인천지방법원 2025타경512144. 인천광역시 중구 항동7가 27-107 라이프아파트 5동 12층1209호입니다. 현재 소유자는 김민주이고, 2007.12.20 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 380,000,000원입니다. 이후 2009.07.20 정읍농업협동조합이 채권최고액 331,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.04.19 롯데캐피탈 주식회사의 가압류, 2025.07.08 국민건강보험공단의 압류, 2025.09.10 롯데캐피탈 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 복잡하지 않습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 확인되지 않았다”와 “실제 점유자가 없다”를 같은 뜻으로 받아들이면 안 됩니다. 입찰 전에는 현장 점유와 전입 관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512144 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 항동7가 27-107 라이프아파트 5동 12층1209호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제5동 제12층 제1209호 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상15층 · 1990.12.28 사용승인 |
| 소유자 | 김민주 · 2007.12.20 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 롯데캐피탈 주식회사 · 30,426,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2009.07.20 정읍농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 331,200,000원이고 채무자는 김민주입니다. 그 뒤의 롯데캐피탈 가압류 23,971,811원, 국민건강보험공단 압류, 롯데캐피탈 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 308.0%보다 먼저 봐야 할 ‘면적 불일치’
제공된 실거래 표본은 라이프비취1차 12건입니다. 최근 12개월 평균은 127,916,666원, 최신 거래는 2026.04 122,000,000원, 표본 최저는 100,000,000원, 최고는 157,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 394,000,000원은 최근 12개월 평균의 308.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 88.07㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 88.07㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 88.07㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 100.23㎡ | 11 | 146,000,000원 |
| 2025.12 | 72.73㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 72.73㎡ | 11 | 127,000,000원 |
| 2025.11 | 72.73㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 100.23㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2025.09 | 84.66㎡ | 13 | 137,000,000원 |
| 2025.09 | 72.73㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 2025.07 | 88.07㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2025.06 | 72.73㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 127,916,666원 |
여기서 가장 중요한 제한이 있습니다. 대상 시세 매칭 기준 면적은 163.51㎡인데, 실제 거래 표본은 72.73㎡·84.66㎡·88.07㎡·100.23㎡로 구성돼 있고 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 127,916,666원을 이 호수의 적정 시세라고 단정하면 안 됩니다. 다만 데이터상 계산된 308.0%라는 격차가 매우 크고, 직접 비교 가능한 동일 면적 거래가 없는 만큼 신건 394,000,000원에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 정읍농업협동조합 | 331,200,000원 | 331,200,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 23,971,811원 | 23,971,811원 |
| 3. 경매개시결정 · 롯데캐피탈 주식회사 | 30,426,352원 | 30,426,352원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,085,837원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구 385,598,163원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,085,837원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치로 반영됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천연안초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·학교·공장·창고·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 대체로 등고평탄한 가로장방형이고 4면이 광대로와 접합니다. 단지 북동측·북서측·남서측 방면으로 차량 출입이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수, 층별 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있으며 지상 주차장이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래부터 재확인. 제공 실거래 표본은 대상 시세 매칭 기준 면적 163.51㎡와 일치하지 않습니다. 394,000,000원의 적정성을 판단하려면 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경쟁 경계. 현재 최저가는 감정가와 같은 394,000,000원입니다. 제공 최근12개월 평균 대비 비율은 308.0%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 매각가는 315,200,000원, 2회 유찰 시 252,160,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 가격도 동일 면적 시세 검증 없이는 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 압류·배당 원본 확인. 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당순위와 체납 관련 사항은 매각물건명세서·배당요구 내역 등 원본을 대조해야 합니다.
- 단지 경매 이력. 제공 통계상 평균 유찰 4.8회, 매각률 0.0%입니다. 신건이라는 이유만으로 조급하게 접근할 필요는 없습니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2009.07.20 정읍농업협동조합 근저당이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 신건 가격을 긍정적으로 볼 근거는 부족합니다. 최저가 394,000,000원은 제공된 최근12개월 실거래 평균 127,916,666원의 308.0%이고, 최신 거래 122,000,000원을 포함한 실거래 표본 자체도 대상 시세 매칭 기준 면적과 맞지 않습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 4.8회까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 전까지 보류”입니다. 동일·유사 면적의 실제 거래가격이 확인되기 전에는 현재 감정가에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
