인천지방법원 2025타경512503. 인천 미추홀구 주안동 에덴빌라 3층 301호, 전용 40.11㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 조영문으로 2019년 7월 1일 매매, 거래가액 85,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 4월 1일 국민건강보험공단 압류이고, 이후 경매개시결정과 등기상 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 등기 순서만 보는 것이 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입 2021년 2월 26일, 확정일자 2021년 2월 4일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조이고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서 제출이라는 별도 사정이 있어 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 860-6 에덴빌라 3층 301호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 신기길30번길 69-55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.11㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 |
| 사용승인일 | 1995.09.02 |
| 소유자 | 조영문 (2019.07.01 매매 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 81,997,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.04.01 국민건강보험공단 압류입니다. 한국토지주택공사의 전입일은 2021.02.26으로 그보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 2023년에 이루어졌더라도 임차인의 대항력 판단에서는 선행 전입일이 핵심입니다. 확정일자도 2021.02.04이고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 정리됩니다.
② 임차권·보증기관 확인
| 명의 | 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 신고 | 제3층 제301호 40.11㎡ 전부 | 77,000,000원 | 2021.02.26 / 2021.02.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 규칙상 1,786,000원* |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 이 사건 자료에서 보증기관으로 분류되어 있으므로 실제 임차인과 별개의 보증금 대위·승계 성격의 신고로 취급해야 하며, 보증금을 다시 합산해서는 안 됩니다. 따라서 77,000,000원을 별도의 추가 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 7,700만원은 최근 거래가의 132.8%
에덴빌라는 총 8세대, 사용승인일 1995.09.02의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 2022년 10월, 전용 39.97㎡·3층 58,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 기준값 역시 58,000,000원이며, 현재 최저매각가 77,000,000원은 그 금액의 132.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 39.97㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 58,000,000원 |
실질 인수액을 0원으로 보더라도 매수인의 실질취득액은 최저가 77,000,000원입니다. 이는 최근 확인 거래 58,000,000원보다 19,000,000원 높고, 비율로는 132.8%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 확인 가능한 최근 거래 기준에서는 오히려 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 77,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 81,997,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 1,786,000원으로 계산됩니다. 다만 을구 18번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트에서는 해당 부족분의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 81,997,616원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 77,000,000원 | 1,786,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 61,600,000원 | 16,908,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 49,280,000원 | 29,007,040원 | 실질 0원 |
확약을 제외한 순수 권리구조만 보면, 대항력 있는 보증금 77,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형이 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권 말소동의 확약이 제출되어 있어 그 원칙적 승계액을 실질 0원으로 조정합니다. 따라서 유찰 후에는 실제 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락으로 이어질 수 있지만, 현재 신건 77,000,000원은 최근 확인 거래보다 높은 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 다세대주택이며, 전용 40.11㎡의 3층 301호입니다.
- 주위환경. 주안3동행정복지센터 남동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1995.09.02, 외벽은 적벽돌쌓기 등 마감, 창호는 새시 창입니다.
- 도로·토지. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 서측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,667,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 빌라이고 확인된 유사 면적 실거래도 1건이어서, 대단지 공동주택처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원을 만드는 가장 중요한 근거입니다. 적용 대상이 을구 18번 주택임차권등기임을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 실질취득 77,000,000원은 최근 확인 실거래 58,000,000원의 132.8%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 이 자료에서 보증기관으로 분류되므로 실제 임차인 수와 보증금을 별도로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 강제경매 신청채권. 서울보증보험 주식회사 청구액 81,997,616원은 현재 가정 배당에서 0원입니다. 신청채권 미배당 자체가 매수인의 별도 인수로 연결된다는 의미는 아닙니다.
- 노후·소규모 빌라 환금성. 1995년 사용승인, 8세대 규모라는 특성상 향후 매도 시 가격과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 줄였지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 권리만 보면 처음에는 까다로워 보입니다. 보증금 77,000,000원의 임차권이 말소기준보다 앞선 전입을 갖고 있어 원칙적으로는 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 1,786,000원의 부족액이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본건의 주된 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 현재는 77,000,000원이고, 확인된 유사 면적 최근 거래는 58,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 132.8%이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 게다가 8세대, 1995년 사용승인의 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 보류입니다.
