인천지방법원 2025타경512962. 인천 미추홀구 주안동 삼성캐슬 6층 601호의 임의경매 사건입니다. 감정가 232,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 162,400,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 실제 매수 판단은 감정가가 아니라 최근 거래가격을 기준으로 해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2023.06.09 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 뒤이어 경기수산업협동조합 가압류, 국세 압류, 임효빈 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 곽민서의 전입·배당요구 내역과 한국자산관리공사 공매공고가 함께 존재해 원본 확인 없이 단순한 무위험 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 172-3 삼성캐슬 6층 601호 도로명: 인천광역시 미추홀구 석바위로74번길 8 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 6층 |
| 면적 참고 | 실거래 비교 대상 면적 71.22㎡ · 실제 전유면적은 공부 확인 필요 |
| 소유자 | 이준영 (소유자 요약 기준) |
| 소유권 거래 | 2021.10.20 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 | 232,000,000원 |
| 최저매각가 | 162,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 인천수산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 95,049,331원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 건물 현황 | 2012.12.03 사용승인 · 8세대 · 위생설비·개별난방·승강기·자동화재탐지설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
핵심은 을구 5번 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 2023.06.09 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 및 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
경기수산업협동조합의 가압류 청구액은 200,000,000원, 임효빈의 가압류 청구액은 60,000,000원입니다. 이러한 후순위 채권은 배당이 부족해도 일반적으로 매수인이 직접 변제할 의무를 승계하는 것은 아닙니다. 다만 세금과 공매 절차는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
실제 신고된 임차인은 곽민서 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고로 표시된 내역은 없습니다. 전입신고일은 2024.03.28로, 말소기준권리인 2023.06.09보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없으며, 매수인 보증금 인수액도 0원으로 추정됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽민서 | 2024.03.28 | 미상 |
후순위 전입
확인된 전입일 기준 대항력 없음
|
미상
확정일자 미상
|
배당요구 있음
2026.01.09
보증기관 승계 아님
|
현황조사·문건접수·매각물건명세서 기준. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차인의 구체적인 우선변제 범위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 70%가 저렴함을 뜻하지 않는다
삼성캐슬은 8세대 규모의 소규모 집합건물입니다. 비교 가능한 69.53~71.22㎡대 거래 7건의 전체 평균은 167,285,714원입니다. 이 전체 평균만 보면 현재 최저가가 평균의 97.1%로 조금 낮아 보입니다.
그러나 전체 거래에는 2021.09의 245,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이러한 과거 고가 거래로 인해 전체 평균이 실제 최근 가격 수준을 높게 보이게 할 수 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최근·과거 거래 추세 -6.0%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 71.2㎡ | 8층 | 184,000,000원 |
| 2024.04 | 69.53㎡ | 5층 | 136,000,000원 |
| 2023.02 | 71.22㎡ | 9층 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 69.53㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 71.22㎡ | 6층 | 245,000,000원 |
| 2021.08 | 69.97㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 69.53㎡ | 5층 | 136,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 167,285,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 160,000,000원 |
현재 최저매각가 162,400,000원은 최근 12개월 평균인 160,000,000원보다 높습니다. 비율로는 101.5%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면, 최저가 낙찰 시 취득 부대비용을 제외한 실질취득 기준금액도 162,400,000원입니다.
