서울동부지방법원 2024타경59081. 광진구 구의동 ‘홀가하우스’ 7층 702호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 306,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,216,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 270,000,000원의 29.7%에 불과합니다. 그러나 이 물건은 가격표보다 권리관계를 먼저 봐야 합니다.
을구 1번에는 2020.12.29. 접수된 전세금 270,000,000원의 전세권이 있고, 전세권자는 이광태·김경숙이 각 지분 2분의 1입니다. 해당 권리는 등기 분석상 경매개시결정보다 앞서며 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 동시에 이광태는 702호에 2020.12.18. 전입한 주거 점유자로 조사되어 대항력이 있는 것으로 판정됐습니다. 다만 이광태의 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 임차관계만으로 얼마가 인수되는지는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경59081 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양로 211, 7층702호 (구의동,구의동 홀가하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 이관용 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 80,216,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 실거래 표본 | 최근 2건 평균 270,000,000원 · 최신 거래 325,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
2020년 신탁·신탁말소 등기는 이미 말소된 상태입니다. 이후 2020.12.29. 접수된 을구 1번 전세권은 전세금 270,000,000원, 구분건물 전부를 범위로 하며 이광태와 김경숙이 각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2023.09.27. 설정된 신한저축은행·모아저축은행의 500,000,000원 근저당은 2024.09.30. 일부포기로 말소됐습니다. 2025.04.01. 이우근의 330,000,000원 근저당은 경매개시결정 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상이라 실질취득액 확정 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광태 | 702호 | 2020.12.18 | 미상 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
이광태는 말소기준으로 제시된 2024.07.26. 경매개시결정보다 앞선 2020.12.18. 전입으로 조사돼 대항력 있음으로 분류됩니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 정확도 규칙상 보증금이 최저가보다 큰지, 미배당 인수액이 얼마인지, 최종 실질취득액이 얼마인지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
두 번째 점유 기재인 ‘기사항전’은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 대항력이 있다고 단정하거나 인수액을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 29.7% 할인율을 그대로 믿으면 안 된다
구의동홀가하우스는 20세대, 2020.08.20. 사용승인된 건물입니다. 대상 면적은 19.75㎡이며 실거래 표본은 2건입니다. 2024.10. 19.75㎡ 6층이 325,000,000원, 2024.04. 21.37㎡ 4층이 215,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균은 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 19.75㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2024.04 | 21.37㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 80,216,000원은 최근 12개월 평균의 29.7%입니다. 하지만 이는 어디까지나 표면 입찰가 비교입니다. 선순위 전세권과 대항력 점유자의 인수 여부가 확정되지 않았으므로, 80,216,000원을 실질취득액으로 놓고 “시세보다 70% 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 전세금 270,000,000원의 전세권이 실제로 존속·인수된다면 가격구조는 완전히 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,843,888원 |
| 을구 1번 전세권 · 지분 2분의 1 | 270,000,000원 | 78,372,112원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이우근 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 600,000,000원 중 78,372,112원이 배당되고, 미배당액은 521,627,888원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 등기상 선순위 전세권 인수 표기 및 대항력 점유관계와 충돌하므로 이를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 권리문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 80,216,000원 | 78,372,112원 | 521,627,888원 |
| 11회 유찰 시 | 64,172,800원 | 62,617,690원 | 537,382,310원 |
| 12회 유찰 시 | 51,338,240원 | 50,014,152원 | 549,985,848원 |
현재 10회 유찰 상태에서도 미배당액이 521,627,888원이고, 11회·12회 유찰 시에는 각각 537,382,310원, 549,985,848원으로 늘어납니다. 유찰이 거듭될수록 입찰가격은 낮아지지만 채권 미회수 규모는 커집니다. 선순위 권리의 존속 여부가 불명확한 이상 “더 유찰되면 더 안전해진다”는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 702호입니다.
- 입지. 광진경찰서 북동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 25m, 북동측 약 4m 내외 도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립제한지역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 7,030,000원/㎡, 토지면적 302.1㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 건물이고 확인된 실거래는 2건으로 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 을구 1번 전세금 270,000,000원의 전세권이 실제 매각 후 존속하는지, 경매신청·배당요구에 의해 소멸하는지를 매각물건명세서와 등기 원문으로 최우선 확인해야 합니다.
- 이광태의 임차보증금 확인. 전입은 2020.12.18.로 대항력이 인정되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금이 최저가를 초과하는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 추가 점유관계 확인. ‘기사항전’은 전입일·보증금·확정일자 미상으로 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 80,216,000원은 최근 실거래 평균의 29.7%지만 실질취득액이 확정되지 않아 가격 메리트로 바로 환산할 수 없습니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격문제인지 권리·점유·환금성 때문인지 현장과 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리·주차 확인. 기계식 주차설비 운영상태와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80,216,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 감정가 306,000,000원에서 10회 유찰돼 80,216,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 270,000,000원과 비교하면 표면상 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 을구 1번에는 전세금 270,000,000원의 선순위 전세권이 있고, 점유자 이광태는 2020.12.18. 전입으로 대항력이 있습니다. 여기에 보증금·확정일자 미상 점유관계까지 남아 있습니다.
무엇보다 등기 분석의 “선순위 전세권 인수”와 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항 없음”이 서로 맞지 않습니다. 이 충돌을 해소하기 전에는 최저가를 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 10회 유찰과 낮은 표면가격을 이유로 가점을 주기보다, 권리확정 전 입찰 보류가 우선인 사건입니다.
