물대장상 201호는 “일반음식점”, 202호는 “일반게임 제공업의 시설”이고, 2023년까지 두 호실을 함께 올스타존 스크린야구장으로 이용했습니다. 당시 201호는 “사무실 및 휴게실”, 202호는 “스크린야구장(4세트)”으로 활용된 것으로 조사됐습니다.
현장 기준으로는 장기간 영업을 하지 않은 것으로 관리사무소를 통해 탐문됐습니다. 또한 빌딩 알림 표지판상의 층 표시와 실제 현황에 차이가 있어, 1층으로 표시된 스크린야구장은 실제로 2층, 현황상 약 1.5층 정도로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,540,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,008,000,000원 | 1,008,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 514,200,000원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당 채권최고액 1,008,000,000원이 전액 배당되고 514,200,000원이 소유자에게 돌아가는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,540,000,000원 | 1,008,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,232,000,000원 | 1,008,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 985,600,000원 | 973,344,000원 | 34,656,000원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 985,600,000원으로 내려가면서 근저당 채권최고액 기준 34,656,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 해당 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 남동측 인근으로 일반 음식점, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 미추홀대로·주안로 주변 버스정류장과 경인선전철 주안역이 인근에 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물이며 기본 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 정방형 완경사지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 500.5㎡, 공시지가는 6,005,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정된 내용입니다.
- 현황. 현장조사일 현재 폐문 상태였고 내부진입이 불가능했으며 장기간 영업하지 않은 것으로 탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 201호와 202호를 함께 사용했던 내용이 있으므로 매각대상 전체를 원본에서 대조하세요.
- 임대차·점유 재조사. 현장조사 때 내부진입이 불가능해 자세한 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 전입·사업자등록·점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 폐업·시설 상태 확인. 장기간 영업 중단 상태로 조사돼 내부 시설물의 잔존 여부와 원상복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 층 표시 차이 확인. 빌딩 알림 표지판과 실제 층 현황에 차이가 있으므로 현장 동선·전용 출입구·표시를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,540,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 상업시설 거래·임대료·수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 34,656,000원이 생겨도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 현장
이 사건의 등기 구조는 단순합니다. 2024.11.11 하나은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정도 그 이후여서 매각으로 정리됩니다. 현재 배당가정에서는 매수인 인수액 0원입니다.
그러나 가격과 현장에는 확인할 것이 남습니다. 201호·202호를 함께 사용한 상업시설이고, 장기간 영업하지 않았으며 현장조사 당시 폐문돼 임대차관계도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 실거래 자료가 없어 신건 최저가 1,540,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격·점유·현장은 확인 후 결정”으로 보는 편이 맞습니다.
