인천지방법원 2025타경511954. 인천 덕교동 113 소재 단독주택으로, 감정 이용상태는 종교시설(교회) 및 단독주택입니다. 현재 소유자는 신동길이며 2023.08.29. 강제경매로 매각된 뒤 2023.09.07. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 과거 오동준의 가압류 31,000,000원, 강제경매개시결정, 윤태창의 근저당권 48,000,000원 등은 그 2023년 매각으로 이미 정리됐습니다. 현재 경매의 기준권리는 2025.09.03. 등기된 와이앤케이파트너스대부 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
등기부만 보면 후순위 인수권리가 두드러지지 않습니다. 하지만 이 사건의 난점은 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 “건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명”이 명시됐고, 임차인 강혜영은 본건 일부를 보증금 30,000,000원에 점유하지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “대항력 없음”으로 처리할 수 없고, 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 덕교동 113 |
| 등기표시 주소 | 인천광역시 영종구 덕교동 113, 114-1 · 인천광역시 영종구 마시란로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 종교시설(교회) 및 단독주택으로 이용중 |
| 건물 현황 | 시멘트블럭조 및 판넬조 · 공부상 1개동, 현황 2개동 · 현황 179.97㎡ |
| 토지 | 109.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,593,000원/㎡ |
| 소유자 | 신동길 |
| 감정가 / 최저가 | 83,911,600원 / 83,911,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 와이앤케이파트너스대부 주식회사 / 31,957,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 단순, 외부 변수는 크다
현재 소유자 신동길은 2023년 선행 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 오동준의 가압류와 강제경매, 윤태창의 근저당권은 매각으로 정리됐고, 현재 등기에는 근저당권이나 압류가 별도로 확인되지 않습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.09.03. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜영 | 본건 일부 | 30,000,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 30,000,000원은 실제 임차보증금으로 봐야 합니다. 다만 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 낙찰자 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 법정지상권·현황차이 — 이 사건의 핵심 리스크
- 동수 차이. 공부상 1개동이나 현황은 2개동이며, 방 한 칸이 공간상 분리돼 있습니다.
- 구조 차이. 공부상 “시멘트블럭조”이나 현황은 “시멘트블럭조 및 판넬조”입니다.
- 면적 차이. 공부상 181.16㎡, 현황 179.97㎡입니다.
- 제시외 건물. 부합물 기호 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 일괄매각에 포함됩니다.
- 이용상태. 종교시설(교회) 및 단독주택으로 이용 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,911,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,910,409원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 31,957,245원 | 31,957,245원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,043,946원 |
현재 회차 계산에서는 신청채권자 청구액 31,957,245원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 50,043,946원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 대항력·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 이 표만으로 낙찰자 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 83,911,600원 | 31,957,245원 | 50,043,946원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 67,129,280원 | 31,957,245원 | 33,563,708원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,703,424원 | 31,957,245원 | 20,379,517원 | 0원 |
유찰되더라도 신청채권자의 청구액 자체는 전액 배당되는 구조입니다. 다만 여기서 “계산상 인수 0원”과 실제 낙찰자 인수 0원은 같은 말이 아닙니다. 강혜영의 전입시점이 확인되지 않았기 때문에 대항력 있는 임차인으로 판명될 경우 낙찰자의 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 하락만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도지역. 자연녹지지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지 형상. 109.0㎡의 대지, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다.
- 건물 구조. 시멘트블럭조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 LPG가스 난방설비가 돼 있습니다.
- 이용 특성. 단순 주택 전용이 아니라 종교시설(교회)과 단독주택이 함께 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 1,593,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부가 불분명하다는 명세서 기재를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 강혜영 전입시점 확인. 보증금 30,000,000원 임차인의 전입신고일과 실제 점유개시일을 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권 행사 여부가 확인되지 않아 낙찰자 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 현황 2개동 실사. 공부상 1개동과 현황 2개동의 차이, 공간 분리된 방 한 칸, 제시외 부합물 ㄱ·ㄴ·ㄷ의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 구조·면적 차이 대조. 공부상 시멘트블럭조·181.16㎡와 현황 시멘트블럭조 및 판넬조·179.97㎡의 차이를 감정보완서와 대조해야 합니다.
- 가격은 권리 확인 후. 현재 최저가가 83,911,600원이지만 실제 인수비용이 확정되지 않은 상태에서는 유찰폭만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다.
맺으며 — “등기가 단순하다 ≠ 권리가 끝났다”
이 사건의 등기 자체는 복잡하지 않습니다. 2023년 선행 강제경매로 종전 가압류와 근저당이 정리됐고, 현 경매의 기준권리도 2025.09.03. 강제경매개시결정으로 명확합니다. 신청채권자의 청구액 31,957,245원도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 계산입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 보증금 30,000,000원의 실제 임차인 1명이 존재하면서 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부도 불분명합니다. 공부상 1개동과 현황 2개동, 구조와 면적 차이도 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 단순하지만 실체관계 확인이 선행돼야 하는 고주의 물건입니다. 권리확인 전에는 신건 83,911,600원이 싸다거나, 예상배당표상 인수 0원이 곧 실제 인수 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
