서울동부지방법원 2024타경61794. 송파구 오금동 ‘아미하우스’ 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층이고, 아미하우스는 10세대, 2019.07.01 준공으로 확인됩니다. 현재 감정가 701,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 448,640,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2023.11.13. 주식회사 유림아이앤디의 가압류 1,291,843,000원입니다. 그 뒤 송파구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류, 국세 압류가 이어졌고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례성대로22나길 21, 6층602호 (오금동, 아미하우스) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 42.7㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제6층 제602호 · 10세대 |
| 소유자 | 임미경 · 2020.08.10. 소유권이전 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 701,000,000원 / 448,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 603,755,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 선순위
말소기준 자체와 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신탁등기는 이미 말소됐고 법정지상권도 명시된 사항이 없습니다. 다만 임차인 채용재는 2020.08.13. 전입, 2020.08.10. 확정일자로 말소기준 2023.11.13.보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.10.10. 접수되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 보아야 합니다.
② 임차인 — 핵심은 ‘보증금 미상’
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채용재 | 602호 | 2020.08.13 | 2020.08.10 | 미상 | 2024.10.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 미상 |
③ 시세 비교 — 79.4% 할인은 ‘보증금 확인 후’ 의미가 있다
아미하우스의 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 589,000,000원이지만 2023.10. 750,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 565,000,000원, 최신 거래 565,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -5.0%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 43.18㎡ | 2 | 565,000,000원 |
| 2024.04 | 43.18㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2023.10 | 46.41㎡ | 6 | 750,000,000원 |
| 2021.08 | 43.06㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2021.08 | 43.06㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 565,000,000원 |
현재 최저가 448,640,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 565,000,000원의 79.4%입니다. 가격만 떼어 놓으면 2회 유찰 후 할인폭은 분명합니다. 다만 최근 가격 추세가 -5.0%인 하락 흐름이고, 무엇보다 임차보증금 인수액이 미상입니다. 예컨대 낙찰 후 임차인 미배당분이 남는다면 그 금액만큼 실질취득액이 상승하므로, 79.4%라는 할인율은 확정된 투자 메리트가 아니라 가격 하한 비교에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,886,400원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 유림아이앤디 | 1,291,843,000원 | 441,753,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 채용재 | 603,755,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,317,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션은 채권 총액 3,190,916,402원 중 441,753,600원 배당, 미배당 2,749,162,802원으로 계산돼 있습니다. 그러나 임차인 보증금과 당해세가 반영되지 않은 상태이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 확인되면 가압류 채권자 배당액과 매수인 인수액 모두 영향을 받을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 448,640,000원 | 441,753,600원 | 2,749,162,802원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 358,912,000원 | 353,087,232원 | 2,837,829,170원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 287,129,600원 | 282,309,786원 | 2,908,606,616원 | 미충족 |
유찰이 추가되면 입찰가격은 358,912,000원, 287,129,600원으로 낮아집니다. 하지만 임차보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰가 하락만큼 안전마진이 그대로 커진다고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당분이 남는 구조라면 그 금액은 낙찰가와 별도로 실질취득액에 더해집니다. 따라서 이 물건은 회차보다 먼저 임차보증금 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세륜중학교 서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 주거용·상업용 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층, 외벽 대리석붙임 등 마감, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터 포장도로, 북서측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가 6,692,000원/㎡, 토지면적 254.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 규모이며 확인된 실거래 표본은 5건입니다. 최근 가격 흐름은 -5.0%로 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 채용재의 임대차계약서·보증금 액수와 실제 지급 여부를 확인해야 합니다. 이 숫자가 실질취득액을 결정합니다.
- 배당 후 미수령액 계산. 확정일자와 배당요구가 있으므로 실제 배당표를 기준으로 임차인이 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 채용재와 강제경매 채권자 채용재가 동일인으로 표시된 경위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 송파구 압류와 국세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 589,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 565,000,000원과 하락 추세 -5.0%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 10세대 다세대주택이고 2회 유찰된 물건이므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매각 가능 가격과 기간을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서, 배당요구·세금 관련 서류를 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “79.4% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 701,000,000원에서 2회 유찰되어 448,640,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균과 최신 실거래 565,000,000원의 79.4% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띕니다. 하지만 선순위 임차인 채용재의 보증금이 미상이고, 전입·확정일자·배당요구를 모두 갖추고 있어 매수인에게 남을 미배당 보증금의 크기를 계산할 수 없습니다.
게다가 최근 가격 추세는 -5.0%, 물건은 이미 2회 유찰됐으며 아미하우스는 10세대 규모입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 것이 아니라 임차보증금과 실제 배당액을 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인 없이 448,640,000원을 실질취득가로 보고 시세 차익을 계산하면 권리분석의 가장 중요한 비용이 빠집니다. 가격은 조건부 매력, 권리는 보증금 확인 전 보류. 이 사건은 그렇게 보는 것이 맞습니다.
