인천지방법원 2025타경512647. 인천 서구 공촌동의 행남파크빌 제1층 제101호, 전용 59.88㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2001년 사용승인된 4층 규모로, 해당 주택은 1층에 있습니다. 현재 소유자는 윤진혁이며, 2008년 7월 104,500,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 115,566,300원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유자의 기존 근저당이 아닙니다. 과거 인천수산업협동조합 근저당은 이미 말소되었고, 여러 가압류와 이전 경매개시결정 역시 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024년에 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 2025년 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 임차권이므로, 확약에 따른 권리정리가 없다면 매수인 인수 위험이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 312-7 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 심곡로208번길 12-8 |
| 건물명 | 행남파크빌(312-7) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 면적 / 층수 | 전용 59.88㎡ · 지상 4층 건물 중 제1층 제101호 |
| 건물 규모 | 11세대 · 2001.09.05 사용승인 |
| 소유자 | 윤진혁 (2008.07.14 소유권이전 · 거래가 104,500,000원) |
| 감정가 | 136,000,000원 |
| 최저매각가 | 95,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 115,566,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이번 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.23 강제경매개시결정입니다. 그런데 한국토지주택공사의 임차권은 그보다 먼저 전입·확정일자를 갖추고 2024.06.21 등기되었습니다. 따라서 해당 임차권은 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
② 임차권 분석 — 보증금 1.1억과 확약의 효력
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 을구 7번 · 임차권등기 |
110,000,000원 |
2022.05.06 2022.05.06 |
있음 | 있음 |
원칙상 인수 확약 적용 시 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 표시된 권리신고자이며, 실제 거주 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 별도로 특정된 실제 임차인은 0명입니다. 실제 점유자·임대관계는 확인이 필요합니다.
| 임차권자 | 한국토지주택공사 |
|---|---|
| 대상 부분 | 제1층 제101호 59.88㎡ 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.05.04 |
| 주민등록일 | 2022.05.06 |
| 확정일자 | 2022.05.06 |
| 점유개시일 | 2022.05.27 |
| 임차권등기일 | 2024.06.21 |
| 보증금 | 110,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 원칙상 미배당 인수 | 16,913,600원 (현재 최저가 예상배당 기준) |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 (확약 유효·이행 조건) |
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,113,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 임차보증금 | 110,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 서울보증보험 · 강제경매 | 115,566,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,113,600원을 우선 공제하고 임차보증금에 93,086,400원을 배당하는 추정입니다. 신청채권자 서울보증보험의 예상배당은 0원, 청구금액 115,566,300원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당과 권리 소멸 여부는 확정된 법원 절차에 따릅니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락의 함정
감정가 136,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저매각가는 95,200,000원입니다. 추가 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차권의 미배당 잔액은 오히려 증가합니다. 확약 적용 여부를 분리해서 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 95,200,000원 | 16,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 66,639,999원 | 44,959,521원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 46,647,999원 | 64,591,665원 | 0원 |
원칙상 인수액은 각 회차의 예상배당 부족분입니다. 확약 반영 인수 0원은 해당 임차권에 대한 유효한 권리 포기·말소 이행을 전제한 조건부 판단입니다. 실제 낙찰가와 집행비용 등에 따라 부족분은 달라집니다.
⑤ 가격과 환금성 — 할인율만으로 평가할 수 없다
최저가가 감정가의 70%라는 사실은 명확합니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가치 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 이번 물건은 11세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 충분하지 않습니다.
소유자의 2008년 취득금액은 104,500,000원으로 등기되어 있으나, 이는 과거 소유권이전 거래금액일 뿐 현재의 시장가격을 나타내는 비교거래로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 공촌동 공촌초등학교 북측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 구조입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비· 도시가스설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하며, 토지는 도로 및 인접지 대비 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3 지구단위계획구역 관련), 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,120,000원/㎡. 위반건축물 표시가 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 개별 주택 상태와 비교매매사례 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서가 정확히 을구 7번 한국토지주택공사 임차권을 대상으로 하는지, 어떤 조건에서 말소가 이뤄지는지 확인해야 합니다.
- 임차권자 권리 포기 여부. 신청채권자의 말소동의와 선순위 임차권자의 대항력 포기는 별개의 문제일 수 있습니다. 한국토지주택공사의 동의·권리 소멸 근거와 매수인 면책 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족분. 확약의 효력이 없거나 이행되지 않는다면 현재 예상 미배당 인수액 16,913,600원이 매수인 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.
- 실제 점유자·명도. 한국토지주택공사는 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다. 하지만 현재 점유자가 누구인지와 인도·명도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 감정가와 실거래 비교. 최근 유사 다세대주택의 실거래 및 매물가격을 확인하기 전까지 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 1층 현장 점검. 채광·환기·습기·누수·침수 흔적, 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 주소 표기 확인. 물건 소재지는 인천광역시 서구 공촌동으로 표시되는 반면, 등기 기재에는 서해구 표기도 나타납니다. 도로명주소와 지번 및 등기상 표시의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 실제 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약의 효력을 확인하라”
인천 공촌동 행남파크빌 101호는 최저가가 95,200,000원까지 내려왔지만, 110,000,000원의 선순위 주택임차권을 가진 물건입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 배당 가정에서 미배당 보증금 16,913,600원을 인수할 수 있으며, 추가 유찰에도 전체 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
반면 서울보증보험의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 이때 비로소 현재 최저가를 취득원가의 출발점으로 사용할 수 있습니다. 다만 확약의 법적 효력과 실제 말소 여부가 검증되지 않았고, 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트는 확정하기 어렵습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 선순위 임차권의 소멸이 확실하게 확인되기 전에는 단순한 할인 물건으로 접근해서는 안 됩니다. 확약의 효력 확인이 첫 번째, 현장 점유·명도 확인이 두 번째, 현재 시세와 환금성 확인이 세 번째입니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 선순위 권리의 불확실성을 고려하면 적극적인 가격 가점보다 보수적인 검토가 적합합니다.
