인천지방법원 2025타경512034. 사건 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물의 제7층 제702호이며, 임차권 등기상 범위는 59.40㎡ 전부입니다. 소유자 곽선미는 2018.11.08 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 115,000,000원입니다.
권리분석의 핵심 날짜는 두 개입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권의 주민등록·점유개시일은 2018.10.25, 확정일자는 2018.10.05이고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2019.01.28 김용호 근저당권입니다. 따라서 임차권의 선순위성이 먼저 보이지만, 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1039-1 7층 702호 · 도로명 인천광역시 남동구 장승남로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 / 범위 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 제7층 제702호 · 59.40㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2002.07.15 |
| 소유자 | 곽선미 · 2018.11.08 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 89,261,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이지만 확약이 있다
말소기준은 2019.01.28 을구 17번 김용호 근저당권 43,810,000원입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 420,000,000원, 남동구 압류, 한국토지주택공사 주택임차권등기, 이소영 근저당권 40,000,000원, 현 강제경매개시결정과 부천시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·보증금 권리 — 실제 임차인 0명, 승계성 신고 1건
| 명의 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제7층 제702호 59.40㎡ 전부 | 85,000,000원 | 2018.10.25 | 2018.10.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계성 신고 |
이 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명, 보증금 승계성 신고는 1건으로 봅니다. 같은 85,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 배당과 실질취득 — 신건에서는 인수 없이 113,000,000원
현재 최저매각가 113,000,000원을 전제로 한 배당추정에서는 집행비용 2,382,000원을 먼저 제외하고, 한국토지주택공사 보증금 85,000,000원이 전액 배당됩니다. 남은 25,618,000원이 말소기준 근저당권자 김용호에게 배당되고, 그 뒤 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김용호 | 43,810,000원 | 25,618,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이소영 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 89,261,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰 때도 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 원자료상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 113,000,000원 | 567,453,640원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 90,400,000원 | 589,698,840원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,320,000원 | 593,071,640원 | 14,381,760원* | 확약 반영 실질 0원 |
* 2회 유찰 시 배당 시뮬레이션상 주택임차권 미배당 인수액 14,381,760원이 계산되지만, 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 권리별 정리
- 말소기준. 2019.01.28 김용호 근저당권, 채권최고액 43,810,000원입니다.
- 선순위 임차권. 전입·점유 2018.10.25, 확정일자 2018.10.05로 말소기준보다 앞섭니다.
- 확약. 을구 20번 주택임차권등기에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권 실질 인수를 0원으로 봅니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 420,000,000원으로 말소기준 이후 권리이며 매각으로 소멸합니다.
- 후순위 근저당. 2024.04.19 이소영 근저당권 40,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
- 현 경매. 2025.09.02 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했고 청구금액은 89,261,640원입니다.
- 최근 압류. 2026.07.28 부천시 압류도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이며, 현 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천남동초등학교 남동측 인근으로 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 폭 약 14미터 및 약 16미터 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(만수3), 공시지가 3,196,000원/㎡이며 토지면적은 606.6㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 입찰 전 매각물건명세서와 제출된 확약서의 적용 대상이 을구 20번 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 실제 말소가 진행될 절차와 필요한 서류를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 보증금 중복계상 금지. 한국토지주택공사 신고는 승계성 신고로 분류되므로 실제 임차인 보증금과 별도로 85,000,000원을 다시 더하지 않습니다.
- 가격 판단 별도. 실거래 비교자료 없이 감정가 113,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 오피스텔 이용 확인. 사건상 근린시설 표시와 실제 오피스텔 이용상태를 함께 보고 점유·사용·대출 가능 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 등기만 훑으면 겁부터 날 수 있습니다. 보증금 85,000,000원의 임차권이 있고, 전입·확정일자는 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 현재 회차에서는 최저가 113,000,000원에 실질 인수 0원을 더한 실질취득 113,000,000원이 핵심 숫자입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리의 핵심은 확약서 원문 확인, 가격의 핵심은 별도의 실거래 검증입니다.
