인천지방법원 2025타경510941. 인천 도원동 14-6에 소재한 근린생활시설·주택 혼합 건물 및 관련 토지의 일괄·지분매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 구조로, 1~2층은 근린생활시설, 3층은 주택이며 지하실과 옥탑 부분도 있습니다. 일반 아파트나 독립된 한 채를 낙찰받는 상황과는 완전히 다르게 접근해야 합니다.
등기상 공유자는 한성교(4분의 1)와 한인자(4분의 3)입니다. 경매개시결정은 한성교의 지분에 대해 이루어졌으며, 매각물건명세서에도 지분매각·일괄매각이 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰 후 다른 공유자의 권리와 사용관계를 고려해야 하고, 건물 및 토지별 정확한 매각범위도 반드시 대조해야 합니다.
권리의 기준점은 2007년 남인천농업협동조합 근저당입니다. 그 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인 전부의 대항력이 부정되는 것은 아닙니다. 특히 1층 점포 점유자의 권리 발생 시점을 알 수 없다는 점이 매수인 인수 여부를 확정하지 못하게 만드는 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 도원동 14-6 |
| 등기상 도로명주소 | 인천광역시 제물포구 참외전로 240-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 혼합 건물 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 지분매각 |
| 경매 대상 지분 | 한성교 소유 4분의 1 지분 |
| 기타 공유자 | 한인자 · 4분의 3 지분 |
| 공유자 우선매수 | 신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 |
| 이용 상태 | 1~2층 근린생활시설 · 3층 주택 · 지하실 및 옥탑·물탱크 부분 창고 |
| 토지면적 | 118.0㎡ (필지 면적 · 실제 매각 대상 지분 별도 확인) |
| 토지용도 / 지목 | 일반상업지역 · 대 |
| 감정가 | 134,013,725원 |
| 최저매각가 | 93,810,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 재단법인 자동차손해배상진흥원 (승계전 주식회사 케이비손해보험) |
| 청구금액 | 46,699,884원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당
말소기준권리는 2007.11.05 남인천농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 39,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 2008년 근저당권(65,000,000원)과 2025년 한성교 지분에 대한 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2010년 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 39,000,000원은 이미 말소된 상태입니다. 2024년 한성교 지분에 관하여 설정됐던 가처분도 2025.07.15 목적 달성으로 말소됐습니다. 따라서 이들 이미 말소된 권리를 현재 존속하는 채무나 인수권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 1층의 미상 임차인이 변수
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 임차·점유 관련 대상은 4건입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 2명은 말소기준권리보다 후순위로 판단되지만, 1층 영업시설 2곳은 대항력 및 보증금이 미상입니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI SONGZHU | 2층 | 2009.12.11 | 2,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박태사 | 미상 | 2012.03.14 | 3,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 명가식당 | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 경인소방설비공사 | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 2명은 2007.11.05 말소기준권리보다 후순위입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 1층 영업시설의 대항력은 사업자등록·점유개시일과 임대차계약 등을 추가 확인해야 합니다.
실질취득비용 판단: 현재 최저매각가 93,810,000원을 기준으로 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있습니다. 그러나 1층 점유자의 미확인 보증금이 있으므로 실제 실질취득비용은 낙찰가에 확정된 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다. 선순위 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총 취득비용이 보증금 수준에 머무를 수도 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 확인되지 않아 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%라도 시세 할인은 미확인
감정가는 134,013,725원, 현재 최저매각가는 93,810,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%가 적용됐습니다. 향후 유찰 시나리오에는 최저매각가 65,666,999원 및 45,966,899원이 제시돼 있습니다.
