인천지방법원 2025타경512654. 강화군 내가면 고천리 267-4 소재 물건으로, 사건상 용도는 기타 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 364.0㎡이며, 건물은 일반목구조 기타지붕의 2층 건물로 사용승인일은 2015.02.12입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
권리구조의 중심은 소유권보존 직후인 2015.03.06 설정된 부평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2020년 한 차례 임의경매와 가압류가 진행됐다가 취하·해제되어 등기부상 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.23 다시 개시된 부평농업협동조합의 임의경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512654 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 내가면 고천리 267-4 · 인천광역시 강화군 내가면 고비고개로 634 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 364.0㎡ · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕 2층 · 사용승인 2015.02.12 |
| 소유자 | 정순엽 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,890,240원 / 200,890,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 107,033,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2015.03.06 부평농업협동조합 근저당권입니다. 현재 배당표와 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 2020.04.17 임의경매개시결정과 2020.05.11 가압류는 각각 취하·해제 후 2020.08.05 말소됐고, 2025.09.23 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 200,890,240원, 시세 평가는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 200,890,240원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 실질취득액도 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 기준 200,890,240원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 공동주택이 아니라 강화군 내가면의 단독주택 + 토지 유형이므로 토지 형상·접도·건물 상태와 주변 개별 거래를 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,890,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,612,463원 |
| 2. 근저당 · 부평농업협동조합 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,277,777원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 126,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 71,277,777원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고천4리 마을회관 남서측 인근으로, 주위에는 전원주택·농경지(전·답)·임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행빈도 등을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 364.0㎡, 토지이용상황은 단독, 평지·자루형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 도로구역과 계획관리지역은 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 문화재 관련. 역사문화환경보존지역 보호, 매장문화재 유존지역 보호 및 건설공사 시 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하도록 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 178,900원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 임차관계를 반드시 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 200,890,240원이 감정가와 동일합니다. 주변 단독주택·토지의 최근 개별 거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지 조건 확인. 364.0㎡의 대지, 자루형·소로한면 조건이 실제 이용성과 재매각성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역·성장관리권역 및 문화재 관련 인·허가 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건이므로 등기부와 매각목록을 대조해 매각 대상의 범위를 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구와 조세채권을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후
이 사건은 2015.03.06 부평농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 분명하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 과거의 임의경매와 가압류도 이미 말소돼 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다.
하지만 임대관계가 미상이고, 신건 최저가 200,890,240원의 시장 적정성을 검증할 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 전원주택·농경지·임야가 혼재한 강화군 내가면의 단독주택+토지라는 특성상 공동주택처럼 단순한 평형 평균으로 가격을 판정하기도 어렵습니다. 결론은 “권리 검토는 통과, 점유·가격 검증은 필수”입니다.
