인천지방법원 2025타경1576. 간석오거리역 남서측 인근의 코지빌 비동 7층 701호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2019.10.18. 임채현이 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 114,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 장영선의 전입일은 2023.05.30.으로 말소기준일 2019.10.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 이 부분은 매수인에게 보증금이 승계되는 문제와는 별개로, 실제 배당액에 영향을 줄 수 있는 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1576 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 248-4 코지빌 비동 7층701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 18.69㎡ · 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 임채현 · 2019.10.18. 소유권 취득 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 100,058,587원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.18. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입은 말소기준보다 늦다
등기부상 2012.03.05. 신탁은 이미 말소됐고, 2012.08.21. 설정된 삼선새마을금고 근저당권도 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2019.10.18. 신한은행 근저당권입니다. 이후 2025.09.11. 임의경매개시결정이 등기됐고 이는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.07.13.에는 민간임대주택등기가 존재합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장영선 조사상 사용: 오피스텔 | 2023.05.30. 배당요구 2025.11.10. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 승계 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
③ 시세 비교 — 실질취득 96,000,000원은 최근 시세의 208.7%
가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 데이터를 우선해야 합니다. 코지빌비의 대상면적은 18.69㎡이고 면적 매칭된 실거래 표본은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.18㎡ | 2 | 46,000,000원 |
| 2025.01 | 19.18㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2023.12 | 19.18㎡ | 5 | 53,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 51,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 46,000,000원 |
최신 거래는 2026.07.의 46,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 46,000,000원입니다. 반면 신건 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 96,000,000원입니다. 제공된 지표 기준으로 실질취득액은 최근 12개월 평균의 208.7%이며, 전체 평균과 비교해도 186.4%입니다.
더 중요한 점은 방향입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -15.2%입니다. 즉 최근 시세가 과거 평균보다 낮아지는 흐름이 확인되므로, 전체 평균 51,500,000원을 근거로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 최저가가 낮아서 매력적인 물건이 아니라, 신건 가격이 최근 실거래보다 현저히 높은 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 114,000,000원 | 93,872,000원 |
| 미배당 · 주식회사신한은행 | - | 20,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 신건 매각가 96,000,000원에서는 집행비용 2,128,000원, 신한은행 93,872,000원 배당 후 20,128,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 시세 비교가 우선
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 20,128,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 38,982,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 54,065,920원 | 0원 |
대항력 임차인에 대한 매수인 인수액은 제공된 모든 회차 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰될수록 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 다만 2회 유찰 가격 61,440,000원도 최근 12개월 평균 46,000,000원보다 높은 수준이므로, 유찰 자체만으로 곧바로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리역 남서측 인근. 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 간석오거리역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기 및 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 1단의 장방형 토지를 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북서측으로 폭 약 8M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 면적 매칭 실거래는 3건이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최신 거래가는 46,000,000원이고 최근 추세는 -15.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 현재 실질취득 96,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 208.7%입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -15.2%이므로 전체 평균 51,500,000원보다 최신 거래 46,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 장영선은 말소기준 후 전입해 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 접수 내용과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.13. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문에서 현재 효력 및 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 배당표는 확정치가 아님. 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부에 따라 신한은행 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 환금성 보수적 접근. 실거래 표본 3건, 최근 12개월 1건이고 경매 평균 유찰 횟수 2.4회, 매각률 0.0%로 집계돼 있어 재매각 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “실질취득 208.7%”를 먼저 봐야 한다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 실제 임차인 1명, 매수인 인수액 0원입니다. 그러나 가격 판단은 정반대입니다. 신건 실질취득액 96,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 46,000,000원의 208.7%이고, 최근 시세 추세도 -15.2%입니다.
또한 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0.0%입니다. 권리 부담이 작다는 이유로 감정가 96,000,000원에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 통과 가능하지만, 신건 가격은 보류가 필요한 사건입니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 최근 실거래와의 큰 가격 차이입니다.