그러나 일반적인 아파트와 달리 이 물건은 상업시설과 주택이 결합된 공유지분 매각입니다. 주변 유사 지분의 거래사례나 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가치보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 지분만 취득했을 때의 활용 가능성과 환금성도 가격에 반영해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 93,810,000원 | 91,721,420원 | 58,978,464원 | 0원(잠정) |
| 2회 유찰 (49%) | 65,666,999원 | 64,084,993원 | 86,614,891원 | 0원(잠정) |
| 3회 유찰 (34%) | 45,966,899원 | 44,739,495원 | 105,960,389원 | 0원(잠정) |
미배당액은 채권자 채권액 대비 배당 부족분으로, 그 자체가 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다. 회차별 매수인 인수 0원은 동일한 배당 가정을 적용한 값이며, 미상 점유자의 권리·보증금은 확정 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,088,580원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 65,000,000원 | 52,721,420원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 자동차손해배상진흥원 | 46,699,884원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 150,699,884원 | 91,721,420원 |
| 미배당 합계 | — | 58,978,464원 |
집행비용 2,088,580원은 추정치입니다. 근저당은 채권최고액을 기준으로 배당한 계산이며, 신청채권자에게는 예상배당이 없는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보 및 실제 채권잔액·매각대상 범위에 따라 최종 배당이 달라질 수 있습니다. 예상 미배당은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰의 변수
매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이라고 기재돼 있습니다. 현재 건물 등기상 다른 공유자인 한인자가 4분의 3 지분을 보유하고 있어, 지분경매에서 외부 입찰자는 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.
공유자가 법정 절차에 따라 우선매수권을 행사하면 외부 최고가매수신고인이 반드시 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 단순히 최고가를 써내는 것만으로 낙찰을 확정적으로 기대하기 어려운 구조입니다. 다만 공유자의 우선매수권이 있다는 이유만으로 모든 외부 입찰이 금지되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 도원동 도원역 서측 인근의 노선상가지대로, 도로를 따라 근린생활시설 건물이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 도원역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물 이용. 1~2층 근린생활시설, 3층 주택, 지하실과 옥탑 부분은 창고로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 지하층은 지하실, 1층은 점포·사무실, 2층은 근린생활시설, 3층은 주택입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 기본적인 위생설비와 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·평지·부정형 토지로, 광대로 한 면에 접합니다. 필지 면적은 118.0㎡이며 공시지가는 1,673,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·교육환경 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 과밀억제권역 등의 제한을 확인해야 합니다. 대로2류 도로에 저촉되는 사항도 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 점유·이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업지역의 근린생활시설·주택 혼합 건물이라는 입지적 특성은 있으나, 매각대상이 1/4 지분이므로 전체 소유권 취득보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 지분의 독립적 처분과 활용 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 특정. 한성교 4분의 1 지분과 일괄매각 대상인 토지·건물의 정확한 범위를 매각물건명세서·매각목록 및 토지·건물 등기부로 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 한인자의 우선매수권 행사 가능성과 신고 이력, 매각기일의 절차를 반드시 확인하세요.
- 1층 임대차 원본. 명가식당과 경인소방설비공사의 임대차계약, 보증금, 점유개시일, 사업자등록일 및 확정일자 등을 확인하세요. 인수금액은 이 확인 결과에 따라 다시 산정해야 합니다.
- 후순위 임차인 명도. CUI SONGZHU와 박태사의 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 실제 점유현황과 명도 협의 가능성을 별도로 검토하세요.
- 공동담보 확인. 남인천농업협동조합 근저당에 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 담보범위, 채권잔액 및 배당관계를 확인하세요.
- 유찰가격 재평가. 현재 최저가 93,810,000원과 후속 시나리오 금액을 단순 할인율이 아니라 지분가치·인수위험·환금성 기준으로 평가하세요.
- 현장 및 공부 확인. 층별 실제 용도와 점유 상태, 공유물 이용관계, 건축물대장·토지이용계획을 직접 확인하세요.
- 배당·비용 검증. 집행비용·당해세·최우선변제·공동담보 배당과 실제 취득 후 비용을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐”
이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 대비 70%로 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 취득 대상이 한성교의 1/4 지분이고, 다른 공유자에게 우선매수권이 있으며, 1층 점포 점유자 2곳의 대항력과 보증금이 확인되지 않았다는 사실입니다.
등기상 근저당권의 말소 구조는 비교적 정리돼 있지만, 이를 곧바로 실질 인수위험 0원이라고 해석해서는 안 됩니다. 또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저매각가가 시장가치보다 낮다고 판단할 근거도 부족합니다. 배당표상 58,978,464원의 미배당이 예상되지만, 이는 채권자 측 배당 부족분이며 매수인이 동일 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다.
결론은 신중한 접근입니다. 공유지분의 활용과 처분 가능성, 우선매수권 행사 여부, 미상 임차인의 권리관계가 해결되기 전에는 유찰에 따른 가격 인하만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 숫자가 아니라 실제 취득 권리의 범위와 확정 가능한 실질취득비용입니다.
