인천지방법원 2025타경1554. 인천 미추홀구 주안동 주안역 남동측 인근에 위치한 상업용 집합건물 경매입니다. 등기상 소유자는 박판임이며, 2024년 11월 11일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

하나은행은 2025년 9월 8일 임의경매를 신청했고, 청구금액은 857,935,088원입니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 해당 시설은 과거 ‘올스타존 스크린야구장’으로 이용됐으며, 현장조사 당시 폐문으로 내부에 들어가지 못했고 장기간 영업하지 않은 것으로 조사됐습니다. 권리관계뿐 아니라 시설 상태와 실제 사용·점유관계를 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024년 11월 11일 박판임 앞으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 2025년 9월 8일 하나은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 이번 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

특히 일반음식점과 게임제공업 관련 시설로 이용된 상업용 공간이므로, 주거용 임차인만을 전제로 한 확인으로는 부족합니다. 실제 임대차가 있었는지, 사업자등록과 점유관계가 어떻게 형성됐는지, 영업 중단 이후 시설을 누가 관리하고 있는지 확인하는 절차가 필요합니다.

② 가격 분석 — 30% 할인보다 중요한 것은 실거래 검증

감정가 1,540,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 1,078,000,000원이 됐습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 확실합니다. 그러나 이 물건의 적정 시장가격을 확인할 만한 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다.

현재 최저가에서 확인된 인수금액 0원을 전제로 한 실질취득 추정액은 1,078,000,000원입니다. 다만 이는 최저가 낙찰을 가정한 계산으로, 취득세·명도비·수리비 등 부대비용과 확인되지 않은 임대차상 부담을 제외한 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,078,000,000원 가정)

하나은행 배당액은 채권최고액 기준의 계산상 추정치입니다. 실제 신청 청구금액은 857,935,088원이며, 채권최고액이 곧 실제 확정채무액은 아닙니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 채권계산서·집행비용·당해세·선순위 배당권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미확인 임대차관계도 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당·인수 시나리오

현재 회차에서는 추정 집행비용을 공제한 후 하나은행의 채권최고액을 모두 배당하고 소유자에게 56,820,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시에는 채권 미배당액이 263,346,000원, 3회 유찰 시에는 487,462,201원으로 증가합니다.

이러한 미배당은 하나은행 근저당 채권에 관한 계산상 부족액으로, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로, 채권자에게 배당되지 않은 금액이 남더라도 그 근저당의 부족분을 낙찰자가 별도로 변제하는 구조는 아닙니다.

다만 실제 대항력 있는 임차인이 확인되어 배당받지 못한 보증금이 남는다면, 매수인 인수금액과 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 따라서 위 표의 인수 0원은 현재 확인된 권리와 임대차 미확인 상태를 전제로 한 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 남동측 인근입니다. 주변은 일반음식점·숙박시설·각종 근린생활시설이 밀집된 상가지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 미추홀대로·주안로 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 인근에 경인선 전철 주안역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
• 건물. 1992년 11월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물입니다. 외벽은 외장석재 마감이며, 기본 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 2필지 일단지의 가각정리된 정방형 완경사지로, 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다. 토지면적 표기는 500.5㎡이며, 서측 약 8m·북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 전유부분 및 개별 대지권 면적은 별도 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 표시됩니다. 공시지가 표기는 ㎡당 6,005,000원입니다.
• 실제 이용상태. 공부상 일반음식점 및 일반게임제공업 시설이지만, 2023년까지 사무실·휴게실과 스크린야구장으로 함께 이용된 이력이 있습니다. 현재는 장기간 영업 중단 상태로 탐문됐습니다.
• 환금성. 주안역 인근 상업지역이라는 입지는 장점이 될 수 있으나, 장기 휴업과 업종 특화된 내부시설 때문에 신규 임차인 확보 및 재매각 과정에 제약이 있을 수 있습니다. 실제 수익성과 환금성은 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 201호·202호의 실제 매각범위, 전유부분, 대지권, 내부 연결 여부 및 공용부분을 매각목록과 집합건축물대장으로 확인하세요.
• 점유·임대차 실사. 현재 임차관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록·임대차계약·보증금·확정일자·인도 여부를 확인해야 합니다.
• 시설 상태와 복구비. 장기간 휴업 상태에서 발생했을 수 있는 설비 노후·누수·철거·원상복구 비용을 확인하세요. 내부 확인이 이뤄지지 않은 상태에서 비용을 임의로 확정해서는 안 됩니다.
• 용도 및 인허가. 기존 스크린야구장 이용 이력과 공부상 일반음식점·일반게임제공업 시설 용도가 다릅니다. 재사용 또는 업종 변경 시 관련 인허가와 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 실거래·임대수익. 현재 최저가 10.78억 원이 시장가격보다 유리한지 확인하려면 인근 유사 상업시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실기간 및 예상 운영비를 비교해야 합니다.
• 관리비·공과금. 장기간 영업하지 않은 상가의 미납 관리비와 공용부분 부담, 전기·수도 등 설비 관련 미납 및 재사용 비용을 확인하세요.
• 공동담보. 하나은행 근저당은 202호와 공동담보로 표시됩니다. 담보권 설정범위와 실제 일괄매각 목록을 확인하고, 채권최고액을 단순 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
• 매각조건과 원본 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하고 매각조건의 변동 여부를 점검하세요.

맺으며 — “70%에 낙찰받는 것보다, 무엇을 인수하고 어떻게 쓸지가 중요하다”

이 사건의 등기상 권리구조는 간단합니다. 하나은행의 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 권리 기준으로는 매수인이 떠안을 금액도 0원으로 추정됩니다.

하지만 이 물건은 소유자가 거주하는 일반 아파트가 아니라, 과거 스크린야구장으로 활용된 상업용 집합건물입니다. 장기간 영업하지 않았고 내부 조사도 이뤄지지 않았으며, 실제 임대차관계도 확정되지 않았습니다. 1회 유찰로 최저가가 1,078,000,000원까지 내려왔지만, 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 판단할 근거는 아직 부족합니다.

결론은 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 현황·임대차·가격은 추가 확인이 필요한 C등급의 신중 검토형입니다. 입찰 여부를 결정하기 전에 201호·202호의 실제 상태와 점유관계, 원상복구 비용, 재임대 가능성 및 주변 실거래를 확인하는 것이 우선입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 장기 휴업 상업시설의 위험을 상쇄할 수는 없습니다.