인천지방법원 2025타경512962. 인천 미추홀구 주안동 삼성캐슬 6층 601호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이준영이며, 2023.06.09. 인천수산업협동조합 근저당권 120,000,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경기수산업협동조합 가압류 200,000,000원, 국 압류, 임효빈 가압류 60,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 곽민서의 전입일은 2024.03.28.로 말소기준일 2023.06.09.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 2026.01.09. 접수됐으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512962 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 172-3 삼성캐슬 6층 601호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석바위로74번길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 71.22㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이준영 · 2021.10.20. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 95,049,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.06.09. 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 경기수산업협동조합 가압류, 국 압류, 임효빈 가압류, 인천수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.20.에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 교차 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금·확정일자는 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽민서 | 2024.03.28 | 미상 | 미상 | 2026.01.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
곽민서의 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2023.06.09. 이후인 2024.03.28.입니다. 따라서 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 232,000,000원은 최근 시세 이상
삼성캐슬의 거래 자료에서 전체 평균은 167,285,714원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래는 2025.02. 184,000,000원이며 최근 구간의 추세는 -6.0%입니다. 최저가이자 실질취득액인 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 145.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 71.2㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2024.04 | 69.53㎡ | 5 | 136,000,000원 |
| 2023.02 | 71.22㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 69.53㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 71.22㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2021.08 | 69.97㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 69.53㎡ | 5 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 160,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 200,000,000원 | 107,952,000원 |
| 4. 가압류 · 임효빈 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 380,000,000원 중 예상 배당은 227,952,000원이며, 미배당은 152,048,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 곽민서의 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 152,048,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 197,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 234,398,720원 | 0원 |
유찰되더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 232,000,000원이 최근 12개월 평균 160,000,000원보다 높지만, 2회 유찰 시 제시된 매각가 148,480,000원은 해당 평균보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 변화보다 회차별 가격 변화가 판단의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천사랑법원 남동측 인근으로, 주상용·단독주택·상업용건물이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 6층으로, 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역이며 공시지가는 2,193,000원/㎡입니다.
- 규모. 삼성캐슬은 8세대, 사용승인일은 2012.12.03.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 실질취득 232,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 145.0%입니다. 최신 거래 184,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -6.0%이므로 과거 전체 평균 167,285,714원을 기준으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 곽민서는 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 내용과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.08.20. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기부상 업무시설 및 공동주택, 6층 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건은 매수인 인수액이 0원이고 임차인의 대항력도 없는 것으로 판정돼 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 실질취득액 232,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 145.0%이고, 최신 거래 184,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 추세 역시 -6.0%입니다. 따라서 권리상 인수 위험이 낮다는 이유만으로 신건 가격을 정당화할 수 없습니다. 현재 회차의 핵심은 권리가 아니라 가격이며, 공매공고 부기등기와 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 자료까지 원본 대조가 필요합니다.
