인천지방법원 2025타경512489. 부평구 산곡동 금호이수마운트밸리 201동 8층 804호 아파트입니다. 소유자 김영진은 2017년 11월 17일 매매를 원인으로 2018년 2월 5일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 446,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022년 3월 22일 설정된 페퍼저축은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이 권리 이후 설정된 북인천새마을금고 근저당과 신한카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 이력에는 여러 금융기관 근저당이 반복적으로 설정·말소돼 있지만, 현재 경매에서 중요한 것은 살아 있는 권리의 선후관계입니다. 제공된 배당구조상 신건 매각가 673,000,000원에서는 집행비용 9,130,000원과 페퍼저축은행 480,000,000원이 먼저 배당되고, 북인천새마을금고에는 183,870,000원만 배당됩니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512489 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 507 금호이수마운트밸리 201동 8층804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기와지붕 20층건 아파트 · 8층 804호 · 2007.11월경 사용승인 |
| 소유자 | 김영진 · 2017.11.17 매매 · 거래가액 446,000,000원 · 2018.02.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 673,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 422,765,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제, 보증기관 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준인 페퍼저축은행 근저당 이후의 북인천새마을금고 근저당 510,171,000원, 신한카드 가압류 7,621,561원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 19 근저당권 | 주식회사페퍼저축은행 | 480,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 21 근저당권 | 북인천새마을금고 | 510,171,000원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 3 가압류 | 신한카드 주식회사 | 7,621,561원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 4 임의경매개시결정 | 주식회사 페퍼저축은행 | - | 매각으로 소멸 |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 673,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세 자료가 없기 때문에 이 금액이 현 시세보다 낮은지 높은지는 제공된 정보만으로 판단할 수 없습니다.
회차별 최저가 시나리오는 현재 673,000,000원, 1회 유찰 시 538,400,000원, 2회 유찰 시 430,720,000원입니다. 다만 이는 경매 절차상 가격 시나리오일 뿐, 각각이 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 673,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,130,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 북인천새마을금고 | 510,171,000원 | 183,870,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,621,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 997,792,561원, 채권자 예상배당은 663,870,000원이며 미배당액은 333,922,561원입니다. 북인천새마을금고와 신한카드에 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 부곡초등학교 서측 인근, 대단위 고층아파트 단지가 형성된 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2007년 11월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 기와지붕 20층 아파트의 8층 804호입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 아파트 단지는 서측·남측·북측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 근거가 없으므로 동일 단지·동일 면적의 최신 거래와 현재 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준인 을구 19번 페퍼저축은행 근저당과 후순위 권리의 현재 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 배당표의 의미 구분. 채권자 미배당 333,922,561원이 발생해도 그것이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 현재 분석상 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 북인천새마을금고 근저당과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 673,000,000원을 두고 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가가 없기 때문입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리상 안전성은 높지만, 응찰 여부와 가격 상한은 최신 시세 확인 후 결정해야 하는 물건입니다.
