인천지방법원 2025타경510501. 송도동 ‘힐스테이트 송도 더테라스’ 103동 14층 1405호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 김남훈이 2017.08.06 매매를 원인으로 거래가액 366,000,000원에 취득했고, 2021.01.12 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.01.14 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 인천신용보증재단 가압류 27,405,404원, 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 32,706,656원, 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정, 연수구(인천광역시) 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥의 임차인 점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510501 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 103동 14층1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 49층 건물 내 14층 1405호 |
| 소유자 | 김남훈 · 2017.08.06 매매 · 거래가액 366,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.14 을구 2번 삼성생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
2021.01.12 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 384,000,000원은 2022.01.17 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 그 다음인 2022.01.14 삼성생명보험주식회사 근저당입니다. 이 기준 이후 등기된 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해성 | 2022.01.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
현황조사와 매각물건명세서에는 이해성이 확인되고, 감정평가에서도 임차인 점유 중인 것으로 구두 탐문됐으나 정확한 사실관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 우선변제 여부와 미배당 보증금 승계액을 숫자로 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 시세 메리트는 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 430,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 가정 매각가는 344,000,000원, 2회 유찰 시 275,200,000원입니다. 다만 현재 비교 가능한 동일·유사 실거래 가격이 제시되지 않았고, 선순위 가능 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 430,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 이 사건에서는 표면 최저가보다 이해성의 보증금과 실제 대항력 성립 여부가 먼저입니다. 보증금 승계가 확인되면 가격 비교 기준은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 승계액을 합친 실질취득액이 되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,700,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 600,000,000원 | 423,300,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 27,405,404원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 32,706,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
430,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구액은 660,112,060원, 예상 배당액은 423,300,000원, 채권 미배당액은 236,812,060원입니다. 이 배당 가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 이해성의 보증금도 미상이므로 임차인과 관련한 실제 배당·승계 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 송도달빛축제공원역 북측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 송도달빛축제공원역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔) 구조이며 철근콘크리트구조 49층 건물 내 14층 1405호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측과 동측으로 인천타워대로와 센트럴로가 있고, 북측으로 폭 약 25m 도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이해성 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 확정되어야 승계 위험과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않아 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가에서 임차인 점유 중이라고 구두 탐문됐으나 정확한 사실관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 430,000,000원·344,000,000원·275,200,000원 어느 회차에서도 임차인 승계액이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 등기 말소 확인. 2022.01.14 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만 매각 전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 기준으로 임차관계와 배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실제 인수 0원”
이 사건의 등기부 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022.01.14 삼성생명보험주식회사 근저당이고, 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이해성의 전입일은 그보다 앞선 2022.01.13입니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력을 확정할 수도, 승계액을 계산할 수도 없습니다. 따라서 현재 최저가 430,000,000원이 적정한지, 1회 또는 2회 유찰 가격이 매력적인지도 아직 결론 내릴 단계가 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 이해성의 보증금과 실제 임차권 상태를 먼저 확정하는 것입니다.
