서울동부지방법원 2024타경61398. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 8층 802호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가는 292,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 149,504,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2% 수준까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 ‘유찰 할인형’으로 보면 안 됩니다. 임차인 정민교가 2022.03.25 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2024.02.20 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인이기 때문입니다.
정민교의 임차보증금은 290,000,000원입니다. 현재 최저가 149,504,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,893,056원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 146,610,944원이 배당되고, 보증금 중 143,389,056원이 남습니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 149,504,000원 + 143,389,056원 = 292,893,056원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5, 8층802호 (송파동, 에스아이팰리스레이크잠실) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층 중 8층 802호 |
| 사용승인 | 2021.07.30 |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 149,504,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정민교 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.02.20 주식회사두루드림대부의 가압류입니다. 그 뒤 서울보증보험주식회사·조정희·합자회사 동화의 가압류, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 정민교의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.25로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.03.29 접수됐지만, 임차인의 대항력 발생 기초가 말소기준보다 선행하기 때문에 배당으로 보증금 전액이 정리되지 않으면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수형
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정민교 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 / 2022.03.25 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가 1.49억이 아니라 실질취득 2.93억
에스아이팰리스레이크잠실의 대상 면적은 13.055㎡로 매칭됐고, 확인된 거래는 2024.07의 171,500,000원, 2024.09의 250,000,000원 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 210,750,000원, 최신 거래는 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.055㎡ | 2건 | 210,750,000원 |
표면 최저가 149,504,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%이지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 매수인 인수액을 합친 현재 실질취득은 292,893,056원으로, 최근 12개월 평균 210,750,000원과 최신 거래 250,000,000원을 모두 웃돕니다. 실거래 표본도 2건뿐이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,893,056원 |
| 1. 임차인 정민교 보증금 | 290,000,000원 | 146,610,944원 |
| 2. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조정희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 정민교 | 290,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 146,610,944원이 배당되고 143,389,056원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 149,504,000원 | 143,389,056원 | 292,893,056원 |
| 4회 유찰 시 | 119,603,200원 | 172,871,245원 | 292,474,445원 |
| 5회 유찰 시 | 95,682,560원 | 196,439,726원 | 292,122,286원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 149,504,000원에서 119,603,200원, 95,682,560원으로 낮아져도 인수액은 반대로 143,389,056원에서 172,871,245원, 196,439,726원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 2.92억 수준에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울송파초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 석촌역(8호선·9호선)이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2021.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·소화·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구)이며 공시지가는 12,950,000원/㎡입니다.
- 규모. 에스아이팰리스레이크잠실은 27세대이며 대상 면적은 13.055㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 149,504,000원 낙찰을 가정해도 매수인 인수 143,389,056원이 붙어 실질취득은 292,893,056원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 약 2.92억 수준에 머뭅니다.
- 임차인 원본 검증. 정민교는 임차권자이자 경매 신청채권자입니다. 임대차계약과 보증금 지급내역, 배당요구 및 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력·잔액 인수 확인. 매각물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않는 을구 1번 임차권등기 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2건으로, 171,500,000원과 250,000,000원의 편차가 큽니다. 개별 호수의 상태와 실제 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 등 원본 확인. 실제 배당 및 취득부담은 당해세·최우선변제·미납 관리비 등으로 달라질 수 있으므로 입찰 전 원문 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.49억에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 149,504,000원 하나만 보는 것입니다. 대항력 있는 정민교의 보증금은 290,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 뒤에도 143,389,056원이 남습니다. 결국 현재 회차의 실질취득은 292,893,056원입니다. 이는 감정가 292,000,000원과 비슷한 수준이며, 확인된 최근 12개월 실거래 평균 210,750,000원과 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다.
세 번 유찰됐다는 사실도 가격 메리트를 만들어주지 못합니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당 인수액이 그만큼 늘기 때문입니다. 이 물건은 “감정가 2.92억짜리를 1.49억에 사는 경매”가 아니라, “약 2.90억 보증금 부담이 실질취득을 고정시키는 대항력 임차인 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다. 권리·가격을 함께 놓으면 현 회차의 투자 매력은 낮습니다.