표시된 최신 거래는 2025.02의 184,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 이 거래의 시점은 2026.10.29 매각기일보다 상당히 앞서 있습니다. 또한 나열된 거래의 최신 시점과 최근 12개월 평균의 집계 기간이 일치하는지 원본 대조가 필요합니다. 따라서 오래된 최신 거래 한 건만으로 현재 최저가가 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 3,073,600원을 제외한 채권자 예상배당 총액은 159,326,400원입니다. 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준의 채권 합계가 380,000,000원이므로, 220,673,600원의 미배당이 발생하는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,073,600원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 200,000,000원 | 39,326,400원 |
| 3. 가압류 · 임효빈 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 380,000,000원 | 159,326,400원 |
근저당권은 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 가정했으며, 실제 청구채권액 95,049,331원과 구분해야 합니다. 국세 등 조세채권의 우선순위·당해세·임차인의 최우선변제·실제 집행비용은 확정 반영되지 않았으므로 최종 배당표는 달라질 수 있습니다. 특히 국세 압류가 있어 세금의 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권자에게 돌아갈 배당금도 줄어듭니다. 현재 확인된 권리관계를 기준으로는 각 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 220,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 268,711,520원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 302,256,368원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 95,049,331원입니다. 현재 회차의 가정 배당액은 120,000,000원으로 청구액 이상이며, 2회 유찰 시에도 예상 배당액 111,288,480원은 청구액을 웃돕니다. 반면 3회 유찰 시 예상 배당액은 77,743,632원으로 청구액에 미치지 못합니다.
다만 이는 집행비용과 채권액을 기준으로 한 단순 시나리오입니다. 실제 채권액, 국세의 법정기일, 임차인의 배당 자격 등에 따라 신청채권자의 배당액 및 경매 진행 상황이 달라질 수 있습니다. 추가 유찰 여부 역시 확정된 사실은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천사랑법원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상용 건물, 단독주택 및 상업용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 9층 건물 중 6층입니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 이중창으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·개별난방·자동화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측 포장도로에 접하고 본건까지 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 공시지가 2,193,000원/㎡이며 토지면적은 425.8㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 용도 표기는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대 건물이고 비교 거래가 적습니다. 최근 거래 추세가 -6.0%인 만큼 과거 거래 평균보다 최신 실거래와 실제 매수 수요를 중시해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세 재확인. 현재 최저가 162,400,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 101.5%입니다. 실제 입찰가격의 경쟁력을 다시 검증해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -6.0%를 고려하여 과거 고가 거래나 감정가만을 기준으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 곽민서 임대차 확인. 전입일 2024.03.28, 배당요구일 2026.01.09입니다. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 내용과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공매공고 확인. 2025.08.20 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2025.01.14 국세 압류와 이미 말소된 과거 압류 이력이 있습니다. 조세채권의 법정기일 및 실제 배당 우선순위는 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 업무시설 및 공동주택, 6층 건축물대장상 다세대주택이라는 용도 표기 차이를 확인해야 합니다.
- 소유권 원본 대조. 소유자 요약에는 이준영으로 표시되어 있으나 2021.10.20 소유권이전 항목에 말소 표시도 있어 최신 등기부의 소유권 현황을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유 관계, 인도명령 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 거래 표본 검증. 최근 12개월 평균의 집계기간과 표시된 거래내역의 시점이 일치하는지 확인하고, 실제 전유면적과 비교 거래 면적의 차이를 검토해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·집합건축물대장·감정평가서 및 경매 진행 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%여도 시세보다 비쌀 수 있다”
인천 삼성캐슬 601호는 말소기준권리가 명확하고, 신고된 임차인의 전입도 후순위인 물건입니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정되며, 등기상 후순위 가압류를 직접 인수할 구조도 아닙니다. 그러나 권리 인수가 적다는 것과 투자 매력이 높다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
최저매각가 162,400,000원은 최근 평균 160,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -6.0%입니다. 전체 거래 평균 167,285,714원만을 기준으로 가격 메리트를 인정하기에는 오래된 고가 거래의 영향이 큽니다. 여기에 8세대 소규모 건물의 환금성, 보증금 미상 임차인, 국세 압류 및 공매공고의 확인 필요성까지 고려해야 합니다.
결론은 권리상 인수 위험은 제한적이나 가격과 절차는 보류입니다. 현재 회차의 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하기보다 공매·임차·조세 관계를 확인하고 최근 시세를 재검증하는 것이 우선입니다. 추가 유찰 시 가격 경쟁력이 개선될 가능성은 있지만, 유찰 여부와 적정 낙찰가격은 별도의 판단이 필요합니다.
