🚨 인수예상 42,723,800원 💰 실질취득 약 1.22억 📉 비교평균 대비 약 121.2% 🏠 호수표시 불일치
인천지방법원 2025타경510657. 인천 미추홀구 관교동 진명빌라 2층 202호, 전용 37.41㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 압류가 아니라 매각 후에도 살아남는 임차보증금입니다. 소유자는 김기석, 경매 신청채권자는 김재범입니다. 김재범은 동시에 을구 11번 주택임차권등기의 권리자로, 보증금 120,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다.
말소기준권리는 2024년 4월 30일 남동세무서장의 압류입니다. 그러나 김재범의 전입과 확정일자는 모두 2022년 1월 25일이고, 임차권등기는 2024년 3월 6일입니다. 즉 말소기준권리보다 앞선 임차인의 권리입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
그러므로 이 물건은 최저가 79,100,000원에 집을 온전히 취득하는 경매가 아닙니다. 낙찰가와 별도로 남는 임차보증금까지 합산해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510657 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 관교동 451-31 진명빌라 2층 202호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 주승로 153-60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.41㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2010.05.06 사용승인 · 총 8세대 |
| 소유자 | 김기석 (2021.12.30 소유권이전, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 | 113,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김재범 / 120,000,000원 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 (대항력 있음) |
| 예상 매수인 인수액 | 42,723,800원 (현재 최저가 매각 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 빠르다
과거 둔산신용협동조합, 중소기업은행, 남동농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 현재 매수인이 별도로 인수할 근저당으로 볼 수 없습니다. 현재 핵심 권리는 임차권등기와 그 뒤에 설정된 압류·강제경매개시결정입니다.
2024년 압류는 말소기준권리로 취급되며, 2025년 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 그보다 앞선 임차보증금 부족분은 별개의 문제입니다. 국세 관련 배당순위와 실제 배당액은 세목 및 법정기일 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 배당표 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수위험 명확
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김재범 2층 202호 37.41㎡ 전부 주거용 임차권등기 |
전입 2022.01.25 확정 2022.01.25 점유개시 2022.02.18 임차권등기 2024.03.06 |
120,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권
잔액 인수
배당요구 있음 |
임차인 김재범은 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 임차권등기에 이어 경매 신청까지 한 채권자입니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 이유만으로 보증금을 두 번 더하거나, 반대로 보증금 권리가 사라졌다고 볼 수 없습니다. 동일 보증금채권에 대한 권리 행사이므로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 7,910만원이 아니라 약 1.22억
감정가는 113,000,000원이고 현재 최저매각가는 79,100,000원입니다. 감정가의 70%라는 숫자만 놓고 보면 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 취득 부담을 계산하면 완전히 다른 결과가 나옵니다.
| 현재 최저매각가 | 79,100,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 1,823,800원 |
| 임차인 예상배당 | 77,276,200원 |
| 미배당 보증금 | 42,723,800원 |
| 실질취득 예상 | 121,823,800원 |
| 보증금 대비 초과분 | 1,823,800원 (집행비용 추정 상당액) |
79,100,000원 + 42,723,800원 = 121,823,800원. 이는 최저가 낙찰·예상배당을 전제로 계산한 금액이며, 취득세·등기비·명도비·수리비 등은 포함하지 않습니다. 실제 인수액은 최종 배당 및 법률관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 인수예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
79,100,000원 | 42,723,800원 | 121,823,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
55,370,000원 | 66,026,660원 | 121,396,660원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
38,759,000원 | 82,338,662원 | 121,097,662원 |
2회 유찰 시 최저가가 55,370,000원까지 내려가더라도 인수예상액은 66,026,660원으로 증가합니다. 총액은 여전히 121,396,660원입니다. 3회 유찰로 최저가가 38,759,000원까지 낮아져도 실질취득액은 121,097,662원입니다.
⑤ 실거래 비교 — 실질취득액이 비교가격을 웃돈다
진명빌라에서 확인되는 같은 면적 37.41㎡ 거래는 2021년의 2건입니다. 전체 거래평균은 100,500,000원이고, 마지막 확인 거래는 2021년 12월 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 37.41㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 37.41㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 37.41㎡ | 2건 | 100,500,000원 |
최저가 79,100,000원은 실거래 평균의 78.7%입니다. 그러나 인수예상액을 포함한 실질취득 121,823,800원은 비교평균의 약 121.2%로, 평균보다 21,323,800원 높습니다. 마지막 확인 거래가인 120,000,000원보다도 1,823,800원 높습니다.
