서울동부지방법원 2024타경58101. 송파구 거여동 우성어반타워 제1층 제110호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도입니다. 소유자 박민호는 2024.02.06 매매를 원인으로 거래가액 1,133,259,700원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 1,090,000,000원이지만 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 357,171,000원입니다.
등기 흐름에서 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.06.17 접수된 한국양계축산업협동조합 가압류 18,741,787원입니다. 이후 임의경매개시결정, 현대카드 가압류, 국민건강보험공단·국·부천시 압류는 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다. 한편 2024.02.07 설정된 서울강동농업협동조합 근저당권 1,020,000,000원은 등기부상 이미 말소로 표시되고, 2024.11.27 확정채권양도에 따른 농업협동조합자산관리회사 명의의 권리이전 등기도 확인됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58101 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례송파로 77(거여동), 1층110호 (거여동,우성어반타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 박민호 · 2024.02.06 매매 · 거래가액 1,133,259,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 357,171,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후 권리는 매각 소멸
2022.05.11 주식회사오앤유의 소유권보존 뒤 하나자산신탁으로 신탁등기가 이루어졌고, 2022.10.13 신탁등기가 말소돼 다시 주식회사오앤유 명의로 귀속됐습니다. 2024.02.07 박민호에게 소유권이전과 함께 서울강동농업협동조합 근저당권 1,020,000,000원이 설정됐으나 해당 근저당은 현재 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 계산된 말소기준은 2024.06.17 한국양계축산업협동조합 가압류이며, 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 가격 흐름 — 시세가 아니라 유찰 폭만 확인 가능
이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 가격이 주변 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 것은 감정가 대비 회차별 최저가 변화입니다. 현재 회차는 감정가 1,090,000,000원의 32.77%인 357,171,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 357,171,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 285,736,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 228,589,440원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 357,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,800,394원 |
| 2. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 18,741,787원 | 18,741,787원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,590,639원 | 10,590,639원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 322,038,180원 |
가압류 채권 합계 29,332,426원은 현재 가정 매각가에서 전액 배당되는 것으로 계산됐고, 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 322,038,180원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 우성어반타워 제1층 제110호, 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도입니다.
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근이며, 근린생활시설과 아파트가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상10층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 약 30미터, 동측·서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,337.4㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형, 상업용 토지입니다.
- 공시지가. 8,245,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 357,171,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2025-01128-002 공매공고가 등기돼 있어 법원경매와 공매의 현재 상태를 반드시 교차 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·부천시 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 이력 확인. 서울강동농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되고, 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 등기가 존재하므로 원본 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 상가 운영성. 제2종근린생활시설(휴게음식점)인 만큼 상권·공실·임대수익·관리비·부가세 등 실제 운영조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 핵심은 ‘확인되지 않은 부분’이다
이 사건은 감정가 1,090,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 357,171,000원까지 내려왔습니다. 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없어, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 지금 가격이 싸다고 단정할 수 없고, 국세·지방세 압류와 한국자산관리공사 공매공고가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 숫자 자체가 아니라 세금·공매·현장 점유·상가 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
