인천지방법원 2025타경510941. 도원역 서측 인근의 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물과 토지가 대상입니다. 건물은 1층~2층 근린생활시설, 3층 주택, 옥탑·물탱크 및 지하실 창고로 이용되고 있습니다. 다만 이번 매각은 전체를 단독으로 취득하는 구조가 아니라, 등기부상 현재 공유자인 한성교의 지분 4분의 1에 대한 지분매각입니다. 나머지 4분의 3은 한인자 명의입니다.
권리의 기준점은 2007.11.05 남인천농업협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 2008.03.25 설정된 65,000,000원 근저당과 2025.07.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기상 소멸 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 지분만 취득한다는 점, 그리고 임차·점유 관계 중 일부가 미상이라는 점이 실제 입찰 난도를 끌어올립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 도원동 14-6 · 등기부 도로명주소 인천광역시 제물포구 참외전로 240-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층~2층 근린생활시설 · 3층 주택 · 옥탑·지하실 창고 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 대 · 118.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 현재 공유자 | 한성교 4분의 1 · 한인자 4분의 3 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 감정가 / 최저가 | 134,013,725원 / 134,013,725원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 재단법인자동차손해배상진흥원 / 46,699,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘지분’이 더 중요하다
말소기준권리는 2007.11.05 을구 4번 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며 토지 도원동 14-6을 공동담보로 합니다. 2008.03.25의 65,000,000원 근저당도 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2010.04.15 설정된 39,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
소유권은 상속을 거쳐 한인자에게 이전됐고, 2024.11.29 한인자 소유권 일부 4분의 1에 사해행위취소 원상회복청구권을 피보전권리로 한 가처분이 설정됐습니다. 이후 2025.07.15 진정명의회복으로 한성교에게 지분 4분의 1이 이전됐고, 같은 날 해당 가처분은 목적달성으로 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 바로 이 한성교 지분을 대상으로 합니다.
② 임차·점유 관계 — 2곳은 대항력 없음, 2곳은 미상
| 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI SONGZHU | 2층 | 2009.12.11 | 2,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태사 | 미상 | 2012.03.14 | 3,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 명가식당 | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경인소방설비공사 | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
CUI SONGZHU는 2009.12.11, 박태사는 2012.03.14 전입으로 모두 말소기준권리인 2007.11.05보다 늦습니다. 따라서 이 두 점유자는 대항력이 없습니다. 반면 명가식당과 경인소방설비공사는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 보증금·전입이 미상인 상태에서 단순히 “임차인 인수 없음”으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격·회차 구조 — 시세 대신 ‘미배당 증가’를 본다
동일 유형 실거래 시세 자료가 없어 감정가 134,013,725원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 가격 가점을 줄 수 없고, 현재 제공된 회차별 시뮬레이션에서 낙찰가가 낮아질수록 채권 미배당이 얼마나 커지는지를 보는 것이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 134,013,725원 | 131,337,533원 | 19,362,351원 | 27,337,533원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,210,980원 | 104,910,026원 | 45,789,858원 | 910,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,768,784원 | 83,824,946원 | 66,874,938원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 134,013,725원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,676,192원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 재단법인자동차손해배상진흥원 | 46,699,884원 | 27,337,533원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 150,699,884원 중 채권자 배당은 131,337,533원, 미배당은 19,362,351원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액 46,699,884원 중 27,337,533원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원역 서측 인근이며, 노변을 따라 근린생활시설 건물이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 도원역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용. 1층~2층은 근린생활시설, 3층은 주택, 옥탑·물탱크 및 지하실은 창고로 사용됩니다.
- 토지. 대 118.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·부정형이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 1,673,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·대로2류 저촉·상대보호구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·특별관리해역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택이 섞인 3층 건물의 지분 4분의 1 매각이므로, 일반적인 전체 소유 부동산과는 다른 공유관계 리스크가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 한성교 소유 4분의 1 지분이 매각 대상입니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 입찰로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
- 1층 미상 점유 확인. 명가식당과 경인소방설비공사의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 기존 임차인 구분. CUI SONGZHU와 박태사는 전입일이 2007.11.05 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 배당표 한계. 매수인 인수 0원으로 계산됐지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 미상 점유자의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 134,013,725원 또는 유찰 후 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 용도·규제 확인. 근린생활시설·주택 혼합 이용과 일반상업지역 및 각종 규제 조건을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 다른 말
등기상 기준만 보면 구조는 분명합니다. 2007.11.05 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이번 사건의 실질 리스크는 그 바깥에 있습니다.
한성교 지분 4분의 1만 매각되고, 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하며, 명가식당과 경인소방설비공사는 전입·보증금이 미상입니다. 여기에 실거래 시세가 없어 신건 134,013,725원이 시장 대비 유리한지도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리는 정리되지만, 지분·점유·가격 확인이 필요한 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
