인천지방법원 2025타경510657. 인천 미추홀구 관교동 진명빌라 2층 202호, 전용 37.41㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김기석이고, 2021년 11월 22일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득해 2021년 12월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 김재범이 2022년 1월 25일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2022년 2월 18일 점유를 개시했습니다. 2024년 3월에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024년 4월 30일 남동세무서장의 압류입니다. 김재범의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 11번 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “최저가 1.13억짜리 다세대”로 보면 안 되고, 대항력 임차보증금이 실질적인 취득가격을 결정하는 인수형 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510657 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 관교동 451-31 진명빌라 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.41㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김기석 · 2021.11.22. 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재범 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2010.05.06 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건에서 가장 먼저 볼 날짜는 근저당이 아니라 2022년 1월 25일입니다. 김재범은 이날 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 점유는 2022년 2월 18일 시작했습니다. 이후 2024년 3월 6일 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 반면 말소기준인 압류는 2024년 4월 30일입니다. 따라서 김재범의 임차권은 말소기준보다 선순위이고, 매각으로 당연히 사라지는 권리가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재범 | 2층 202호 37.41㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25 | 2022.01.25 | 120,000,000원 | 2024.03.06 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 1.13억이 아니라 약 1.2억
진명빌라의 전용 37.41㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 2021년 7월 4층이 81,000,000원, 2021년 12월 2층이 120,000,000원에 거래됐고, 실거래 평균은 100,500,000원입니다. 최신 거래 역시 본건과 같은 2층에서 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 37.41㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 37.41㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 평균 | 37.41㎡ | 2건 | 100,500,000원 |
최저매각가 113,000,000원만 보더라도 실거래 평균의 112.4%입니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인의 보증금이 120,000,000원이라는 점입니다. 이 사건의 실질취득 부담을 약 120,000,000원 수준으로 보면, 평균 100,500,000원보다 높고 최신 거래 120,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 “최저가가 감정가보다 낮아지면 시세차익이 커진다”는 접근은 이 사건에 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 김재범 보증금 | 120,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김재범 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되지 않아 9,382,000원이 매수인에게 승계됩니다. 김재범은 임차인과 강제경매 신청채권자로 동일하게 표시돼 있으며, 배당표에서는 임차보증금 우선변제 항목으로 110,618,000원이 배당되고 경매개시결정 항목은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 113,000,000원 | 110,618,000원 | 9,382,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 31,627,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 49,381,760원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관교여자중학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 예술회관역·인천터미널역이 위치해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2010.05.06입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 152.0㎡ 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며, 북측 약 6m 포장도로와 동측 약 4m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본이 2건이어서, 거래량이 많은 대단지 주거상품보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 호수 표시·현황 확인
건축물에는 ‘2011-위반-4’ 위반건축물 표시가 등재돼 있으나 매각물건명세서에는 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 위반건축물 표시 자체를 본건 202호의 위반으로 단정할 수는 없지만, 호수 표시 불일치는 별개의 문제이므로 실제 출입문·건축물현황도·등기부의 위치가 동일한 목적물을 가리키는지 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 기준으로 입찰가 계산. 최저가만 보지 말고 배당 후 남는 임차보증금을 포함해 실질취득 부담을 판단해야 합니다.
- 유찰 = 실질가격 하락으로 보지 않기. 1회 유찰 시 인수액 31,627,200원, 2회 유찰 시 49,381,760원으로 늘어납니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 김재범으로 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 점유 경위, 집행권원을 원본으로 대조해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 외부표기 202호와 건축물현황도 201호가 상이하므로 현장 위치와 도면을 대조하고 표시변경 절차의 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목이 존재하면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 보수적 판단. 8세대 규모에 동일 면적 실거래가 2건이므로 단순 평균가만으로 재매각 가능성을 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 약 1.2억의 벽이 남는다”
이 물건은 감정가와 최저가가 113,000,000원이라 첫눈에는 1억 초반의 다세대로 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 다릅니다. 김재범의 보증금은 120,000,000원이고, 전입·확정일자·점유가 말소기준권리보다 앞서며 임차권등기까지 돼 있습니다. 현재 회차에서만도 9,382,000원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하고, 유찰되면 그 잔액은 더 커집니다.
따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 113,000,000원이 아니라 실질취득 약 120,000,000원 수준입니다. 이는 실거래 평균 100,500,000원보다 높고 최신 거래 120,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 소규모 8세대라는 환금성, 임차인과 신청채권자가 동일한 구조, 외부표기와 건축물현황도의 호수 불일치까지 확인해야 합니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 인수형 물건입니다.
