서울동부지방법원 2024타경61244. 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 강준식은 2021.09.27 거래가 320,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2023.08.07 설정된 김혜연의 주택임차권과 2024.09.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건은 표면만 보면 매우 위험해 보입니다. 김혜연의 보증금이 320,000,000원으로 현재 최저가 209,280,000원보다 크고, 전입·확정일자도 경매개시결정 전에 갖췄기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 4층401호 (둔촌동,한울둔촌베아체) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 4층 401호 27.95㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1/지상12층 · 사용승인일 2021.07.20 |
| 소유자 | 강준식 (2021.09.27 소유권 취득 · 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 209,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.19 강제경매개시결정입니다. 과거 수협은행 근저당권들은 2021.09.24 말소됐고, 경기신용보증재단 가압류도 2024.08.07 말소됐습니다. 반면 김혜연의 임차권등기는 2023.08.07 접수됐고, 그 기초가 된 전입일과 확정일자는 모두 2021.08.25입니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차권으로 보는 구조입니다.
* 배당 계산 규칙만 적용하면 현재 회차 미배당액 114,449,920원이 인수액으로 산출됩니다. 다만 위 확약에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확인된 실제 임차인은 김혜연 1명이며, 별도의 다른 임차인 인수위험은 제시된 내용에서 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있었지만 확약으로 승계 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜연 | 4층 401호 27.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2021.08.25 / 2021.08.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
김혜연은 임대차계약일 2021.08.11, 주민등록일 2021.08.25, 점유개시일 2021.09.27, 확정일자 2021.08.25이며 배당요구도 2024.09.13 접수했습니다. 원래 권리 순위대로라면 배당받고도 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시했으므로 해당 임차인에 대한 승계위험은 실질적으로 제거됩니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 209,280,000원으로 감정가 327,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트처럼 단순히 같은 단지 동일 평형 평균가를 대입할 수 없고, 감정가 대비 할인율만으로 가치 판단을 하면 안 됩니다. 이번 사건의 가격 검토는 최저가 209,280,000원 자체가 주변의 실제 거래 가능한 가격과 맞는지 별도 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,920원 |
| 1. 임차인 김혜연 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 205,550,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김혜연 보증금의 부족분은 114,449,920원입니다. 통상적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인에게 승계될 수 있으나, 이 사건은 2026.02.11 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속되어 실질 인수 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔촌고등학교 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 공시지가 6,115,000원/㎡, 토지면적 211.1㎡, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 숫자로 환금성을 검증할 수 없습니다. 용도와 실제 이용상태가 함께 고려되어야 하는 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.11 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출주체, 대상 임차권, 효력 범위를 매각기일 전 원문으로 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 미배당이 발생해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이므로 실제 말소 진행에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 근린시설·오피스텔 실제 거래사례를 직접 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 전제로 공부·현황·사용 가능 용도를 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 결론은 확약이 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 보증금 320,000,000원의 선순위 임차권 때문에 강한 인수위험이 있는 물건입니다. 현재 최저가 209,280,000원에서 배당만 계산하면 보증금 부족분이 114,449,920원 남습니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 더 낮아질수록 매수인 인수액이 늘어 최저가의 할인 효과가 상당 부분 사라졌을 것입니다.
하지만 2026.02.11 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 제시된 내용대로라면 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 남는 판단 포인트는 가격입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자는 눈에 띄지만 실거래 자료가 없으므로 “싸다”는 결론은 유보해야 합니다. 이 물건은 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 실거래 검증 전 보류가 적절한 결론입니다.
