서울동부지방법원 2024타경62148. 강동구 둔촌동 라온스토리 2층 202호, 전용 26.46㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 2.424억”이 아닙니다. 임차권자 송기만은 2021.03.02. 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖춰 2024.10.04. 강제경매개시결정보다 앞서는 대항력·우선변제권을 보유하고 있습니다. 보증금도 355,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.

확약이 없었다면 현재 회차에서 배당 후 남는 116,793,600원을 매수인이 인수하고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오도 3회 유찰 시 인수 계산액 164,594,880원, 4회 유찰 시 202,835,904원으로 늘어납니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 확약서에서 송기만 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 송기만 임차권에 한해서는 원래의 미배당 인수액을 그대로 매수인 부담으로 보지 않고 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 이 확약은 송기만의 권리에만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 있다

말소기준은 2024.10.04. 강제경매개시결정입니다. 2021.01.04. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 2건은 2021.03.02. 이미 말소됐고, 2024.03.08. 국의 압류도 2024.11.19. 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심 선순위 권리는 송기만의 주택임차권입니다.

보증기관 승계 신고는 송기만의 보증금을 대위·승계한 것으로 별도의 355,000,000원 보증금이 추가되는 것이 아닙니다. 실제 확인된 임차인은 송기만 1명이며, 이와 별도로 성명과 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 신고 1건이 있습니다. 따라서 보증기관 신고를 임차인 수나 보증금에 중복 합산하면 안 됩니다.

② 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본이 1건이다

라온스토리 전용 26.46㎡의 확인된 최근 거래는 2026.02. 3층 350,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 350,000,000원이며 표본 수는 1건입니다. 현재 최저매각가 242,400,000원은 이 최근 거래의 69.3%입니다.

송기만 확약만 놓고 보면 현재 회차의 실질취득은 242,400,000원*으로 최근 실거래 350,000,000원보다 낮습니다. 하지만 실거래 표본이 1건뿐이고, 라온스토리는 10세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.2회, 낙찰률은 0.0으로 제시돼 있습니다. 따라서 단 한 건의 거래와 69.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 크게 가점하기보다는 환금성·표본 부족·미상 점유 위험을 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)

배당 계산 자체로는 송기만 보증금 중 116,793,600원이 미배당으로 남지만, 2026.06.19. 확약에 따라 송기만은 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액을 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다.* 성명 미상 점유 신고에 따른 별도 인수위험은 산정되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 보증금에 묶인다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 사실상 송기만 보증금 수준에서 고정되는 구조였습니다. 이 사건에서 현재 최저가가 의미를 갖는 이유는 단순 유찰 때문이 아니라 2026.06.19. 확약으로 주된 대항력 인수 구조가 해소됐기 때문입니다. 다만 그 효과를 성명 미상 점유 신고까지 확대하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)]으로 이용 중인 전용 26.46㎡ 다세대 물건입니다.
• 입지. 서울특별시 강동구 둔촌동 한산중학교 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·공공시설 등이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 둔촌동역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물의 제2층 제202호이며, 승강기·난방·급배수·주차장시설 등이 설비돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지면적 202.7㎡, 평지의 부정형 토지이며 북측 약 8m 내외 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 라온스토리는 10세대, 사용승인일 2020.12.18.이며 확인된 동일면적 최근 거래는 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.2회, 낙찰률은 0.0으로 제시돼 있어 환금성을 보수적으로 보는 편이 맞습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 확약서의 대항력 포기·전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 송기만 보증금임을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 성명·전입·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 신고가 별도로 있으므로, 실제 점유자와 임대차관계를 현황조사·매각물건명세서 최신본에서 재확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 송기만 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 가격 표본 주의. 최근 12개월 실거래 평균 350,000,000원은 거래 1건만으로 구성됩니다. 69.3%라는 숫자만 보고 시세 할인폭을 확정적으로 평가하면 안 됩니다.
• 유찰 통계 확인. 라온스토리 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.2회, 낙찰률 0.0으로 제시돼 있으므로 작은 단지의 환금성과 실제 응찰 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 최신본으로 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 리스크가 0은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 변화는 2026.06.19. 확약서입니다. 송기만은 보증금 355,000,000원에 대항력을 갖춘 선순위 임차권자여서 원래라면 현재 최저가 242,400,000원에서 116,793,600원이 미배당 인수되는 구조였습니다. 하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제에도 임차권등기를 말소하기로 동의했기 때문에, 송기만 부분의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

그렇다고 이 사건을 곧바로 “인수 0원·안전형”으로 끝내면 안 됩니다. 별도의 성명 미상 주거 점유 신고는 보증금과 전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 가격도 최근 실거래 350,000,000원 대비 현재 최저가가 69.3%이지만 표본이 단 1건이고, 10세대 다세대의 경매 통계는 평균 5.2회 유찰·낙찰률 0.0입니다. 결론은 “주된 임차권은 확약으로 해소, 그러나 미상 점유와 환금성 때문에 보수적 접근”입니다.

* 송기만 임차권의 배당 계산상 미배당액은 현재 회차 116,793,600원이나, 2026.06.19. 확약에서 대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 확인되므로 송기만에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 별도 성명 미상 점유 신고에는 적용되지 않습니다.