인천지방법원 2025타경511811. 인천 남동구 논현동 ‘인천논현힐스테이트’ 101동 24층 2403호 아파트입니다. 현 소유자는 차인호이고, 2020년 거래가액 650,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.05.21. 설정된 애큐온저축은행 근저당권 채권최고액 480,000,000원입니다. 그 뒤의 동작신용협동조합·인천수산업협동조합· 케이씨유엔피엘대부 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사·매각물건명세서 원본과 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511811 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 732-1 인천논현힐스테이트 제101동 제24층 제2403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 32층 건물 내 24층 · 아파트로 이용중 |
| 시세 매칭 면적 | 145.7525㎡ |
| 소유자 | 차인호 · 2020.07.28. 소유권이전 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 869,000,000원 / 869,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 4,417,979,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.21. 애큐온저축은행 근저당권입니다. 2024년 동작신용협동조합 가압류, 2025년 인천수산업협동조합 가압류, 2025년 강제경매개시결정, 2025년 케이씨유엔피엘대부 가압류, 2026년 애큐온저축은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 8.69억은 최근 거래대보다 높다
논현힐스테이트의 비교 표본은 12건이며 전체 평균은 732,583,333원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 733,333,333원, 최신 거래는 2026.07 · 695,000,000원입니다. 현재 최저가 869,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.5%로, 신건 가격을 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 132.62㎡ | 23 | 695,000,000원 |
| 2026.03 | 145.75㎡ | 29 | 780,000,000원 |
| 2025.12 | 132.62㎡ | 24 | 725,000,000원 |
| 2025.03 | 132.62㎡ | 15 | 720,000,000원 |
| 2025.02 | 145.75㎡ | 16 | 815,000,000원 |
| 2024.12 | 132.62㎡ | 31 | 700,000,000원 |
| 2024.12 | 132.62㎡ | 31 | 700,000,000원 |
| 2024.10 | 145.75㎡ | 11 | 700,000,000원 |
| 2024.10 | 145.75㎡ | 24 | 815,000,000원 |
| 2024.10 | 132.62㎡ | 25 | 755,000,000원 |
| 2024.07 | 132.62㎡ | 21 | 707,000,000원 |
| 2024.07 | 132.62㎡ | 16 | 679,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 732,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 733,333,333원 |
최근 12개월 평균과 이전 거래군의 차이는 +0.1%로 큰 방향성은 나타나지 않습니다. 그러나 중요한 것은 현재 경매가격의 절대 수준입니다. 실거래 표본의 최고가는 815,000,000원인데 감정가·최저가는 869,000,000원입니다. 즉 현재 회차는 최근 평균뿐 아니라 표본 최고가보다도 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 869,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,090,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 가압류 · 동작신용협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 54,894,664원 | 54,894,664원 |
| 5. 가압류 · 동작신용협동조합 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이씨유엔피엘대부 주식회사 | 1,702,733,053원 | 103,015,336원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 애큐온저축은행 | 4,417,979,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,875,607,269원 중 채권자 배당액은 857,910,000원으로 계산되며, 미배당액은 6,017,697,269원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 등기상 매수인 인수액과 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 869,000,000원 | 857,910,000원 | 6,017,697,269원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 695,200,000원 | 685,848,000원 | 6,189,759,269원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 556,160,000원 | 548,198,400원 | 6,327,408,869원 | 0원 |
권리 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득비용의 중심인 구조입니다. 가격 판단은 시세와 낙찰가를 직접 비교하면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현역 남동측 인근이며, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 인천논현역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 복합식구조 경사스라브지붕 32층 건물 내 24층으로, 위생·급배수·난방·도시가스·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 논현힐스테이트 594세대, 사용승인일 2010.10.22.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대체로 사다리형의 아파트 부지로 이용중입니다.
- 공시지가. 2,305,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 869,000,000원은 최근 12개월 평균 733,333,333원의 118.5%입니다. 현재 회차를 저가 매수 구간으로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 695,000,000원입니다. 신건 가격과 최근 시장 체감 사이의 차이가 큽니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유자를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준 2021.05.21. 애큐온저축은행 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 11,090,000원으로 추정되어 있고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 869,000,000원은 최근 12개월 평균 733,333,333원의 118.5%이며, 최신 거래 695,000,000원과 전체 표본 최고가 815,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 차이는 +0.1%에 불과해 강한 상승 흐름을 근거로 이 가격을 정당화하기도 어렵습니다. 권리는 통과지만 신건 가격은 보류. 이 물건은 권리보다 응찰가가 성패를 좌우합니다.
