서울동부지방법원 2024타경61480. 강동구 길동 다성이즈빌도시형생활주택 8층 804호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가는 139,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,150,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 21% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 박형철은 2022.03.10 점유를 시작하고 2022.03.11 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.02.23입니다. 말소기준권리인 우리금융캐피탈 가압류는 2024.03.26이므로 전입이 훨씬 빠릅니다. 등기부에도 2024.03.13 주택임차권이 등기돼 있고, 보증금은 170,000,000원입니다. 배당요구까지 한 상태여서 배당을 먼저 받지만, 배당으로 채워지지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61480 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천중로 200, 8층804호 (길동,다성이즈빌도시형생활주택) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용 / 층 | 17.2㎡ · 지상 9층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 하나경 · 2020.11.13 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 29,150,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.03.26 우리금융캐피탈 가압류 61,403,601원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 강동구·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 박형철의 대항력은 2022.03.11 주민등록을 기준으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 없어지는 구조가 아니라, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박형철 | 2022.03.10 / 2022.03.11 | 2022.02.23 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 미배당 인수 |
| 임차권 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 29,150,000원 중 집행비용 924,700원을 먼저 빼고, 박형철에게 28,225,300원이 배당됩니다. 보증금 170,000,000원에서 남는 141,774,700원은 매수인이 인수합니다. 따라서:
실거래는 최근 가격을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 130,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 130,000,000원입니다. 실질취득 약 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 130.1%, 최신 거래의 약 130.8%입니다. 게다가 최근 가격은 이전 거래군보다 3.3% 하락한 흐름입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 22.3%라는 표면 지표는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 17.2㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 17.2㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2026.08 | 16.88㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 17.2㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2025.06 | 18.16㎡ | 8 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 130,666,666원 |
전체 12건 평균은 134,041,666원이지만, 최근 12개월 평균은 130,666,666원으로 더 낮습니다. 최근 대 이전 거래 추세도 -3.3%이므로, 과거 거래까지 섞은 전체 평균을 근거로 가격을 후하게 평가하면 안 됩니다. 현재 실질취득 부담은 감정가 139,000,000원보다도 높고, 최근 시장가격과는 약 4,000만원 차이가 납니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,700원 |
| 1. 임차인 박형철 보증금 | 170,000,000원 | 28,225,300원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 61,403,601원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박형철 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박형철 임차보증금의 부족분 141,774,700원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 우리금융캐피탈과 경매신청채권은 현 매각대금에서 배당되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 박형철 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 29,150,000원 | 28,225,300원 | 141,774,700원 |
| 8회 유찰 시 | 23,320,000원 | 22,500,240원 | 147,499,760원 |
| 9회 유찰 시 | 18,656,000원 | 17,920,192원 | 152,079,808원 |
회차가 더 내려가도 핵심은 달라지지 않습니다. 최저가는 29,150,000원에서 23,320,000원, 18,656,000원으로 낮아지지만 그만큼 박형철에게 돌아가는 배당이 줄고 매수인 인수액은 141,774,700원 → 147,499,760원 → 152,079,808원으로 늘어납니다. 낙찰가가 싸질수록 인수가 커지는 대항력 인수형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 17.2㎡입니다.
- 입지. 길동초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물의 8층 804호이며 E/V·위생·급배수·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m, 동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 다성이즈빌(349-1)은 96세대, 2012.04.30 준공이며 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 134,041,666원입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.0회이며 현재 사건 역시 7회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 29,150,000원을 매입가격으로 보면 안 됩니다. 현재 인수 예상액 141,774,700원을 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준 비교. 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 수준의 실질취득 약 170,000,000원입니다.
- 배당 후 인수액 확인. 매각대금과 실제 집행비용에 따라 임차인 배당액이 달라지고 그만큼 인수잔액도 변합니다.
- 박형철 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매채권자가 동일해 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약서·보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
- 미상 임차 표시 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 별도 임차 표시가 있어 대항력 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 130,666,666원, 최신 거래 130,000,000원, 최근 추세 -3.3%를 우선 기준으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,915만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 139,000,000원의 약 21%까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 박형철의 보증금 170,000,000원이 선순위 대항력을 갖고 있고, 현재 예상배당 후 141,774,700원이 남아 매수인에게 넘어옵니다. 회차가 더 내려가더라도 낙찰가만 줄어들 뿐 인수액이 늘기 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준인 약 170,000,000원에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 동일 면적대 평균은 130,666,666원, 최신 거래는 130,000,000원이고 최근 추세도 -3.3%입니다. 실질취득은 최근 평균의 약 130.1%로, 시세보다 높은 가격입니다. 여기에 7회 유찰, 별도의 대항력 미상 임차 표시, 임차권자와 경매채권자가 동일하다는 확인 과제까지 겹칩니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 권리확인 난도도 높습니다.
