서울동부지방법원 2024타경61916. 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 8층 802호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 전유부분은 임차권등기상 27.95㎡ 전부이며, 2021.07.20 사용승인된 지하1층·지상12층 철근콘크리트 건물의 8층입니다. 소유자 유화진은 2021.07.20 매매를 원인으로 2021.10.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 330,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 과거 수협은행 근저당 3건은 이미 2021.10.25 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.09.30 강제경매개시결정입니다. 그런데 한종화의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.08.03에 등기됐고, 전입·확정일자는 모두 2021.10.05입니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 8층802호 (둔촌동,한울둔촌베아체) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 1개호 |
| 전유 / 층 | 27.95㎡ 전부 · 지하1층, 지상12층 건물 중 8층 802호 |
| 소유자 | 유화진 · 2021.07.20 매매 · 2021.10.25 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 211,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
등기부상 수협은행의 근저당권 3건은 2021.10.25 일부포기로 모두 말소됐습니다. 이후 한종화의 주택임차권이 2023.08.03 등기됐고, 현재 살아 있는 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 서울특별시 압류는 2025.02.12로 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 신고 2건, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한종화 | 건물 제8층 제802호 27.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.10.05 | 우선변제 확정 2021.10.05 · 배당요구 2023.08.03 | 확약 적용 실질 인수 0원* |
| 시보증 | 주거 · 한종화 보증금 대위·승계 | 0원 | 대항력 신고 | 우선변제 신고 배당요구 2024.09.27 | 대위·승계 한종화 보증금의 중복 신고 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 별도 확인 |
시보증은 별도 임차인이 아니라 한종화 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 따라서 보증기관 중복 신고를 제외한 실제 임차·점유 신고는 2건입니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 331,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 211,840,000원, 감정가의 64%입니다. 3회 유찰 시 가정 매각가는 169,472,000원, 4회 유찰 시 135,577,600원입니다.
그러나 이 사건에서는 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 한종화 임차권은 확약 전 규칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 인수액이 늘어나는 구조였습니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 121,925,760원, 3회 유찰 가정은 163,700,608원, 4회 유찰 가정은 197,120,486원입니다. 다만 이번 사건은 2026.02.25 확약으로 한종화에 대해서는 이 금액을 실질 0원*으로 처리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,765,760원 |
| 1. 임차인 한종화 보증금 | 330,000,000원 | 208,074,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 한종화 보증금은 208,074,240원을 배당받고 121,925,760원이 부족합니다. 다만 2026.02.25 확약 때문에 그 부족분은 한종화 임차권에 한해 매수인 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강동구 둔촌동 한산중학교 북서측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 주위에 노선버스정류장이 있고 근거리에 둔촌역이 소재합니다.
- 건물. 2021.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상12층 건물의 8층 802호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비가 있습니다.
- 토지. 둔촌동 435-1·435의 2필지 일단, 대체로 정방형 평지이며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,115,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 도로와 접하며 토지자료상 소로각지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 대상과 효력을 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상인 별도 점유 신고 1건의 실제 점유자·보증금·전입시점을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 한종화 보증금의 대위·승계이므로 330,000,000원 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.25 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 서울특별시 압류. 2025.02.12 압류는 2024.09.30 말소기준 이후로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 331,000,000원에서 2회 유찰된 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 실제 현장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강하지만, 적용 범위는 한정된다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 최저가 211,840,000원보다 실질 부담이 훨씬 커질 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 가정에서도 한종화에게 121,925,760원이 미배당됩니다.
하지만 2026.02.25 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 한종화 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 문제는 그다음입니다. 별도의 점유 신고 1건은 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
결론적으로 주된 330,000,000원 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 점유까지 안전하다고 단정할 단계는 아닙니다. 이 물건의 승부처는 최저가 64%라는 숫자보다 확약서 적용 범위와 미상 점유의 실체 확인입니다.
* 한종화 임차권은 배당 가정상 현재 회차 미배당 121,925,760원이 발생하지만, 2026.02.25 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용해 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다. 이 판단은 한종화 임차권에만 적용됩니다.
