인천지방법원 2025타경512396. 주안동 690-18 3층 302호, 전용 48.85㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 허미자로 2019.06.05. 소유권을 이전받았고 거래가액은 98,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.04. 남동세무서장 명의의 국세 압류입니다. 그 뒤의 2024.05.03. 미추홀구 압류, 2025.09.16. 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정, 2025.09.24. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 2021.07.05. 주택임차권입니다. 보증금은 85,000,000원, 전입일은 2018.12.03., 확정일자는 2018.11.05.로 말소기준보다 먼저라 원칙적으로 대항력이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 4번 주택임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 규칙에 따라 이 권리의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512396 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 690-18 3층302호 · 인주대로265번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 허미자 · 2019.06.05. 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,292,736원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약 적용
말소기준은 2022.10.04. 국세 압류입니다. 이에 앞선 을구 4번 주택임차권은 전입 2018.12.03., 확정일자 2018.11.05., 임차권등기 2021.07.05.로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원입니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 | 실질 0원 |
회차별 자동 계산상 1회 유찰 시 인수액 9,982,400원, 2회 유찰 시 25,065,920원이 표시되지만, 을구 4번 주택임차권의 말소동의 확약을 적용하면 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
통칭 성지빌라(690-18)는 10세대, 1992.07.25. 준공으로 확인됩니다. 대상 면적 48.85㎡와 매칭되는 실거래는 48.67㎡ 표본이며, 가격 판단은 전체 장기 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 48.67㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 48.67㎡ | -1 | 59,000,000원 |
| 2024.11 | 48.67㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2023.05 | 48.67㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 48.67㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2022.11 | 48.67㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 93,500,000원 |
신건의 실질취득액은 확약 적용 후 96,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 93,500,000원의 102.7%로 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래는 2026.01. 128,000,000원이지만, 최근 12개월에는 2025.11. 59,000,000원 거래도 함께 존재하고 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 -6.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 102,292,736원 | 8,872,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 93,420,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 85,000,000원이 우선변제되고 서울보증보험 주식회사에는 8,872,000원이 배당되어 93,420,736원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 남서측 인근이며, 동류형 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제3층 제302호입니다. 상·하수도, 난방, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 334.5㎡, 공시지가는 1,203,000원/㎡이며 부정형 평지의 다세대주택 부지입니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 1992.07.25. 준공입니다. 실거래는 45,000,000원부터 130,000,000원까지 편차가 커 개별 층과 상태에 따른 가격 차이를 주의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 을구 4번 주택임차권에 대한 확약 내용과 말소 조건을 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 97,500,000원보다 최근 12개월 평균 93,500,000원과 최근 추세 -6.0%를 가격 상한 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 비용 확인. 현관문에는 정화조청소비용 세대당 11,000원과 수도공사비용 세대당 11,000원 납부안내문이 부착된 것으로 조사됐습니다.
- 현장·서류 대조. 통칭 성지빌라로 조사된 물건이며, 임대관계는 감정평가상 미상입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건이 싸다”
이 사건은 처음 보면 선순위 주택임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 을구 4번 임차권은 말소기준인 2022.10.04. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 권리입니다. 그러나 해당 권리에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음 판단은 가격입니다. 신건 실질취득액 96,000,000원은 최근 12개월 평균 93,500,000원의 102.7%이고 최근 거래 추세는 -6.0%입니다. 최신 2026.01. 거래 128,000,000원보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 확약으로 권리 부담은 낮아졌지만, 가격은 신건에서 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
