핵심지표 ✍️ 말소동의 확약서 제출 ⚠️ 미확인 시 인수 19,409,600원 📊 최저가 / 최근 시세 71.9% 📉 최근 가격 추세 -6.0% 🏠 보증기관 명의 임차권 1건

인천지방법원 2025타경512396. 인천 미추홀구 주안동의 통칭 '성지빌라'로 불리는 다세대주택, 제3층 제302호입니다. 전용면적은 48.85㎡이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자 허미자 씨가 2019년 6월 5일 98,000,000원에 취득한 물건으로, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 102,292,736원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 후순위 근저당이 말소되는 일반적인 경매와 다릅니다. 말소기준권리가 2022년 10월 4일 국의 압류인데, 그보다 앞선 2021년 7월 5일 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차권의 주민등록일과 점유개시일은 2018년 12월 3일로, 말소기준보다 앞서고 확정일자도 2018년 11월 5일에 받아 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

핵심은 매각물건명세서에 적힌 말소동의 확약서입니다. 확약이 해당 임차권의 완전한 소멸을 보장하는지 확인되면 경제적 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 다만 등기된 임차권자는 한국토지주택공사이고 확약서 제출자는 서울보증보험 주식회사로 표시돼 있으므로, 두 기관의 권리관계와 확약의 적용 범위를 원본으로 확인하기 전에는 무조건 인수 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

이 물건의 말소기준은 2022.10.04 국의 압류입니다. 2024년 미추홀구 압류, 2025년 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 국민은행 및 티앤엘대부 근저당권과 국의 가압류는 이미 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 신고와 확약의 효력

한국토지주택공사는 보증기관 명의 권리로 분류됩니다. 보증기관의 권리 신고를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인되는 실제 개인 임차인은 0명이며, 현재의 실제 점유자 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.

임차권의 임대차계약일은 2018.11.03, 주민등록일과 점유개시일은 2018.12.03입니다. 보증금은 85,000,000원이고, 확정일자는 2018.11.05입니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 권리로 보아야 합니다.

감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자가 별도의 임차권을 주장할 가능성을 확정적으로 배제할 수는 없으므로, 추가 점유자가 발견되면 전입·점유 시점과 권리관계를 개별적으로 검토해야 합니다. 미확인 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 간주해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세

성지빌라(690-18)는 10세대, 1992년 준공의 소규모 다세대주택입니다. 전용 48.85㎡ 물건과 유사한 전용 48.67㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 93,500,000원, 최신 거래는 2026년 1월 128,000,000원입니다.

최저매각가 67,200,000원은 최근 12개월 평균 93,500,000원의 71.9%입니다. 전체 거래 평균 97,500,000원 대비로는 68.9%에 해당합니다. 다만 전체 평균보다 최근 거래와 실제 층별 가격 편차를 우선해 판단해야 합니다.

최근 거래에는 2층의 128,000,000원과 지하 1층의 59,000,000원이 함께 포함돼 있습니다. 본건은 3층이므로 지하층 거래와 직접 비교해 동일한 시세로 취급하기 어렵습니다. 동시에 최근 12개월 거래 표본이 2건뿐이어서 평균가격의 대표성도 제한적입니다.

더 중요한 것은 확약의 효력에 따라 가격 비교의 출발점이 달라진다는 점입니다. 확약이 완전히 유효하다면 매각대금 6,720만원을 최근 실거래와 비교할 수 있습니다. 그러나 확약이 적용되지 않으면 보증금 8,500만원을 중심으로 실질취득 부담이 형성됩니다. 현재 배당표상 인수액을 합산한 부담은 86,609,600원이며, 이는 최근 12개월 평균보다 낮기는 하지만 표면적인 최저가만큼 큰 할인은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 국세·지방세의 당해세 등 우선배당 사유와 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 확약이 유효하면 표시된 미배당액은 해당 임차권의 실질 인수금액이 아닐 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

선순위 대항력 임차권이 남아 있는 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차권자가 받는 배당액도 감소하므로, 매수인의 미배당 보증금 인수 부담은 오히려 증가할 수 있습니다.

위 인수액과 합산금액은 확약이 적용되지 않는 경우의 시나리오별 추정치입니다. 집행비용과 배당 계산 차이로 합산금액은 보증금 85,000,000원보다 다소 높게 나타납니다. 확약이 유효하게 적용되어 해당 임차권이 완전 말소되면 이 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계공업고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 유사 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 진출입이 가능합니다. 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감입니다. 상·하수도 및 난방·위생설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 외국인 등에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
• 토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지로, 전체 토지면적은 334.5㎡이며 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 10세대 소규모 빌라로 대단지에 비해 거래 표본이 적습니다. 실제 확인되는 거래가격도 45,000,000원에서 130,000,000원까지 차이가 크고, 지하층과 지상층의 가격 격차가 뚜렷합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 최우선 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 문구, 효력 발생 조건, 을구 4번 한국토지주택공사 임차권에 대한 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 등기권리자와 확약 제출자 관계. 한국토지주택공사의 임차권과 서울보증보험의 말소동의가 법률적으로 어떻게 연결되는지 확인하고, 잔여 보증금 청구 가능성까지 점검해야 합니다.
• 임차권 말소의 이행 보장. 낙찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 청구되지 않는지, 임차권등기가 완전히 말소되는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 현재 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 전입 시점 및 별도 보증금 권리 유무를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 3건. 국, 미추홀구, 국민건강보험공단의 압류가 확인됩니다. 특히 당해세 등 우선배당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 소액 비용 확인. 현황조사 당시 현관문에 정화조 청소비 11,000원과 수도공사비 11,000원의 납부 안내문이 부착돼 있었습니다. 실제 체납 및 부담 주체를 확인해야 합니다.
• 시세 표본 보정. 최근 평균 93,500,000원은 지하층과 지상층 거래가 섞인 결과입니다. 3층인 본건의 상태와 층별 거래가격을 별도로 비교해야 합니다.
• 가격 하락 반영. 최근 가격 추세가 -6.0%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 기대 매도가를 과도하게 설정하지 않아야 합니다.
• 입찰 전 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본, 배당 관련 사항 및 입찰보증금 조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”

인천 주안동 성지빌라 302호는 감정가 96,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 67,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 93,500,000원의 71.9%라는 점에서 표면적인 가격 여력은 존재합니다.

하지만 등기된 선순위 주택임차권의 보증금은 85,000,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되지 않는다면 현재 배당표상 19,409,600원이 미배당되어 매수인의 부담으로 남고, 유찰이 거듭돼도 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 한국토지주택공사의 해당 임차권을 완전하게 해소하는 것으로 확인된다면, 그 권리의 실질 인수는 0원이 됩니다. 따라서 이 사건은 확약의 유효성 확인 여부에 따라 투자 판단이 크게 달라지는 물건입니다.

게다가 최근 시세 추세는 -6.0%이고, 단지는 10세대 규모로 거래 표본과 경매 낙찰 실적이 부족합니다. 확인되지 않은 실제 점유관계도 함께 살펴야 합니다.

종합 판단은 C등급(49점). 확약이 완전하게 유효하다는 점이 확인되면 가격상 접근 여지가 있지만, 현재로서는 선순위 임차권 처리의 확실성과 별도 점유·세금 위험을 먼저 해소해야 합니다. 권리는 확인 전 보류, 가격은 확약 확인 후 재평가. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐보다, 8,500만원의 선순위 임차보증금 위험을 실제로 제거할 수 있느냐에 있습니다.