서울동부지방법원 2024타경58774. 송파구 가락동의 전용 25.84㎡ 다세대주택 3층 303호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 정수민은 2021.03.22. 확정일자를 받고 2021.04.29. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 말소기준인 2022.01.06. 가압류보다 앞섭니다. 이후 2023.07.20. 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
따라서 임차권등기 자체가 말소기준 이후라는 이유만으로 잔액 인수가 사라지는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 122,883,840원이 배당되고 57,116,160원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 중대로20길 18-30, 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 25.84㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 고용철 · 단독소유 |
| 사용승인일 | 2012.11.08 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 125,440,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정수민 / 180,310,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2022.01.06. 갑구 3번 가압류입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권 2건은 2013년에 이미 말소됐고, 2021.11.29. 국가 명의 가압류도 2025.07.18. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2022.01.06.입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정수민 | 건물 제3층 제303호 25.84㎡ 전부 | 180,000,000원 | 전입·점유 2021.04.29 확정일자 2021.03.22 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
정수민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 임차권등기일은 2023.07.20.이지만 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2021.04.29.에 이미 갖춰졌습니다. 또한 같은 정수민이 이 사건의 강제경매 신청채권자로도 나타나므로, 임대차계약·보증금 지급내역과 관계성은 입찰 전에 원본 서류로 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저매각가는 125,440,000원입니다. 하지만 이 금액만으로 “감정가 대비 51.2%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차보증금 예상배당액은 122,883,840원이고, 미배당액 57,116,160원은 매수인이 부담할 가능성이 명시돼 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 125,440,000원 | 57,116,160원 | 182,556,160원 |
| 4회 유찰 시 | 100,352,000원 | 81,852,928원 | 182,204,928원 |
| 5회 유찰 시 | 80,281,600원 | 101,563,469원 | 181,845,069원 |
즉 이 사건은 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 작동하지 않습니다. 매각가가 125,440,000원에서 100,352,000원, 다시 80,281,600원으로 내려가도 인수액이 57,116,160원 → 81,852,928원 → 101,563,469원으로 커집니다. 가격 메리트 판단의 기준은 최저가가 아니라 약 180,000,000원대의 실질취득 부담이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 1. 임차인 정수민 보증금 | 180,000,000원 | 122,883,840원 |
| 2. 가압류 · 김용국 | 2,958,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정수민 | 180,310,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 소진됩니다. 임차보증금 부족분 57,116,160원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 후순위 권리 — 대부분 매각으로 소멸
말소기준인 2022.01.06. 가압류 이후의 2023.07.20. 임차권등기, 2024.07.17. 강제경매개시결정, 2025.04.18. 국가 압류 등 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기는 등기 순위만 보고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 원래 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 미배당 보증금에 관한 대항력은 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 가락동, 지하철 3호선 경찰병원역 북동측 인근입니다. 주위는 연립주택·다세대주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기, 지상 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 서남측 약 4m 도로에 접합니다. 토지는 대체로 정방형·평지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 222.2㎡, 공시지가 6,433,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. GOODPEOPLEHOUSE는 11세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.4회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 125,440,000원에 인수 57,116,160원을 더한 182,556,160원이 핵심 숫자입니다.
- 임차보증금 잔액 인수 확인. 정수민의 대항력은 전입·점유 2021.04.29.부터 형성되고 말소기준 2022.01.06.보다 앞섭니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자 정수민이 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계 등을 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득 부담은 180,000,000원대에 머뭅니다.
- 위반건축물 확인. 위반 부분과 원상회복 가능성, 이행강제금 및 대출·재매각 영향까지 확인해야 합니다.
- 세금·비용 재확인. 송파세무서 압류가 존재하며 실제 배당에서는 당해세와 집행비용 등이 변동할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “보증금 180,000,000원”이 중요하다
이 사건은 감정가 245,000,000원에서 최저가가 125,440,000원까지 내려와 겉으로는 할인 폭이 크게 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대 방향에서 시작합니다. 실제 임차인 정수민의 대항력이 말소기준보다 앞서고 보증금이 180,000,000원이므로, 현재 회차에서도 배당되지 않는 57,116,160원을 매수인이 인수해야 합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 182,556,160원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지므로 총부담은 약 180,000,000원대에 고정되는 구조입니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물, 3회 유찰, 건물 경매 통계상 평균 6.4회 유찰·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 최저가 할인율은 매력이 아니라 착시일 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라, 임차보증금 승계까지 포함한 실질취득액과 위반건축물 위험을 감당할 가치가 있느냐입니다.
