인천지방법원 2025타경512503. 인천 미추홀구 주안동에 위치한 에덴빌라 3층 301호입니다. 전용면적은 40.11㎡, 1995년 사용승인을 받은 4층 건물의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조영문으로, 2019년 7월 85,000,000원에 취득한 이력이 있습니다.

이 사건은 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 81,997,616원입니다. 등기상 말소기준권리로 분석된 것은 2022년 4월 1일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 경매개시결정과 주택임차권등기가 존재하지만, 임차권의 실제 대항력 판단에는 등기일보다 앞선 전입 및 점유 시점도 중요합니다.

특히 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 2023년에 이루어졌지만, 전입과 점유 개시는 2021년 2월 26일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기일이 뒤라는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부상 기존 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 국민건강보험공단 압류, 한국토지주택공사의 주택임차권, 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다.

압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다. 다만 한국토지주택공사의 주택임차권은 대항력 발생 시점이 압류보다 앞서므로, 별도로 보증금 인수 여부를 검토해야 합니다.

② 임차관계 — 7,700만원 보증금의 처리

확인된 임차권 관련 등재는 기관 명의 1건입니다. 명의자는 한국토지주택공사이며, 보증기관 성격의 등재로 분류됩니다. 별도로 확인된 개인 명의의 실제 임차인은 0명입니다. 다만 실제 거주자나 원임차인의 존재·점유관계는 별도 확인이 필요하며, 기관 명의 등재를 독립된 개인 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

주택임대차계약일 2021.02.02 · 점유개시일 2021.02.26 · 임차권등기명령 2023.01.12 · 등기접수일 2023.02.07. 보증기관 관련 명의는 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

확약의 적용 범위는 을구 18번 주택임차권에 한정됩니다. 확인된 다른 개인 임차권은 없지만, 확약 밖에 별도의 대항력 있는 점유자나 임차권이 확인되면 그 인수 위험은 별도로 남습니다. 특히 확약서를 제출한 서울보증보험과 등기상 임차권자인 한국토지주택공사가 서로 다른 법인이라는 점에서, 제출자·동의권한·말소 대상·매수인에 대한 효력을 원본으로 확인하는 절차가 필수입니다.

③ 시세 비교 — 5,390만원이 정말 저렴한가

에덴빌라의 확인된 매매 실거래는 2022년 10월 58,000,000원 거래 1건입니다. 전용면적은 39.97㎡로 본건의 40.11㎡와 유사합니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 표본이 단 1건이므로, 이를 현재 시장가격으로 확정하기는 어렵습니다.

확약이 유효해 인수액이 0원이라면 실질취득금액 53,900,000원은 과거 실거래 58,000,000원의 92.9%에 해당합니다. 차이는 4,100,000원입니다. 그러나 이는 2022년의 거래가격을 기준으로 한 산술적 비교일 뿐, 현재 시세 대비 확실한 할인이라고 볼 수는 없습니다.

반면 확약을 적용할 수 없어 보증금 부족분을 인수하면 실질취득금액은 78,370,200원으로 상승합니다. 이는 확인된 거래가 58,000,000원보다 20,370,200원 높습니다. 이 경우 최저가가 거래가보다 낮다는 사실에는 실질적인 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 · 확약 효력 미반영 원 시나리오)

아래 배당표는 확약에 따른 실질 인수액 0원 판단과 구분되는 원 배당 시나리오입니다. 확약이 유효하게 적용되지 않을 때의 미배당 보증금과 채권자 회수 상황을 파악하기 위한 수치이며, 실제 배당 결과를 확정하는 표는 아닙니다.

확약 효력 미반영 기준 예상배당 합계 53,900,000원. 한국토지주택공사 보증금 미배당액 24,470,200원, 서울보증보험 신청채권 미배당액 81,997,616원. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 늘어난다

임차권의 대항력이 유지되고 확약 효력이 인정되지 않는 상황에서는 유찰에 따른 가격 인하가 실질취득원가 절감으로 그대로 이어지지 않습니다.

합계 취득원가는 각 회차 최저매각가와 원 배당 시나리오의 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정 차이 때문에 합계가 정확히 같지는 않지만, 임차보증금 수준에서 거의 고정되는 모습을 보입니다. 확약이 유효하여 인수액이 0원이라면 이러한 인수 시나리오는 적용하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안3동행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물 1층까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 1995.09.02 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용됩니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 감정평가상 외국인 등에 대한 토지거래허가구역 지정 사항도 기재되어 있습니다.
• 환금성. 에덴빌라는 8세대의 소규모 건물로, 확인된 실거래 표본이 1건에 그칩니다. 거래사례 부족으로 적정가격 및 재매각 소요기간의 불확실성이 큽니다.
• 공부상 상태. 다세대주택으로 이용되는 건물이며, 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서가 을구 18번 한국토지주택공사 임차권의 말소와 매수인 인수책임 해소에 실제로 유효한지 확인해야 합니다. 제출 사실만으로 법적 효과를 확정하면 안 됩니다.
• 보증금 인수 여부. 확약이 유효하면 해당 임차권의 인수액을 0원으로 판단하되, 유효하지 않으면 현 회차 원 시나리오상 24,470,200원 인수 위험을 고려해야 합니다.
• 기관 명의와 실제 거주자. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기와 실제 거주·점유관계를 구분해 확인하세요. 기관 신고를 별도 개인 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 확인되지 않은 실거주자의 권리를 임의로 배제해서도 안 됩니다.
• 확약 외 인수 위험. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하여 별도 임차인, 점유자 또는 인수할 권리가 있는지 확인해야 합니다.
• 실거래가격 재검증. 현재 비교 가능한 58,000,000원 거래는 2022.10의 사례입니다. 입찰 전 최근 다세대주택 거래와 매도 가능가격을 확인해 가격 상한을 설정해야 합니다.
• 압류·배당순위. 국민건강보험공단 압류와 관련한 채권 및 당해세 등 우선채권은 실제 배당에 영향을 미칠 수 있습니다. 예상배당표만으로 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비. 실제 거주자 및 인도 가능 상태를 확인하고, 미납 관리비와 인도 관련 비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 매각기일 2026.10.29 이전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 사건 진행상황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서 확인 전에는 싸다고 말할 수 없다”

인천 주안동 에덴빌라 301호는 감정가 77,000,000원에서 최저가 53,900,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 1회 유찰로 가격이 낮아진 물건이지만, 77,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 핵심 변수입니다.

서울보증보험의 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그 경우 실질취득액은 현재 최저가 53,900,000원을 기준으로 하며, 과거 거래 58,000,000원과 비교한 비율은 92.9%입니다.

그러나 확약의 효력이 없다면 원 시나리오상 24,470,200원의 인수액이 추가되어 총 취득원가는 78,370,200원이 됩니다. 이는 유찰 전 감정가를 웃돌고 확인된 과거 거래가격보다도 높습니다.

더욱이 8세대의 오래된 다세대주택이고 시세 비교가 2022년 거래 1건에 의존한다는 점에서 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다. 확약서의 완전한 효력 확인이 입찰의 선결조건이며, 그다음은 현재 시세와 매도 가능가격의 검증입니다.

종합 판단: 권리 해소 가능성은 있으나 확인 조건이 크고 시세 근거가 약한 C등급 검토 물건. 단순 유찰률보다는 인수책임의 실제 소멸 여부와 환금성을 우선해야 합니다.