인천지방법원 2025타경511874. 인천 남동구 간석동 773-12, 평온로6번길 40의 3층 302호 다세대주택입니다. 전용면적은 27.66㎡이고, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 현재 소유자는 송명호로, 2019.08.05. 매매를 원인으로 거래가액 85,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부의 큰 가압류 금액이 아니라 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 장하은은 임대차계약일 2021.07.03., 확정일자 2021.07.07., 점유개시 2021.08.02., 주민등록 2021.08.06.이고 보증금은 89,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 773-12 3층302호 · 평온로6번길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.66㎡ · 3층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 송명호 · 2019.08.05. 매매 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 장하은 / 89,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 1990.04.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 계산되어 있고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 장하은의 주민등록일은 2021.08.06.으로 말소기준보다 빠릅니다. 2025.02.14. 등기된 주택임차권 역시 보증금 89,000,000원 전부를 대상으로 하며, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장하은 3층 302호 27.66㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.06. 확정일자 2021.07.07. | 89,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 박지은 | 2025.05.01. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
또한 경매신청채권자와 임차권자로 장하은이 동일하게 표시되어 있어 관계 확인이 필요합니다. 다만 제공된 권리자료상 장하은의 대항력과 우선변제권은 인정되는 것으로 계산되어 있으므로, 입찰자는 이를 임의로 배제하지 말고 인수 가능성을 전제로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 비교평균보다 실질취득이 높다
선경빌라A의 비교 실거래는 2건입니다. 대상은 27.66㎡인데 거래 표본은 32.22㎡와 40.63㎡로 면적이 일치하지 않아 정밀 비교에는 한계가 있습니다. 그래도 확인되는 평균 거래가는 75,000,000원, 최신 거래는 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 32.22㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 2021.06 | 40.63㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 75,000,000원 |
최저가 86,000,000원 자체도 비교평균 75,000,000원의 114.7%입니다. 여기에 장하은의 미배당 보증금 4,948,000원을 더한 신건 실질취득 90,948,000원은 비교평균의 121.3%, 최신 거래 70,000,000원 대비 약 129.9%입니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸지는 물건”으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 임차인 장하은 보증금 | 89,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장하은 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장하은 보증금 89,000,000원 중 84,052,000원이 배당되고 4,948,000원이 남는 계산입니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 낙찰가만 낮아진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 86,000,000원 | 4,948,000원 | 90,948,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 68,800,000원 | 21,838,400원 | 90,638,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,040,000원 | 35,350,720원 | 90,390,720원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평삼거리역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 302호이며 외벽은 적벽돌 등, 창호는 샷시 마감입니다. 위생·상하수도·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 193.1㎡, 평지·사다리형이며 동측 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 부합물. 북측의 벽체이용 벽돌조 판넬지붕 다용도실은 내부를 통해서만 접근 가능하고 별도 분리가 곤란한 부합물로 판단되어 건물 감정평가액에 포함됐습니다.
- 거래표본. 선경빌라A는 8세대이고 확인되는 비교 실거래는 2건이며, 대상 전용 27.66㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담을 보세요. 신건 기준 86,000,000원 낙찰가에 4,948,000원 인수가 더해져 실질취득은 90,948,000원입니다.
- 유찰 착시를 경계하세요. 1회·2회 유찰 시 인수액이 각각 21,838,400원·35,350,720원으로 증가합니다.
- 장하은 권리를 원본 대조하세요. 임차권등기, 주민등록일, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 확인해야 합니다.
- 박지은 점유관계를 확인하세요. 2025.05.01. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 현장 점유 및 명도관계 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 표시도 확인하세요. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 등기처리와 관련 사항을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교의 한계도 반영하세요. 확인되는 실거래 2건은 대상과 면적이 다르고 거래시점도 2021.06·2022.04입니다.
맺으며 — “5,504만원까지 떨어져도 5,504만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 권리분석이 곧 가격분석입니다. 장하은의 보증금 89,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이므로, 배당되지 않는 금액을 매수인이 이어받습니다. 신건에서는 실질취득 90,948,000원, 1회 유찰 시 90,638,400원, 2회 유찰 시에도 90,390,720원입니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담이 약 9,000만원 수준에서 크게 움직이지 않는 구조입니다.
반면 비교 실거래 평균은 75,000,000원이고 최신 거래는 70,000,000원입니다. 거래 표본의 면적과 시점에 한계가 있더라도, 현재 계산되는 실질취득액이 이 지표들을 크게 웃돈다는 사실은 분명합니다. 대항력 임차인의 인수액을 빼고 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 사건이며, 가격과 권리 모두 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
