서울동부지방법원 2024타경59647. 송파구 오금동 ‘하이힐’ 비동 302호, 전용 38.59㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 물건은 등기만 보면 대항력 있는 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 홍은서의 임대차계약일은 2021.08.25., 전입은 2021.08.26., 확정일자는 2021.08.11.이고 임차보증금은 525,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2024.08.08.이므로 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.

하지만 이 사건은 여기서 결론을 내리면 틀립니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 홍은서)가 2026.04.17. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산상 부족액과 매수인이 실제 떠안을 금액을 반드시 분리해야 합니다. 룰상 미배당액은 존재하지만 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘대항력 有’에서 ‘실질 인수 0원’으로

등기부의 성남중부새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,664,000,000원으로 2021.07.19. 설정됐지만 2021.08.25. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 선언된 말소기준은 2024.08.08. 강제경매개시결정입니다.

홍은서는 2021.08.26. 전입했고 2023.08.29. 임차권등기를 마쳤으므로 원래 구조만 보면 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 현재 최저가 453,600,000원을 기준으로 한 배당표에서도 임차인에게 446,664,000원만 배당돼 78,336,000원이 부족합니다. 그러나 2026.04.17. 확약서가 그 부족분의 매수인 승계효과를 제거합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

배당요구는 2023.08.29. 이뤄졌습니다. 등기상 대항력 자체는 인정되는 구조지만, 2026.04.17. 확약에 따라 매수인에게 남는 실질 승계금액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래표본은 적다

하이힐은 20세대 규모이고 비교 가능한 거래는 2건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 625,000,000원, 최저 거래가는 560,000,000원, 최고 거래가는 690,000,000원입니다. 현 최저매각가 453,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%입니다.

가격 숫자만 보면 현 최저가는 비교 실거래 최저 560,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 625,000,000원보다도 낮습니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 453,600,000원으로 잡는 것이 맞습니다. 다만 최신 거래가 2022.02이고 전체 표본이 2건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 453,600,000원 가정)

배당계산 자체만 보면 임차보증금 중 78,336,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 금액입니다. 2026.04.17. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 늘어 보여도 확약 적용 후 0원

대항력 포기 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 표면적인 저가 낙찰 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조였습니다. 이 사건에서는 바로 그 부분을 확약서가 제거합니다. 따라서 낙찰가 하락 = 실질취득가 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 오금동 오주중학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설·공공시설·공원시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오금역(3·5호선), 개롱역(5호선)이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터 내외, 북서측 약 6~8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 · 토지면적 467.7㎡ · 공시지가 5,559,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함되고 도로에 접합니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 6.8회·낙찰률 0.0%로 나타나 가격 할인과 별개로 매수층 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.04.17. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 매각물건명세서 기재를 직접 대조해야 합니다.
• 실질 인수와 룰상 인수 구분. 배당표의 78,336,000원은 확약 미반영 계산액입니다. 이 사건의 실질 인수 판단은 0원 기준으로 해야 합니다.
• 임차인 수 확인. 확인된 실제 임차인은 홍은서 1명입니다. 보증금 525,000,000원을 별도 중복 합산하면 안 됩니다.
• 시세표본 한계. 비교 거래는 2건이고 최신 거래는 2022.02입니다. 현장 매물과 최근 거래 가능성을 추가 확인해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균은 6.8회입니다. 권리 외에 물건 상태·수요·가격·명도 등 유찰 원인을 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.25. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 관련 원본서류에서 처리관계를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건의 핵심은 525,000,000원 임차보증금 자체가 아닙니다. 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 원칙적인 배당계산만 보면 현 최저가에서 78,336,000원을 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했습니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.

확약이 적용된 실질취득가는 최저가와 같은 453,600,000원이고, 이는 데이터상 최근12개월 평균 625,000,000원의 72.6%입니다. 권리 측면에서는 큰 고비가 해소됐지만, 5회 유찰·평균 6.8회 유찰·낙찰률 0.0%·20세대·실거래 2건이라는 환금성 신호는 가볍지 않습니다. 결론은 권리는 확약으로 정리됐고 가격은 낮아졌지만, 시장성 확인이 남은 물건입니다.