인천지방법원 2025타경1576. 인천 남동구 간석동에 있는 코지빌 비동 7층 701호입니다. 공부상 물건 종류는 다세대이고, 감정평가에서는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 대상 전용면적은 18.69㎡이며, 10층 건물 중 7층에 위치합니다.

현재 소유자는 임채현입니다. 2019년 10월 18일 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득하면서 신한은행 명의의 채권최고액 114,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 신한은행의 신청으로 2025년 9월 11일 임의경매가 개시됐고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 감정가의 70%인 67,200,000원입니다.

일견 감정가에서 30% 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 거래사례와 비교하면 이야기가 달라집니다. 같은 코지빌비의 최근 매매가 46,000,000원과 비교해 21,200,000원이나 높은 최저가입니다. 감정가 할인율보다 실제 거래가격과의 간격을 먼저 봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 확인은 필수

말소기준권리는 2019년 10월 18일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 114,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 삼선새마을금고 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 기존 신탁등기도 말소된 상태입니다. 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상

확인된 실제 임차인·점유자는 장영선 1명입니다. 전입신고일은 2023년 5월 30일로, 말소기준권리인 2019년 10월 18일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.

장영선은 2025년 11월 10일 배당요구를 신청했습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 우선변제권 성립이나 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다.

또한 임차인 조사상 사용 용도는 오피스텔로 기재돼 있지만, 감정평가서와 매각물건명세서상 본건의 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 입찰 전 건축물대장과 실제 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 30% 유찰됐는데도 비싸다

코지빌비의 유사 면적 거래사례는 총 3건입니다. 경매 대상 전용면적은 18.69㎡이고, 아래 거래사례는 19.18㎡로 소폭 차이가 있습니다. 층과 면적의 차이를 고려해야 하지만, 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단하는 중요한 비교자료입니다.

전체 3건 평균은 51,500,000원입니다. 그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 거래가격 46,000,000원에 더 무게를 두는 것이 적절합니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 15.2% 하락한 흐름을 보이고 있습니다. 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 하락 추세의 지속 여부는 추가 거래로 확인해야 하지만, 적어도 과거의 높은 가격을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.

같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계돼 있습니다. 다만 거래 및 경매 통계 표본이 제한적이므로 평균 유찰 횟수만으로 다음 유찰이나 낙찰 여부를 예측할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 1,609,600원을 제외한 65,590,400원이 신한은행에 배당됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 채권최고액 114,000,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 48,409,600원입니다.

신한은행의 경매 청구액은 100,058,587원이며, 채권최고액 114,000,000원은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 따라서 위 미배당액을 실제 채무 잔액으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액이 발생하더라도 이 후순위 전입 임차인과 말소되는 근저당으로 인한 매수인 인수액은 현재 분석상 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰 가격도 최근 시세 이상

유찰 회차별 최저가와 예상 미배당액을 비교하면 가격 위험이 더 분명해집니다. 특히 2회 유찰 시 최저가 47,040,000원도 최신 거래가격 46,000,000원보다 높습니다.

회차가 진행되면서 신한은행의 예상 미배당액은 증가하지만, 말소되는 근저당의 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 채권자 미회수액보다는 낙찰가와 실거래 시세, 그리고 추가 취득비용에 초점을 맞춰야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 남동구 간석동 간석오거리역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 7층입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시이며, 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기 및 난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 장방형으로 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 소로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가 관련 규제는 지정 대상과 적용기간을 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 확인 결과 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 내부 상태와 실제 점유·임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 60세대 규모의 원룸형 도시형생활주택입니다. 유사 면적 실거래가 2025년 55,000,000원에서 2026년 46,000,000원으로 낮아진 사례가 있고, 최근 12개월 거래 표본은 1건에 불과합니다. 매도 시 예상 회수기간과 매수 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 재산정. 2026년 7월 유사 면적 실거래가격 46,000,000원이 핵심 비교기준입니다. 현재 최저가 67,200,000원은 이를 46.1% 초과합니다.
• 거래 표본과 면적 차이 검토. 본건은 18.69㎡, 비교 거래는 19.18㎡입니다. 같은 건물이라도 층·향·내부 상태 차이가 있으므로 거래사례를 그대로 확정 감정가처럼 적용해서는 안 됩니다.
• 임차인 장영선 관련 서류. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 배당요구 내역, 점유 상태를 확인하고 최우선변제 여부를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021년 7월 13일 민간임대주택등기가 있으며 등록일은 2019년 10월 22일입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 존재하므로 현재 등록 유지 여부 및 경매 매각 후 의무·말소 처리 가능성을 관련 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 임차인의 대항력이 없더라도 실제 점유자 인도 및 협의 과정이 필요할 수 있습니다. 미납 관리비 중 승계 가능 부분도 사전에 확인해야 합니다.
• 유찰 일정. 추가 유찰 시 가격이 낮아질 수 있지만 2회 유찰 최저가도 최근 실거래 이상입니다. 이후 매각기일·최저가 변동은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실거래 내역을 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것은 아니다”

이 사건의 말소기준은 명확합니다. 신한은행 근저당이 기준이고, 확인된 임차인은 후순위 전입자입니다. 그래서 권리 인수액은 0원으로 분석할 수 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 임차인과 민간임대주택등기가 있어 서류 확인과 명도 검토까지 생략할 수는 없습니다.

무엇보다 가격이 맞지 않습니다. 감정가 96,000,000원에서 유찰로 67,200,000원까지 내려왔지만, 최신 유사 면적 실거래는 46,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 146.1%이고, 최근 거래 추세마저 15.2% 하락한 상황입니다. 과거 고가 거래가 포함된 평균이나 감정가 할인율을 근거로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.

2회 유찰 가격 47,040,000원조차 최근 거래보다 높은 만큼, 권리는 조건부 합격, 가격은 보류가 이 물건의 결론입니다. 추가 유찰 이후에도 새 실거래와 취득 부대비용, 점유 해소 가능성 및 원룸형 주택의 환금성을 함께 확인해야 합니다. 현재 회차에서는 무리한 응찰보다 가격과 권리관계의 추가 검증이 우선입니다.