인천지방법원 2025타경512647. 인천 서구 공촌동 312-7의 전용 59.88㎡ 다세대주택 1층 101호입니다. 현재 소유자는 윤진혁이며, 2008년 7월 14일 거래가 104,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 6월 21일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022년 5월 4일, 전입과 확정일자는 2022년 5월 6일, 점유개시는 2022년 5월 27일로, 2025년 9월 23일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

현재 최저매각가 136,000,000원에서는 집행비용 2,704,000원을 제외한 뒤 한국토지주택공사 보증금 110,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 23,296,000원이 배당되는 계산입니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가면 선순위 임차권의 미배당분이 매수인에게 남기 때문에 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권

과거 근저당권과 2019년의 가압류·압류·강제경매 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 9월 23일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 전입·확정일자가 모두 2022년 5월 6일이므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권으로 분석됩니다.

실제 임차인 수는 0명으로 보고, 한국토지주택공사 항목은 보증기관 승계성 신고 1건으로 구분합니다. 따라서 보증금 110,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

② 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수는 커진다

이 구조에서는 낙찰가가 보증금 110,000,000원 아래로 내려가는 순간 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어오기 시작합니다. 1회 유찰 가격 108,800,000원에서는 3,523,200원, 2회 유찰 가격 87,040,000원에서는 24,926,720원이 인수액으로 계산됩니다. 따라서 유찰만 보고 “80%·64%로 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

현재 신건 136,000,000원에서는 한국토지주택공사 보증금 110,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 92,270,300원이 미배당됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 59.88㎡ 1층 101호입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 규모입니다.
• 주위환경. 공촌초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,120,000원/㎡, 토지면적은 271.9㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규모. 행남파크빌(312-7)은 총 11세대입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 회차와 유찰 회차를 분리해서 판단. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰부터 3,523,200원, 2회 유찰에서는 24,926,720원의 인수가 발생합니다.
• 선순위 임차권 확인. 한국토지주택공사의 전입·확정일자는 2022.05.06로 말소기준 2025.09.23보다 앞섭니다.
• 확약서 적용 범위 확인. 말소동의 확약서는 서울보증보험 주식회사 명의이고 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 입찰 전 원문에서 실제 말소 조건과 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 보증기관 신고 중복 주의. 한국토지주택공사 항목은 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않고 보증기관 승계성 신고로 구분합니다.
• 유찰가만 보고 싸다고 판단 금지. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차부터 미배당 보증금 인수액이 커집니다.
• 1층 다세대 환금성 확인. 총 11세대 규모의 다세대이며 개별 호수의 1층 선호도와 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 아닌 사건

이 물건의 권리분석은 회차별로 결론이 달라집니다. 신건 136,000,000원에서는 한국토지주택공사의 보증금 110,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 그러나 선순위 임차권 자체가 사라지는 것은 아니므로 낙찰가가 내려가면 미배당분이 남습니다. 1회 유찰 시 3,523,200원, 2회 유찰 시 24,926,720원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

따라서 이 사건은 “권리상 신건이 오히려 단순하고, 유찰될수록 인수 계산이 중요해지는 구조”입니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐지만 임차권자는 한국토지주택공사이므로, 그 확약 하나만으로 모든 회차의 인수를 0원으로 단정하지 않는 것이 안전합니다. 현재 회차는 인수 0, 유찰 후에는 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 본다. 이 점이 이번 사건의 핵심입니다.