더 중요한 점은 이 실거래들이 모두 2021년 거래라는 사실입니다. 2026년 현재 시세라고 단정할 만한 최신 거래 근거는 부족합니다. 두 거래 사이에도 가격 차이가 크므로 평균값 하나만으로 시세를 확정할 수 없습니다. 최근 거래가 부재한 만큼 실제 환금가격과 현재 호가는 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 예상배당표 (현재 최저가 79,100,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,823,800원 |
| 1. 임차인 김재범 보증금 우선변제 |
120,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권 김재범 (동일 보증금채권) |
120,000,000원 | 0원 (별도 중복배당 없음) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수예상 | — | 42,723,800원 |
집행비용 1,823,800원과 임차인 배당 77,276,200원으로 매각대금 79,100,000원이 모두 소진되는 추정 배당입니다. 신청채권자 김재범과 임차인 김재범의 120,000,000원은 별개로 합산할 두 채권이 아닙니다. 국세 배당, 당해세, 최우선변제 등은 이 단순 추정과 달라질 수 있으므로 실제 배당순위·인수액을 확정한 표는 아닙니다.
⑦ 건축물·입지 — 호수표시 불일치가 추가 변수
- 입지. 관교여자중학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 예술회관역 및 인천터미널역(인천 지하철 1호선)이 위치합니다. 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2010.05.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 포장도로와 동측 약 4m 내외 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 확인되며 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다. 토지거래 허가 관련 적용 여부도 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래가 2021년의 2건에 그칩니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.6회이나, 이를 가격 할인 근거로 삼기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 조건. 을구 11번 김재범 임차권의 대항력 및 매각물건명세서상 인수 조항을 원본으로 재확인해야 합니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액이 핵심 부담입니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 최저가 79,100,000원이 아닌, 예상 인수액을 더한 121,823,800원을 기준으로 판단해야 합니다. 추가 유찰도 실질취득액을 크게 낮추지 못합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성. 김재범의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 임차권등기명령, 강제경매 집행권원 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 보증금채권 중복 계산을 경계해야 합니다.
- 호수표시 문제. 현관문 202호와 건축물현황도상 201호 불일치에 대한 정정 완료 여부, 실제 점유 위치, 건물 내 호별 경계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시. 위반건축물 등재가 본건과 무관하다는 명세서 기재를 구청 기록 및 건축물대장 원본과 대조해야 합니다.
- 국세와 배당순위. 남동세무서장의 압류에 관련된 세목·법정기일·당해세 여부와 실제 배당순위를 점검해야 합니다. 추정 배당표와 실제 배당 결과가 다르면 인수액도 달라집니다.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 거래는 2021년의 2건뿐입니다. 인근 유사 면적의 최근 실거래 및 매도 호가를 별도로 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차권등기가 있어도 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 명도 협의 가능성, 체납 관리비 및 추가 취득비용을 점검해야 합니다.
맺으며 — “7,910만원에 낙찰받아도 7,910만원짜리 집은 아니다”
이 사건의 숫자는 단순하지만 함정은 큽니다. 감정가 113,000,000원, 최저가 79,100,000원. 일반적인 경매라면 1회 유찰에 따른 가격 할인 여부를 검토할 수 있습니다. 그러나 인천 진명빌라 202호는 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원이 취득 부담을 사실상 고정시키는 유형입니다.
현재 회차에서 임차인의 예상 배당 부족분은 42,723,800원입니다. 이를 낙찰가에 더하면 실질취득액 121,823,800원입니다. 2회, 3회 유찰되더라도 인수액이 함께 늘어나므로 총부담은 계속 약 1.21억~1.22억 수준에 머뭅니다.
게다가 확인되는 실거래 평균은 100,500,000원이고, 마지막 확인 거래도 120,000,000원입니다. 모두 2021년 기록이라 최신 시세를 확정할 수 없지만, 적어도 실질취득이 비교가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 호수표시 불일치와 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 추가 위험을 감수할 가격상 여유도 확인되지 않습니다.
결론은 신중한 접근, 현 조건에서는 입찰 보류입니다. 이 물건의 경쟁력은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 부담이 법적으로 얼마나 해소되는지, 그리고 실제 현 시세가 실질취득액을 충분히 웃도는지에 달려 있습니다. 매각물건명세서상 보증금 잔액 인수 조건이 유지되는 한, 더 유찰된다는 이유만으로 투자 매력이 생기지 않습니다.
